С чем связан рекордный рост рынка недвижимости?

За 2006 год цены на жилье в Москве увеличились почти вдвое. С чем связан этот рекордный рост и чего можно ожидать от рынка недвижимости в новом году?

Прошлый, 2006 год войдет в историю московского рынка недвижимости прежде всего из-за рекордного роста цен на жилье. Примечательно, что год назад никто не предрекал такого подорожания квартир в столице. Большинство экспертов ожидали в 2006 году прироста стоимости квартир в 20—40%. Но подорожание вышло за все мыслимые и немыслимые рамки и составило за год около 100%.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), с декабря 2005 по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9%. Если в декабре-2005 значение общегородского индекса стоимости жилья составляло $2232 за «квадрат», то в декабре-2006 значение этого показателя достигло отметки в $4193. При этом отдельные классы жилья (в первую очередь недорогое) выросли в цене более чем на 100%. Подорожание новостроек экономкласса составило за год с небольшим 130—150%.

Впрочем, говоря о скачке цен на жилье в столице, правильнее было бы рассматривать не календарный 2006 год, а период наиболее интенсивного роста цен — с середины осени 2005 по середину осени 2006 года. За это время прирост даже общегородского индекса стоимости жилья составил 97,5%. Другими словами, независимо от конкретных цифр мы вынуждены констатировать, что за год с небольшим жилье в Москве подорожало минимум вдвое, а средний уровень цен вырос с $2000 за кв. м до более чем $4000.

Развитие московского рынка недвижимости в прошлом году должно было стать аналогичным 2004 году. Как и тогда, после резкого скачка цен в первой половине года во второй следовало бы ожидать новой стагнации. Однако каждый период в истории рынка имеет свои особенности. И если в 2004 году стагнация началась уже в начале лета и длилась до конца года, то в прошлом году переход к стагнации оказался гораздо более затянутым.

Первые признаки замедления рынка, как и в 2004 году, наметились уже после майских праздников, однако на этот раз рынок останавливался не два месяца, а более полугода. Окончательный перелом тенденций произошел в октябре, а стабилизацию цен в цифрах можно было наблюдать только в ноябре—декабре. Так, за последний месяц 2006 года прирост среднего уровня цен оказался минимальным и составил около 1%.

Незначительный рост среднего уровня цен в ноябре—декабре был связан в основном с жильем бизнес-класса, которое, все еще продолжая дорожать по инерции, вытягивало за собой и средний показатель. При этом цены на экономкласс, и в первую очередь на пятиэтажки, начали корректироваться вниз. Кроме того, с середины ноября доллар потерял примерно 2%, а следовательно, даже при стабилизации долларовых цен на квартиры можно было говорить о симметричной потере реальной стоимости жилья. Другими словами, в отличие от 2004 года, стагнация и коррекция цен вниз пришли с полугодовым запозданием, но рано или поздно это должно было случиться.

О возврате рынка к нормальному состоянию говорит и такой показатель, как объем предложения квартир. По сравнению с летом к концу года количество предложений увеличилось на 70—80% и вплотную приблизилось к уровню первой половины 2005 года. Можно ли на основании этого говорить о существенном выбросе на рынок инвестиционных квартир или же все дело просто в увеличении сроков экспозиции предложений — этот вопрос пока остается открытым. Однако важно отметить, что, несмотря на столь значительный рост объемов предложения, вести речь о затоваривании рынка еще очень рано: показатели лишь приблизились к нормальному уровню, но вряд ли значительно превысят его в обозримой перспективе.

Так с чем же связан столь резкий рост цен на жилье в 2006 году? По мнению сотрудников irn.ru, здесь имеет место целый комплекс серьезных причин, которые повлияли на рынок единовременно. Первая причина носит макроэкономический характер, она общая для всей экономики России и на житейском уровне называется рост цен на нефть. Правда, в 2004 году при рекордных для того момента ценах на нефть на московском рынке недвижимости разразилась стагнация, а в Питере наблюдалось даже снижение цен на квартиры. Поэтому говорить об однозначной связи цен на нефть и жилье опрометчиво.

По расчетам irn.ru, правильнее было бы говорить даже не о подорожании нефти, а о скрытой инфляции доллара и денег как таковых по отношению к невосполнимым природным ресурсам, таким как полезные ископаемые (нефть, газ и т.д.), а также земле и недвижимости. Получается, что теряется реальная стоимость денежных единиц, а также товаров массового производства (электроники, бытовой техники, автомобилей и т.д.). В данном случае речь идет не о формальной инфляции, учитываемой в экономике, а о более значительной коррекции стоимости ресурсов и товаров, запасы которых ограничены, по отношению к легко воспроизводимым товарам.

Вторая причина во многом перекликается с первой и связана с ограниченными объемами строительства жилья в Москве. По количеству квадратных метров в 2006 году в Москве построено не меньше, чем в прежние годы. Однако за кадром остается заметное перераспределение структуры новостроек столицы. В 2005—2006 годах гораздо больше нового жилья было передано под социальные программы, под переселение очередников и жителей пятиэтажек, под жилье для военных. Вместо панельных домов сейчас львиную долю новостроек составляют монолитные и монолитно-кирпичные дома, площади квартир в которых примерно в полтора раза больше, а значит, при том же общем метраже зданий количество квартир оказывается в полтора раза меньше. Все эти обстоятельства привели к тому, что в 2006 году в свободную продажу попало на 20—50% квартир в новостройках меньше, чем в прежние годы.

Недостаток предложения на рынке жилья столицы был заметно усилен активным развитием ипотеки и стимулированием платежеспособного спроса за счет кредитования в рамках программы «Доступное жилье». В этом смысле изначально произошла подмена понятий — «доступного жилья» на «доступную ипотеку». Но кредиты могут сделать жилье доступным только в условиях насыщенного рынка, а при дефиците квартир они лишь усилили дисбаланс спроса и предложения, что и стало дополнительным толчком к росту цен.

Есть и другие факторы, которые сыграли свою роль. Это и инвестиционная привлекательность столичной недвижимости, и психология ажиотажа в условиях активного роста цен. В результате московское жилье стало одним из самых дорогих в мире при относительно невысоком его качестве. Однако говорить о скором обвале цен на жилье в столице пока тоже не приходится.

В 2006 году на всех уровнях власти появилось понимание того, что необходимо гораздо больше строить: лишь тогда жилье действительно может стать доступным. Но заметно повысить объемы строительства в московском регионе за год-два вряд ли удастся. А «ипотечная подушка» — огромный потенциальный спрос за счет кредитных денег — не даст ценам упасть. Ипотечные покупатели будут поддерживать рынок снизу, поэтому пока можно говорить лишь о незначительной коррекции цен вниз в пределах 5—10—15%, и то только на низкокачественное жилье или переоцененный в процессе ажиотажного роста цен экономкласс.

По мнению специалистов irn.ru, наступившая стагнация продлится как минимум до весны 2007 года. Далее возможны два принципиальных сценария в зависимости от политической и макроэкономической обстановки, а также ситуации с новостройками. Один из них связан с сохранением ценовой стабилизации вплоть до конца 2007 года, а другой — с возобновлением роста цен небольшими темпами.

15.01.07