Прошло уже полтора года с начала активной фазы конфликта обманутых соинвесторов с обманувшими их компаниями и властями. За это время свои проблемы решили единицы, зато сами дольщики и недостроенные объекты недвижимости стали объектами весьма прибыльного бизнеса. Можно сказать, что обман дольщиков раскручивается уже по второму кругу.
Строительный театр военных действий
Всего в кризисе с соинвесторами в Москве и Подмосковье засветилось до четырех десятков компаний, и только в действиях трех или четырех из них ясно видны признаки преступлений (да и те повели себя явно мошенническим образом только после искусственного банковского кризиса 2004 года, что, конечно, их нисколько не оправдывает). Остальные, пришедшие на рынок пять-семь лет назад, построившие сотни тысяч квадратных метров жилья, вдруг оказались жертвами "внешних обстоятельств" и "непрофессионального менеджмента". Второе означает, что компании, как выразился глава московского стройкомплекса Владимир Ресин, "нахватали стройплощадок, а что с ними делать, не знают". Это компании, например, по определению господина Ресина, учрежденные "отставными полковниками, решившими заработать денег", которые не рассчитали силы, чтобы следовать правилам игры на строительном театре военных действий. После чего руководители многих из этих компаний бегали по чиновничьим кабинетам и умоляли помочь в перепродаже инвестконтрактов за сумму, сколько-нибудь похожую на справедливую. Им не помогли. Их дожимали.
Что же касается "внешних обстоятельств", то тут один из самых ярких примеров -- конфликт вокруг комплекса "Звезда России" в Химках. Из восьми зданий компания "Принт-Капитал" полностью построила три, частично -- два, началось строительство шестого. В 2004 году в Химках сменилась администрация, после чего было заявлено, что "инвестиционный контракт заключен с многочисленными нарушениями требований закона, предъявляемых к заключению таких сделок". Контракт был разорван в одностороннем порядке, строительство остановлено. Для людей, знакомых с реалиями строительного рынка, повод просто смехотворен. Дело в том, что аренду участка площадью более 3 га нужно оформлять в областном земельном комитете. Но можно и в районном -- правда, на срок не больше года. Этим правом -- арендой на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией -- строительные компании пользовались и сегодня пользуются очень широко: другой уровень затрат.
Для правоохранительных органов такой повод был все-таки недостаточен, и они пошли дальше. По утверждению прокуратуры, "у "Принт-Капитала" не было проектно-сметной документации, и до октября 2005 года компания привлекала денежные средства граждан путем заключения договоров инвестирования, заведомо зная, что построенное жилье не может быть введено в эксплуатацию из-за отсутствия разрешительных документов".
Руководители "Принт-Капитала" попытались судиться, и их арестовали. "Нелегальные" корпуса снесены не были. Более того, новая администрация собиралась отдать контракт компании, которая до конфликта была генподрядчиком "Принт-Капитала" и, по слухам, близка новой администрации. Среди аргументов в пользу такого решения назывался следующий: у генподрядчика осталась строительная документация.
Видимо, конфликт вышел за рамки допустимого, и в этом году на совещании в обладминистрации было решено, что достраивать комплекс будет третья сторона. Строительство возобновилось только осенью этого года. Но между началом конфликта и этим радостным событием был пикет дольщиков "Звезды России" на Ленинградском шоссе, одно из первых выступлений обманутых соинвесторов, и была их голодовка, также одна из первых. В конфликте вокруг "Звезды России" отразилась вторая причина кризиса с обманутыми дольщиками -- попытка передела строительного рынка.
А ты кто такой?
Поведение властей на первом этапе конфликта многие называют хамским. "Надо было смотреть, кому деньги несете", "Государство в спор хозяйствующих субъектов не вмешивается", "Мы ваши коммерческие неудачи оплачивать не собираемся" -- такими чаще всего были ответы стороны, заключавшей с застройщиками инвестиционные контракты. Не столько даже судебные перспективы вплоть до Европейского суда, а главным образом массовые выступления заставили представителей власти изменить тактику.
Возможно, лучшим решением было бы ввести в компаниях, не выполнивших свои обязательства перед дольщиками, внешнее управление и предложить программы выхода из кризиса, то есть сохранить эти компании в качестве буфера между властью и дольщиками. Очевидно, власти решили, что головы "бояр" народ вполне успокоят, а перехват инициативы позволит спустить дело на тормозах. Против руководителей нескольких компаний были возбуждены уголовные дела.
Но обманутые продолжали проводить акции протеста, прекрасно понимая, что стоит им поверить властям и умерить "митинговые страсти" -- и их дело ляжет под сукно.
