В прошедшем году общий объем введенных офисных площадей в России превысил 5 млн кв. м, при этом максимальная базовая ставка аренды в Москве впервые достигла 1,5 тыс. долл. за метр. Характерной особенностью рынка офисной недвижимости в 2006 году стала его децентрализация: девелоперы уходят из центра Москвы за МКАД и в ближнее Подмосковье. Активное строительство офисов идет в регионах. На этот рынок пришли новые игроки, в том числе ведущие западные компании.
Традиционно самым быстрорастущим сегментом рынка недвижимости считается торговый. В 2006 году, по данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, на его долю пришлось 44% всех инвестиций. Однако офисный сегмент догоняет: в прошлом году на его долю пришлось уже 34% инвестиций.
Устойчивый рост экономики России привлекает в столицу все больше крупных западных компаний. Следствием этого стал выход Москвы на второе место в Европе после Лондона по максимальной базовой ставке аренды — данный показатель достиг 1,5 тыс. долл. за квадратный метр в год. Однако такие показатели характерны только для офисных центров возле Кремля, в других же частях города арендная ставка не превышала 750 долл. за метр.
По мнению экспертов, наибольшее воздействие на рынок оказало решение правительства Москвы ограничить офисное строительство в Центральном административном округе. По мнению старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости Paul’s Yard Майкла Ассефа, таким образом власти пытаются разгрузить центр: «Когда торгово-офисные здания уйдут на периферию, в центре станет меньше машин, а значит, и меньше пробок». Кроме того, как подчеркнула руководитель отдела консалтинга компании Praedium Светлана Баталова, «застроено уже почти все, что можно, и оттого, что будут введены какие-то административные ограничения, земли не станет ни больше, ни меньше».
Эксперты рынка отмечают, что офисная недвижимость становится многофункциональной: все чаще в составе новых бизнес-центров присутствуют гостиничный и жилой компоненты. Кроме того, все популярнее становятся объекты промышленного назначения, которые перестраиваются в офисы. Здесь следует упомянуть о проекте «Новоспасский двор», реализуемом компанией «Промсвязьнедвижимость» в Павелецком районе: на месте ситценабивной фабрики появился современный бизнес-парк.
Еще одной тенденцией стало увеличение сроков аренды (с пяти-семи до десяти лет) и заключение договоров аренды задолго до завершения строительства. Растет также интерес компаний к приобретению офисов в собственность. Один из самых ярких примеров — покупка компанией Henkel 14,4 тыс. кв. м офисных площадей в строящемся здании Citydel на Земляном валу. По оценке экспертов, сумма сделки превысила 50 млн долл. Согласно данным Colliers Int., стоимость офисной недвижимости в прошлом году составляла 4—9 тыс. долл. за метр для офисов класса А и 1,5—3 тыс. долл. для класса В. В Prime City Properties называют несколько иные цифры: 3,4—5,5 тыс. долл. за метр класса А и 1,8—3,6 тыс. долл. за метр класса В.
Собеседники РБК daily также отметили увеличение числа региональных проектов. Объекты класса А уже возводятся во многих городах-миллионниках. К примеру, генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент» Игорь Жуков рассказал РБК daily о проекте бизнес-центра класса А, который его компания реализует в Самаре (общая площадь — 16 тыс. кв. м). По его словам, спрос на рынке есть и он будет только расти.
