Последний срок проведения конкурсов по выбору управляющей компании - 1 мая 2008 года. Сегодня в Москве действует примерно 140 управляющих организаций. Жилищный кодекс РФ дает собственникам право контролировать действия коммерческих структур, обслуживающих их дом. Если собственников не устраивает работа обслуживающих их дом организаций, они вправе расторгнуть с ними договор. Все услуги и работы по содержанию и ремонту помещений оплачиваются только в соответствии с заключенными договорами
В редакционной почте, в обращениях по телефону нередки вопросы москвичей, которые касаются различных аспектов выбора способа управления жильем, а также самих управляющих организаций. Сегодня на типичные вопросы читателей отвечают специалисты государственного учреждения "Центр реформы ЖКХ".
В чем смысл принятых Государственной думой РФ поправок в Жилищный кодекс РФ и в федеральный закон о введении кодекса в действие?
- Государственная дума РФ 22 декабря 2006 года приняла в третьем чтении законопроект, вносящий поправки в Жилищный кодекс РФ и ст. 18 закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Законопроект подтверждает обязанность органов местного самоуправления (у субъектов РФ - городов Москвы и Санкт-Петербурга - органов государственной власти) проводить с 1 января 2007 года открытые конкурсы по отбору организаций для управления многоквартирными домами, если собственниками помещений в них до 1 января 2007 года не выбран способ управления или принятое ими решение о выборе способа управления не было реализовано. Но эти органы получают право своими решениями перенести срок начала проведения конкурсов во всех или в отдельных муниципальных образованиях, если какому-либо из них необходимо время для подготовки к конкурсам. Предельный срок проведения конкурсов - 1 мая 2008 года - органами государственной власти субъектов РФ продлен быть не может. В принятый закон внесено также положение, что до тех пор, пока не реализованы решения общих собраний собственников помещений или не проведены открытые конкурсы, все организации, ранее осуществлявшие управление многоквартирными домами, должны продолжать выполнять свои обязанности.
- Как найти организацию, которая может взять в управление многоквартирный жилой дом?
- В настоящее время в Москве действует примерно 140 управляющих организаций. Их полный реестр, а также порядок его ведения до сих пор находится в стадии разработки. Но уже сейчас можно обратиться в управу района, где жителям предоставят информацию о действующих на территории района управляющих организациях. Хотя, в принципе, граждане вправе выбрать любую организацию, независимо от ее местоположения.
- Каким требованиям должна соответствовать управляющая организация? Действует ли в сфере управления жильем система лицензирования и сертификации?
- Закон не предусматривает лицензирования деятельности по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов. Однако опыт работы и наличие специальной подготовки персонала должны подтверждаться наличием документа о добровольной сертификации персонала и услуг. Кроме того, если управляющая организация не заключает договоров со специализированными подрядными организациями, обслуживающими лифты и электротехническое оборудование дома, то на эти виды работ наличие лицензий предусмотрено. В качестве подтверждения состоятельности управляющая организация может также представить информацию о своей материально-технической базе и положительные отзывы заказчиков.
- Чем отличается ДЕЗ от других управляющих организаций?
- Управляющая организация должна предоставлять жителям практически те же услуги, что и ДЕЗ. Однако, если ДЕЗы управляют жилыми домами на основании нормативно-распорядительных актов правительства Москвы, то выбранные собственниками управляющие организации действуют от имени этих собственников и в соответствии с заключенным с ними договором управления. До вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ многоквартирному дому нельзя было выйти из-под управления ДЕЗа, если в нем не создан кооператив или товарищество собственников жилья. Сейчас, если работа ДЕЗа или иной управляющей организации вас не устроит, можно расторгнуть договор и воспользоваться услугами другой организации. Договор предоставляет собственникам право контролировать действия коммерческих структур. Для определения качества их работы можно привлекать сторонних экспертов. Если предоставляются услуги ненадлежащего качества, можно потребовать уменьшения оплаты за такие услуги, а также возмещения убытков, причиненных управляющей организацией из-за невыполнения ею своих обязательств.
- Как заключается договор с выбранной жителями управляющей организацией? Кто имеет право контролировать ее работу?