Тогда власти стали действовать, в первую очередь давать обещания -- авось кто-нибудь поверит. Правда, в обещаниях чаще всего фигурирует 2008 год, то есть период послевыборный, когда принято создавать новые проблемы, а не решать старые. В критический момент можно просто соврать, как это сделали подмосковные чиновники, заявив на одном из митингов, что ведут переговоры о передаче недостроенных объектов компании "Стройиндустрия" новому застройщику "Конти". В строительной компании удивились этой новости, однако пару недель передышки власти получили. Но важнейший из приемов, примененных властями,-- это внесение раскола в ряды наступающих. В том числе с помощью известного фокуса: создать рядом с самодеятельными настоящими организациями обманутых дольщиков подставные управляемые организации. Если настоящая организация откажется признавать подставных и взаимодействовать с ними, то на нее повесят ярлык раскольника и отщепенца: "Мы конструктивно сотрудничаем с пятью (десятью, двадцатью) организациями, и только одна -- малочисленная и маргинальная -- ведет себя неадекватно". Если же организация согласится на сотрудничество, то ее постепенно затрут и уничтожат. Разгневанному дольщику, прорвавшемуся в высокий кабинет, можно будет сказать: "Вас уже с десяток -- всероссийских союзов, комитетов и ассоциаций. Вы сначала между собой разберитесь, а уж потом беспокойте занятых людей" или "А ты кто такой?". А общественное мнение дезориентировать, презрительно отозвавшись об обманутых дольщиках: "Устроили грызню, смотреть противно".
Инвесторы и покупатели
Между тем основное различие между дольщиками было заметно сразу и проявилось в самом начале кризиса. Большая часть пострадавших покупала квартиры для того, чтобы в них жить. Те отношения, которые описываются в так называемых договорах соинвестирования,-- это в чистом виде покупка с отложенной передачей товара, или отложенная покупка, или, если угодно, покупка с предоплатой.
Другая часть пострадавших покупала квартиры в инвестиционных целях. Инвестиция -- это долговременное вложение капитала с целью получения прибыли. А значит, только эту часть пострадавших -- тех, кто приобретал квартиры на нулевом цикле с целью дальнейшей перепродажи -- можно назвать соинвесторами, да и то с натяжкой.
Противоречия между этими двумя категориями пострадавших покупателей жилой недвижимости очевидны. Те, кто покупал квартиру для того, чтобы в ней жить, наиболее решительны и последовательны -- отступать им некуда. Ведь за три года деньги подешевели на 30-40%, а цена квадратного метра выросла в несколько раз, и на те деньги, которые они внесли за двухкомнатную квартиру в Москве, сегодня не купить и однокомнатную в Хотькове. Эти люди в основном объединены в Оргкомитет пострадавших соинвесторов (лидеры -- Сергей Королев, Светлана Дроздова, Анастасия Антонычева и другие).
Те же, кто покупал недвижимость в инвестиционных целях, предпочитают получить деньги. Считается, что некоторая их часть примкнула к Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам долевого строительства (председатель -- Антон Беляков, основавший в ноябре также общероссийское движение дольщиков "Комитет помощи: Жилье. Земля. Люди -- ЖЗЛ"). В отличие от оргкомитета ассоциация имеет хорошо оснащенный офис в центре города и штат профессиональных сотрудников.
Но точных данных о соотношении покупателей и инвесторов среди членов оргкомитета и ассоциации нет.
Потерять 30-50% на инфляции не самое страшное для инвестора (при возвращении проблемного долга и 50% приемлемы). Надежды получить все пять своих квартир практически нет, главное -- как можно быстрее вернуть остальные 50-70% и вложить их в другие проекты. Власти не устают повторять, что "спекулянты не получат ничего". К выборам проблема дольщиков должна быть решена, и ясно, что любой реальный вариант будет основан на формуле "одна квартира в одни руки".
Скупка украденного
Известно, что власти ведут непубличные переговоры с разными строительными компаниями о завершении недостроя. Часто они оканчиваются неудачей, но иногда достигается принципиальное согласие и начинается обсуждение деталей будущего соглашения. И вот тогда, задолго до окончания переговоров, случаются интересные истории.
Конечно, напрямую дольщикам не предлагают по дешевке продать договор об организации взаимоотношений со строительной компанией. Все несколько сложнее. В течение некоторого времени с дольщиком поддерживала отношения некая объединенная (согласительная) комиссия кого-то с кем-то и даже что-то обещала. И вот теперь ему с сожалением сообщают, что ему ничего не светит: его нет в списках пострадавших ("А ведь мы говорили!"). И дольщик вспоминает, что нечто такое ему действительно говорили -- невнятно и скороговоркой, соответственно, его нет в постановлении. Варианты: всплыла двойная (тройная) продажа, договор не зарегистрирован (не перерегистрирован) и т. п. В общем, дело дрянь. Но выход есть. В смысле есть выход на некий фонд, который не то чтобы собирается на этом заработать, но у него какие-то счеты с региональной властью, нужен скандал. И ему можно спихнуть договор за хорошие деньги. Ну, скажем, 70% номинала. Можем посодействовать. И это, увы, все, что для дольщика можно сделать, поскольку комиссия на днях распускается. Дольщик догадывается, что его бессовестно обманывают, что на самом деле загадочный фонд скупает договоры за 80%, а может быть, и за 100%! И очень радуется, выторговав 75% номинала, или 20-30% сегодняшней реальной стоимости квартиры.
