Девелоперская компания "Комстрин" решила заработать на промышленном буме в Ступинском районе Московской области. На территории района, где сейчас располагаются заводы Mars и Campina, "Комстрин" планирует построить технопарк стоимостью около $1 млрд, застроив 2 тыс. га земли. Эксперты считают такой объем промышленного строительства чрезмерным для этого района.
В 2003 году "Комстрин" с неназванными партнерами приобрела контрольный пакет акций агропредприятия "Жилевское", которое владеет 3700 га земель сельхозназначения. Тогда "Комстрин" планировала продавать их небольшими участками, от 3 до 200 га. Участки под промышленные цели были выставлены на продажу по $300-400 за сотку, а земли вдоль Оки под усадьбы примерно по $1000 за сотку.
Однако в пятницу "Комстрин" объявила, что планирует построить на территории "Жилевского" индустриальный парк. 1700 га останется в распоряжении сельхозпредприятия, а оставшиеся 2 тыс. га планируется под застройку, уточнил руководитель проекта "Жилевское" Александр Полушкин. По его словам, с 2003 года компания не продала ни одного участка. "Поэтому мы решили самостоятельно изменить категорию земель и построить на этой территории индустриальный парк",-- рассказал Ъ господин Полушкин.
На 800 га земли разместится индустриальный парк, где будут построены площади для предприятий легкой промышленности и наукоемких технологий. Производственные мощности займут около 60% построенных площадей, еще 30% займут логистические центры. Оставшиеся площади будут отданы под офисы классов А и В. Еще 800 га вдоль реки Оки пойдет под застройку рекреационными объектами. В частности, могут быть построены несколько гольф-полей и лечебных центров, а также филиалы высших и средних профессиональных учебных заведений, готовящих специалистов для индустриального парка. Общий размер площадей, по словам господина Полушкина, пока не определен. На оставшихся 400 га предполагается построить малоэтажные жилые дома общей площадью около 600 тыс. кв. м. Сейчас "Комстрин" переводит земли в соответствующие категории.
Благодаря льготному налоговому режиму Ступинский район считается промышленным анклавом Московской области. Инвесторы освобождены от уплаты налога на имущество и земельного налога. Кроме того, действуют льготы по налогу на прибыль в части платежей в местный бюджет. В районе располагаются кондитерская фабрика Mars и молочный завод Campina.
Инвестиционно-строительная компания "Комcтрин" основана в 2000 году. Ее владельцы не раскрываются. Выручка в 2005 году составила 683,7 млн руб. За весь период существования компанией построено 280 тыс. кв. м площадей в Москве, Московской области, Екатеринбурге и Перми. Из них 166 тыс. кв. м возведено в 2006 году.
Суммарный размер инвестиций в проект "Жилевское", по словам господина Полушкина, составит около $1 млрд. Часть средств вложат совладельцы предприятия, однако их имена и доли инвестиций Александр Полушкин не раскрывает. Он лишь сообщил, что это "шесть физических и юридических лиц" и максимальная доля в проекте принадлежит "Комстрин". "Комстрин" планирует привлечь и других соинвесторов.
По оценке гендиректора компании "Росевродевелопмент" Ивана Ситникова, на 1 га земли можно построить около 10 тыс. кв. м индустриальных площадей. На территории "Жилевского" можно возвести до 4 млн кв. м площадей, но это слишком много для Ступинского района, уточняет господин Ситников. "Иностранные компании хотят иметь землю в собственности, а не в аренде, поэтому все проекты строительства индустриальных комплексов идут по схеме классического land-девелопмента, когда владелец переводит землю в нужную категорию, а потом распродает земельные участки производителям",-- говорит партнер московского офиса консалтинговой компании Knight Frank LLC Роман Бурцев. Он оценивает арендные ставки в индустриальных парках в $80-100 за 1 кв. м. А себестоимость их строительства господин Ситников оценивает в $1000 за 1 кв. м. Себестоимость малоэтажного строительства "Комстрин" в Ступине вице-президент группы VMP Corp. Алексей Кожевников оценивает в $900 за 1 кв. м, продажную цену -- в $1500 за 1 кв. м.
