Рекордный рост цен на квартиры стал отличительной особенностью прошлого года. По данным шокированных аналитиков, с января 2006 г. по январь 2007 г. 1 кв. м подорожал в среднем на 70-100%. Вместо 1-2% в месяц, как прогнозировали в начале 2006 г. практически все без исключения эксперты, ежемесячное увеличение стоимости жилья доходило до 10-12%.
По подсчетам irn.ru, за 2006 г. цена 1 кв. м на вторичном рынке выросла почти на 88% и достигла $4193 за 1 кв. м против $2232 в конце 2005 г. По информации компании “Савва”, на начало января 2007 г. средняя цена 1 кв. м составила $4682, что на 75,4% выше, чем годом раньше. Панельные новостройки и хрущевки подорожали почти вдвое. Дома бизнес-класса подросли в цене примерно на 70%. На 69% дороже для покупателей стал элитный сегмент, за 1 кв. м в элитных домах они выкладывали в среднем по $19 100, отмечают аналитики Knight Frank.
Ценовые виражи
2006 год преподнес сюрприз не только покупателям и продавцам жилья, но и аналитикам рынка недвижимости. Согласно их самым смелым оценкам, данным ранее, в этом году 1 кв. м должен был подорожать не более чем на 30-40%. Реальность не совпала с прогнозами. За первые четыре месяца 2006 г. средняя цена 1 кв. м превысила показатели, обещанные по итогам года. Вместо 2% в месяц — именно такую цифру называло большинство аналитиков рынка недвижимости — рыночная цена жилплощади росла в среднем на 10-11%.
Первые признаки замедления роста цен проявились только в мае, когда продолжительные праздники несколько охладили напор покупателей. Эксперты заговорили о затишье, которое традиционно характеризует летний сезон, но рост цен продолжился, правда, уже не такими темпами, а “всего лишь” на 7-8% ежемесячно.
Летом 2006 г. начали муссироваться слухи о неизбежном обвале рынка. Собственники квартир, которые раньше отказывались от сделок, выставили жилплощадь на продажу. По словам Александра Матвеева, начальника аналитического отдела корпорации “Инком-Недвижимость”, в сентябре общий объем предложений стал стремительно расти. Покупатели, приобретавшие квартиры с инвестиционными целями — а таких, по разным оценкам, в 2006 г. было 40%, — также начали фиксировать прибыль, пополнив насыщающийся рынок новыми объектами. За три осенних месяца его объем увеличился почти на 75% и составил примерно 40 000 квартир — вдвое больше, чем в начале 2006 г.
По мнению Натальи Ветлугиной, руководителя аналитической службы компании “Новый город”, перепродажа квартир была в 2006 г. гораздо выгоднее, чем сдача их внаем. “В среднем аренда принесла всего 5% годовых, зато возросли коммунальные расходы”, — отмечает Ветлугина. “Для собственников было выгоднее продать квартиру и положить деньги или в банк под 7-8% годовых, или вложить их в акции или паевой инвестиционный фонд”, — добавляет Олег Репченко, руководитель аналитического центра irn.ru.
Главным итогом декабря стала полная остановка цен во всех сегментах рынка. Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости, даже зафиксировал падение цены предложения на вторичном рынке типового жилья в среднем на 0,3%. “Хрущевки в декабре подешевели на 1,3%, но квартиры в 10-12-этажных домах подросли в цене на 2,1% — для конца года это был самый высокий показатель роста”, — отмечает он.
В зимние месяцы года немного подешевели и квартиры в элитном сегменте. “В первую очередь в их числе оказались ранее переоцененные объекты, а также квартиры, владельцы которых были нацелены на срочные продажи”, — говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Однако, по ее словам, на отдельные объекты, в частности в районах Хамовники, Пресненский, Арбат, продавцы, напротив, поднимали цены.
