В столице вскоре могут появиться настоящие доходные дома

Самарский программист Григорий Каминский четыре года прожил в Нью-Йорке — работал по контракту на небольшую американскую компанию. Квартиру он снимал. «Я сразу решил, что поработаю пару лет и вернусь на родину, поэтому никакого смысла обзаводиться собственным домом в Америке не было», — объясняет Григорий. Арендованное жилье ему очень нравилось — хорошо обставленная квартира с двумя спальнями в приличном районе. Дом целиком принадлежал одному владельцу, и все квартиры в нем сдавались. Специально нанятый управляющий решал все домашние проблемы, от протекающего крана до замены замков, причем по первому зову и даже в отсутствие арендаторов. «Мне оставалось только раз в месяц аккуратно выписывать чек на оплату квартиры, и можно было ни о чем больше не заботиться. А все права и обязанности, мои и домовладельца, даже самые мелкие, были прописаны в контракте, который не менялся все эти годы. Очень удобно», — признает Григорий.

Вернувшись в Россию, программист не захотел ехать в родную Самару и осел в Москве, устроившись в крупную столичную фирму. Квартиру снова решил снимать и, полагаясь на американский опыт, не ожидал в этом деле никаких проблем. Но Москва оказалась все же очень далека от Нью-Йорка. «Во-первых, я никак не мог ожидать таких цен — даже на Манхэттене, по-моему, жилье можно найти дешевле. А сама организация процесса меня просто поразила. Столица все-таки, можно быть более цивилизованной! Но тут нет ни домовладельцев, ни управляющих, ни нормальных контрактов. Первую московскую квартиру я снимал у пенсионерки, которая через день в гости приходила — смотреть, не привожу ли я девушек. Хозяева второй квартиры за целый год так и не установили мне стиральную машину, хотя обещали, зато арендную плату за это время пытались повысить дважды», — возмущается Григорий.

Нанимать жилье в Москве по американской методе желал бы не только он, но и еще как минимум 2 млн. человек — столько людей, по экспертным оценкам, живут сейчас в столице на съемных квартирах. Но управляющих, легко решающих все проблемы, и договоров, защищающих их права, им не видать до тех пор, пока арендодатели на 99% будут оставаться частниками, владеющими одной-двумя квартирами. Убедить этих людей играть по жестким, заранее оговоренным правилам, практически невозможно, а доходных домов, жилье в которых принадлежит одному владельцу и специально предназначается для сдачи внаем, в Москве сейчас практически нет. Впрочем, в ближайшее время ситуация может в корне измениться.

В ПОЛЬЗУ ГОРОДА

Сегментом доходных домов сейчас заинтересовались столичные власти. Надо отметить, что единственный уже существующий на сегодняшний день подобный объект, который можно отнести к действительно коммерческим проектам, принадлежит именно городу. Это дом на 47 квартир, возведенный около трех лет назад в Николоворобинском переулке московским департаментом инвестиционных программ строительства (ДИПС). Помимо него есть еще несколько зданий на Ленинском проспекте, принадлежащих Главному управлению по обслуживанию дипломатического корпуса — квартиры в них действительно предназначены для сдачи внаем, но доходными эти дома назвать сложно, они скорее являются разновидностью служебной гостиницы. Два небольших дома, построенных компанией «Энка» в середине 90-х годов в качестве эксперимента, также не считаются сейчас коммерчески выгодными проектами. Ниша доходных домов на московском рынке до сих пор остается практически пустой.

Вложения в строительство объекта ДИПСа составили $14,3 млн., срок окупаемости рассчитан на 8 лет с момента сдачи здания в эксплуатацию при условии, что заселяться оно будет на 60–80%. Бизнес-план сейчас выполняется и даже перевыполняется. Однако нельзя сказать, чтобы квартиры в этом доме пользовались ажиотажным спросом. Причина проста: арендные ставки здесь составляют от $4 тыс. до $12 тыс. в месяц. Тем временем основной спрос на рынке аренды сосредоточен в ценовом сегменте до $1 тыс. в месяц. Именно такие квартиры постоянно находятся в остром дефиците. На жилье же, платить за которое приходится более $3 тыс. в месяц, по данным группы компаний Московской городской службы недвижимости (МГСН), приходится не более 10% общего спроса, да и выбор объектов здесь довольно велик.

Девелоперы прекрасно понимают, что по-настоящему перспективным направлением может стать лишь строительство доходных домов в спальных районах столицы, предназначенных для небогатых арендаторов, со стоимостью квартир не более $1,5 тыс. в месяц. Именно этой нишей и собираются заняться московские власти. Столичный мэр Юрий Лужков недавно назвал доходные дома «полезной вещью» и пообещал «развивать этот институт активнейшим образом». При этом мэр отметил, что с арендными ставками в $4–12 тыс. в месяц найти нанимателей среди основной массы москвичей будет очень сложно. «Эти дома должны быть доступными, в них нужно устанавливать не режим бешеных прибылей, а режим оплаты по себестоимости. Такое направление нужно взять за стратегическое в политике города в ближайшие годы», — заявил Лужков.