То, что дольщика кто-то смог найти, неудивительно. Странно, что компакт-диски с именами и адресами обманутых дольщиков еще не продаются в подземных переходах. Но кто именно мог воспользоваться инсайдерской информацией? Новый застройщик? Власти? А если и те и другие к деятельности скупающих структур непричастны, то каким образом новым застройщикам и властям удается вести переговоры, то есть договариваться о количестве метров и квартир, предназначенных пострадавшим дольщикам? Как им удается договариваться об обременении? Остается строить предположения. Например, что новый застройщик решил не удовлетворяться той долей квартир, которые он сможет продать, и хотел бы прибавить к ним часть квартир из обременения. Или о том, что в некоторых регионах власти слишком вяло ведут переговоры с потенциальными преемниками недостроя, дожимая колеблющихся дольщиков.
Известно, что, например, в Москве есть тысячи простаивающих площадок (весной этого года мэр столицы грозился отнять площадки у "нерадивых застройщиков", просрочивших инвестиционные контракты). Еще больше подходящих площадок в Подмосковье. Очевидно, нашлось бы немало компаний, готовых в кратчайшие сроки довести любой недострой и полностью отдать его пострадавшим дольщикам за пару хороших площадок. Достичь таких соглашений можно в считанные дни. Но этого не происходит.
Игра на разделение
Удовлетворить пятерых голодающих дольщиков, требующих пять квартир, гораздо труднее, нежели одного инвестора, вложившего средства в строительство пяти квартир. И похоже, власти не прочь использовать ассоциацию (инвесторов) для противодействия оргкомитету (покупателям). Однако маловероятно, что членам ассоциации вернут "живые" деньги. Кампания против "спекулянтов" набирает обороты. Создавая при Министерстве регионального развития рабочую группу по делам обманутых дольщиков, министр Владимир Яковлев ввел в нее исключительно представителей ассоциации, но он же, рассуждая о проблемах нацпроекта "Доступное жилье", предлагает обложить владельцев двух и более квартир дополнительным налогом, а Федеральная антимонопольная служба "втайне" готовит комплекс мер против "спекулянтов". Если ассоциации и дадут возможность вернуть свое, то только за счет собратьев по несчастью. Активисты оргкомитета указывают на то, что председатель ассоциации Антон Беляков появился на митингах только в конце прошлого года, в первоначальных списках пострадавших дольщиков не числился вообще, и намекают на его связи с некими рейдерскими структурами.
А господин Беляков в ответ заявил, что разработанный Общественной палатой и поддерживаемый оргкомитетом законопроект "О реструктуризации строительных организаций", который упрощает процедуру банкротства несостоятельных компаний, упростит также коррупцию и распыление вырученных средств. В качестве примера он привел историю строительной компании "Град", которая инициировала собственное банкротство, а почти готовый объект был продан за бесценок.
Недостроенные объекты, материальный залог вкладчиков, расползаются за бесценок, считает и противник Белякова -- активист оргкомитета Сергей Королев. Его пример -- жилой комплекс на 450 квартир в поселке Тучково, из которых обманутым дольщикам принадлежит около четверти. Недострой был продан за $50 тыс.
Оба движения обвиняют друг друга в политизации и в участии в пиар-акциях политических и общественных деятелей. Похоже, эти обвинения небезосновательны.
Представители ассоциации находят поддержку в коридорах Совета федерации. Наоборот, Оргкомитет пострадавших соинвесторов обвиняет руководство Совета федерации в нечистоплотных связях с руководством компании "Социальная инициатива", а к деятельности Анатолия Кучерены в поддержку оргкомитета активно подключился депутат Государственной думы Александр Хинштейн.
Политические и общественные деятели предлагают помощь, и уставшим, отчаявшимся людям показалось, что они могут ею воспользоваться. Дольщики поверили в "хорошую" и "плохую" власть, решили, что с помощью одних государственных или псевдообщественных институтов могут чего-то добиться от других, не понимая, что тем самым легализовали игру в "хороших" и "плохих" пострадавших дольщиков. Они забыли, что чиновники реагируют только на те митинги, на которые их не приглашают, на которых их освистывают, с которых их гонят. Все остальное -- "конструктивный процесс". Иными словами, движение в никуда.