Виновата ипотека
По мнению опрошенных экспертов, основным катализатором роста цен в 2006 г. стала программа “Доступное жилье”. Развитие ипотеки позволило включиться в гонку за квартирами гораздо более широким слоям населения, чем ранее. “В нашей компании ипотека присутствует в каждой третьей сделке”, — говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации “Рескор”. По словам Натальи Кирпиченко, директора “Миэль-Брокеридж”, если в 2005 г. в компании с использованием ипотечных кредитов совершалось 12-15% сделок, то в 2006 г. их количество увеличилось до 25%.
Аналитики АН “МИАН” оценили долю сделок за прошлый год на вторичном рынке с использованием ипотеки в Московском регионе в 50-55%. По оценке Александра Крапина, генерального директора аналитического агентства Rway, на долю Москвы пришлось примерно 20% от общей суммы выданных кредитов. Рост сделок с ипотекой отметило и АИЖК. По информации его пресс-службы, если в 2005 г. агентство рефинансировало 15 300 закладных на сумму 7,7 млрд руб. (из них в Москве — 732 на сумму 571 млн руб.), то в 2006 г. их количество возросло до 39 214, превысив 27 млрд руб., в том числе в Москве — 2213 на сумму 1,9 млрд руб.
По данным банка DeltaCredit, объем выданных ипотечных кредитов по сравнению с 2005 г. увеличился в 2,5 раза. В прошлом году банк выдал кредитов на сумму $290,8 млн. Cредняя сумма кредита в 2006 г. составила $70 000 против $50 000 в 2005 г.
В 2006 г. в процесс кредитования включалось все больше банков, что приводило к росту конкуренции и снижению ипотечных ставок. Полтора года назад удачей считалось получить кредит по ставке 14% годовых в рублях, а максимальный срок кредитования составлял 15 лет. В 2006 г. некоторые банки вовсе отказались от первоначального взноса. Например, взнос 0% был у НИКОМа, Банка Москвы, ВТБ 24, DeltaCredit. У банков, работающих по программе АИЖК, максимальный срок кредитования был увеличен до 30 лет. Облегчение финансового бремени на заемщиков со стороны банков способствовало спросу на ипотеку, но, как признавались сами банкиры, многие граждане все же вынуждены отказываться от кредитов, поскольку не могут найти адекватное по цене жилье. В частности, на это пожаловался в июне президенту Путину глава ВТБ Андрей Костин.
Виноваты инвесторы и нефтяники
Александр Крапин видит причину роста цен в отсутствии в нашей стране прогрессивного налога на недвижимость. Владельцы нескольких квартир платят ненамного больше, чем собственники одной квартиры, — это способствует росту спекулятивных сделок на рынке недвижимости. Если в 2005 г. на рынке вторичного жилья на спекулятивные сделки приходилось примерно 30% от общего числа зарегистрированных, то в 2006-м — уже около 40%, считает Крапин.
Ветлугина стремительный рост цен в 2006 г. связывает с колебанием курса доллара и активным притоком в Россию нефтяных, газовых и других сырьевых денег, которые были вложены в недвижимость. Репченко добавляет, что развитие ипотеки и увеличение денежной массы на рынке усугубили дефицит жилья, унаследованный еще с советских времен. После вступления в силу в 2005 г. закона “Об участии в долевом строительстве…”, ужесточившего порядок оформления документов, большое количество объектов не появились в продаже. Цена новостроек, вышедших на рынок, почти вплотную приблизилась к ценам вторичного рынка. Крапин объясняет это тем, что многие застройщики выставили на свои объекты цены на 10-15% выше действующих на рынке, а жилье продавали по мере необходимости, по несколько квартир. “Рост цен на рынке вторичного жилья обратно пропорционален объемам строительства на первичном рынке: чем больше возводят нового жилья, тем меньше прирост цен на вторичном рынке и наоборот”, — выводит закономерность Матвеев. “В 2006 г. разница между средней ценой предложения 1 кв. м на первичном и вторичном рынках составила $60 — против $380-400 в 2005 г.”, — отмечает Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty. “В 2006 г. стало ясно, что без заметного увеличения объемов строительства жилье доступным не сделать”, — резюмирует Репченко.
