С 2008 года претендовать на имущественный вычет сможет чуть больше граждан, чем сейчас. Под эгидой совершенствования порядка имущественных вычетов Минфин собирается разрешить не платить налог россиянам, которые при продаже квартир являлись собственниками менее трех лет. Правда, нововведение коснется лишь тех, кто прожил в своей квартире не менее двадцати лет. Остальным придется по-прежнему обманывать государство, уходя от налогообложения путем заключения сделок по фиктивной стоимости.
К 2008 году Минфин планирует внести поправку в НК, позволяющую не платить налог гражданам, которые владеют продаваемой недвижимостью менее трех лет. Правда, текст поправки гласит, что воспользоваться таким правом смогут лишь те владельцы жилья, кто получил его в результате приватизации и прожил там не менее двадцати лет. А вот распространяться на владельцев «инвестиционных» квартир поправка не будет.
Сегодня необходимость платить налог при продаже квартир, находившихся в собственности менее трех лет, в первую очередь «бьет» по покупателям. Им либо приходится мириться с ростом цены квартиры, либо оформлять сделку по заниженной стоимости.
В первом случае стоимость квартиры для приобретателя увеличивается на размер налогового платежа, то есть на 13%. Во втором случае продавец чаще всего настаивает на фиксации в договоре стоимости квартиры в размере 999 тыс. руб.
По закону при продаже квартиры, которая находится в собственности владельца более трех лет, подоходный налог платить не нужно. Но если квартира принадлежала продавцу меньше трехлетнего срока, то при продаже квартиры от налогообложения освобождается лишь 1 млн руб. С оставшейся части цены квартиры придется заплатить налог. По просьбе покупателя, не желающего потерять деньги, непрописанный в договоре купли-продажи остаток реальной цены квартиры также учитывается, но в большинстве случаев он фигурирует как фиктивная сумма, которую продавец обязуется компенсировать покупателю, к примеру, за проделанный в квартире ремонт. В суде такая оговорка имеет силу, и в случае, если сделка срывается, продавцу приходится возвращать всю сумму целиком.
А вот банки к сделкам, заключаемым по таким договорам, относятся скептически. По словам начальника управления ипотечного кредитования НОМОС-Банка Максима Грекова, примерно половина одобренных ипотечных кредитов на вторичном рынке срывается из-за так называемого «инфаркта продавца», когда в последний момент тот начинает пасовать и отказываться от сделки, опасаясь налоговой, проблем с получением налогового вычета и любых других мнимых сложностей. «Если бы Минфин дал вычет всем продавцам квартир без исключения, это упростило бы процедуру ипотечного кредитования примерно на 50%», — говорит Максим Греков. «Однако прогнозировать увеличение числа ипотечных сделок на целый порядок было бы излишне оптимистично», — считает пресс-секретарь группы компаний «МИАН» Динара Лизунова.
На сегодняшний день доля сделок с применением ипотеки составляет на первичном рынке недвижимости около 13%, на вторичном рынке недвижимости — около 40%. При этом более 70% сделок на вторичном рынке проходит с недвижимостью, находящейся в собственности менее 10 лет. «Имеет смысл брать налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи, — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Тем более что большинство людей редко покупают сразу ту квартиру, которую хотят, обычно им приходится приобретать и продавать квартиры в два-три этапа».