МИЛЛИАРД ПОД НОГАМИ

По самым скромным экспертным оценкам, годовой оборот столичного рынка аренды жилья составляет сейчас $1–1,5 млрд. При этом средняя цена найма растет примерно на 12–15% в год. Еще летом прошлого года однокомнатную квартиру в Москве можно было снять за $600 в месяц, осенью ставки повысились до $700, а сейчас очень трудно найти однушку даже за $750 в месяц. «И такая стоимость аренды характерна только для квартир, находящихся в отдаленных районах столицы. Что же касается центра, то ставки здесь вообще не имеют границ», — говорит Марина Дубкова, эксперт отдела аренды МГСН.

Такие деньги глупо было бы полностью отдавать в руки частных владельцев квартир. Но девелоперы и крупные компании, интересующиеся недвижимостью, несмотря на многообещающий рост ставок и стабильный спрос в сегменте аренды, не спешат браться за возведение доходных домов. Эксперимент ДИПСа никого не вдохновил, хотя поначалу эксперты предсказывали, что в случае его удачи в Москве появится немало смелых проектов. Не появились (если, конечно, не считать трех опять же элитных домов, изначально предназначенных для сдачи помещений в аренду, и подъезда многоквартирного дома в районе проспекта Мира, полностью отданного под доходный бизнес). Эти объекты явно не сделают погоды на рынке, поскольку принадлежат к высшей ценовой категории и выходят за рамки основного платежеспособного спроса.

Инвесторы явно не спешат ввязываться в этот бизнес. Во-первых, их пугает хлопотность. «По сути, такой дом — это большое общежитие. Владельца ожидают немалые затраты на обслуживание, ремонт, эксплуатацию», — объясняет Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru). Во-вторых, подобные объекты окупаются слишком медленно по меркам московского рынка недвижимости. По мнению Эраста Жирякова, руководителя строительных объектов ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость», доходный дом окупится не раньше, чем через 7–8 лет, да и то без учета коэффициента простоя квартир.

Доходность только от сдачи жилых помещений в аренду сейчас составляет, по данным Репченко, около 10% годовых. Резко увеличить здесь цены нельзя, поскольку спрос в этом сегменте рынка неэластичен: если арендные ставки начнут расти с той же скоростью, что и цены продаж квартир в новостройках, то до 70% потенциальных арендаторов просто откажутся от найма. Получается, что доходный дом при стоимости строительства $10–12 млн. в год будет приносить в самом лучшем случае не больше $1,5 млн. Это самый низкий показатель на рынке недвижимости. Избалованные стремительным ростом рынка в последние годы, московские девелоперы не хотят связываться с проектами, рентабельность которых составляет меньше 30%.

КТО НЕ УСПЕЛ…

Эксперты утверждают, что в сегмент доходных домов инвесторы придут только тогда, когда упадет доходность строительного бизнеса: у них просто не останется другого выбора, кроме как заполнять последнюю пустующую на рынке нишу. Как раз это сейчас и происходит: цены продажи квартир перестали расти в конце прошлого года, рынок сейчас входит в стадию стагнации, которая, по прогнозам, продлится не менее полугода. В таких условиях девелоперам очень сложно работать, поэтому инвесторы и начинают обращать внимание на рынок аренды, который может принести пусть и не сверхвысокий, зато стабильный доход.

По степени надежности и безрисковости доходные дома могут поспорить с любыми другими проектами на рынке недвижимости. Поэтому деньги в этот сегмент могут прийти не только от строителей, но и от сторонних компаний, например, от страховщиков или пенсионных фондов, заинтересованных в низкодоходных, но стабильных проектах и вполне удовлетворяющихся доходностью в 10–12% годовых на длительный срок. Интересной идея строительства доходных домов может оказаться и для ПИФов.

Олег Репченко из irn.ru полагает, что на этот раз пример московских властей все-таки окажется для инвесторов заразительным. «По проторенной дорожке ходить всегда легче, поэтому еще немного подождут, посмотрят, как муниципальные доходные дома справятся с работой в низшем ценовом сегменте, посчитают реальный спрос. Если все показатели окажутся в норме, в этом сегменте можно ожидать настоящего бума», рассуждает он.

Правда, осторожные инвесторы могут и опоздать. Говоря о доходных домах, Юрий Лужков подчеркнул, что в столице они должны быть только муниципальными. Что стоит за этими его словами, пока не совсем ясно. Но если городские власти всерьез решат осваивать данный сегмент рынка и успеют реализовать хотя бы несколько проектов, прочих инвесторов к арендным доходам могут и не допустить. zz

16.01.07