- Управляющая организация заключает договор управления, подписывая его с каждым собственником помещения в соответствии с его долей в праве на общее имущество. В договоре оговариваются все условия, принятые на собрании собственников помещений многоквартирного дома. Исполнение договора каждый собственник контролирует самостоятельно. На общем собрании также могут быть выбраны уполномоченные представители, которые в дальнейшем будут контролировать деятельность управляющей организации, представлять интересы собственников в суде, в органах исполнительной власти, принимать участие в приеме документации на дом и т.д.
- Какие конкретно положения должны содержаться в договоре на управление многоквартирным домом?
- Договор заключается в письменной форме, и его условия устанавливаются решением общего собрания. Причем условия договора одинаковы для всех собственников помещений в доме. Что конкретно должно быть указано в договоре? Во-первых, адрес многоквартирного дома и состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление. Во-вторых, перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения этого перечня, а также перечень коммунальных услуг, обязательно предоставляемых управляющей организацией, перечень прочих услуг, предоставляемых собственникам помещений по решению общего собрания собственников помещений.
В-третьих, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы, а также порядок изменения платы в тех случаях, когда услуги не имели надлежащего качества или не предоставлялись. В-четвертых, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор заключается на срок не менее одного года и не более чем на пять лет. Изменение или расторжение договора осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и условиями договора управления.
- Каков круг обязанностей управляющих организаций?
- В обязанности этих организаций входит управление общим имуществом дома, которое включает в себя комплекс работ. Это предоставление услуг по содержанию общего имущества (вывоз мусора, уборка мест общего пользования и т.д.), ремонт общего имущества, организация круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания, заключение договоров со специализированными организациями на снабжение коммунальными ресурсами - горячей и холодной водой, электроэнергией и т. д. Компания предоставляет также услуги управления: выдает справки (выписки из домовой книги, финансового лицевого счета и иные документы), производит перерасчет оплаты за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги в случаях, когда они не имели надлежащего качества, не предоставлялись или предоставлялись с перерывами, превышающими допустимую продолжительность, установленную законодательно, рассматривает предложения, заявления и жалобы собственников помещений, выдает платежные документы, участвует в приемке квартирных приборов учета и т. д.
- Какие права имеет управляющая организация?
- Управляющая организация вправе самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по договору, производить перерасчет размера оплаты за коммунальные услуги по фактическому потреблению, взыскивать с виновных суммы неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной или неполной оплатой, готовить предложения общему собранию собственников помещений по установлению размера платежей за содержание и ремонт общего имущества дома на основании предлагаемого перечня работ и услуг и сметы расходов по нему, вносить предложения о необходимом объеме работ по капитальному ремонту, сроке его начала, стоимости материалов, порядке финансирования такого ремонта или возмещения расходов управляющей организации собственниками помещений в многоквартирном доме при проведении ремонта управляющей организацией без предварительного сбора средств с собственников помещений, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом и предусмотренную договором деятельность.
- Как производится расчет за услуги, предоставляемые управляющей организацией?
- Услуги и работы по содержанию и ремонту собственники помещений оплачивают в соответствии с договорами, что предусмотрено ст. 155 ЖК РФ. Если в договоре иной срок расчета не указан, плата за жилое помещение и услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Если собственники помещений на общем собрании не приняли решения об установлении размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, то он устанавливается органами местного самоуправления, а в городах федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта РФ. Такое положение содержится в ст. 158 ЖК РФ.
- В каком порядке должны оплачивать услуги управляющей организации граждане, проживающие в неприватизированных квартирах?
- Принимать участие в выборе управляющей организации могут только собственники жилых и нежилых помещений дома. Арендаторы и наниматели не могут принимать участие в голосовании, их права и интересы в городе Москве должны обеспечить представители Департамента имущества и Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также платежи за коммунальные услуги управляющей организации (ст. 155 ЖК РФ). Если размер платы, установленный нанимателем, меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем жилого помещения в порядке, согласованном с управляющей организацией.
- Голос даже одного собственника может решить судьбу жилого дома
