Завершается первый год реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Этот год дал неоценимый опыт. Полезно, в частности, проанализировать и причины роста цен за метр жилплощади...
ПООЩРЯЯ СПРОС...
Решая казавшийся вечным квартирный вопрос, государство справилось пока только с одной его частью - максимально простимулировало покупательную способность населения, следствием чего, отчасти, стал рост цен на жилье. Тем не менее, видятся конкретные возможности преодоления кризисной ситуации.
Начнем с краткой предыстории вопроса. Можно по-разному оценивать итоги приватизации в России, долго критиковать разгосударствление всяческих активов, но считать ошибкой бесплатный перевод в частную собственность квартир и прочего жилья не возьмется никто. Этот факт в экономике Российского государства стал переломным и для психологии наших граждан - иметь недвижимость захотелось еще больше.
Но тогда, в 2003-2004 годах, по словам Константина Апрелева, одного из разработчиков приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", главнейшей проблемой представлялась низкая покупательная способность населения. Так, для примера, в городах Центральной России, причем не самых захолустных - в Воронеже, Саратове возводить дома было вообще невозможно: себестоимость строительства превышала покупательную способность населения. В тех условиях государство предприняло ряд решительных действий. Сначала был активизирован механизм ипотеки (когда квартира, на приобретение которой гражданин берет деньги в банке, становится залогом в том же банке - гарантом возмещения заемных средств). В 2002 году на рынок Свердловской области вышел Свердловский филиал Агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК)
- структура со стопроцентным участием государственного капитала. Вместе со Сбербанком России они стали самыми прогрессивными игроками, потому что первыми стали потихонечку снижать кредитные ставки по ипотечным кредитам, привнеся тем самым конкуренцию на наш рынок недвижимости.
Государство сработало также и на руку кредитным организациям, законодательно закрепив возможность обращать взыскание на недвижимость по ипотечному кредиту (попросту говоря, разрешило реализовывать квартиры злостных неплательщиков). Это привлекло в сектор еще больше банков, заставило их бороться за клиентов.
Всплеск интереса к недвижимости и, как следствие, цен на нее (за последний год, практически, в два раза) был связан не в последнюю очередь и с ростом денежной массы у населения -так называемой связанной денежной массы, которая предоставлялась в виде кредитов. Помимо сферы потребления, эта денежная масса была направлена и в строительство.
...ПОДСТЕГНУТЬ И СТРОИТЕЛЬСТВО
Итак, нарастив возможности потребителя, рынок столкнулся с другой проблемой - недостатком предложений. Пик строительства в Свердловской области пришелся на советский 1987-й- 2 млн. 200 тыс. квадратных метров в год. Экономический кризис середины 90-х привел к развалу строительной отрасли: во многих городах не строили совсем, не возводили инженерных коммуникаций. От невостребованности свернулось производство строительных материалов (а то,что не развалилось, акционировалось), утрачены кадры... И когда в 2005 году стартовал на-проект "Доступное жилье", отрасль фактически доедала запасы прошлых времен.
Вместе с тем, нельзя утверждать, что на местах просто сидели и дожидались политического волеизъявления из центра. Например, в Свердловской области понимали, что строительная промышленность - одна из базовых отраслей экономики: один работник на строительной площадке дает шесть рабочих мест в смежных и несмежных отраслях, не говоря уже о социально-политической составляющей решения жилищных проблем местного населения! И задолго до того, как был объявлен нацпроект, здесь действовали собственные программы. Например, программа по строительству жилья предусматривает в 2006 году ввод 1 250 тыс. квадратных метров жилья с увеличением этого показателя вдвое к 2010.
По обеспеченности строительными материалами область полностью самодостаточна (только оконное стекло привозное). Появляющийся в последние месяцы дефицит цемента с учетом все возрастающих потребностей будет ликвидирован мощностями пяти заводов, построить которые уже в скором времени планируется в Свердловской области. Разработана программа, в соответствии с которой к 2010 году область будет полностью обеспечивать себя эффективными утеплителями. Также действует программа перевооружения и модернизации технических баз и площадок, финансирование которой осуществляется за счет средств инвесторов и самих строительных предприятий. Правительство области выступает гарантом по банковским кредитам для строительных организаций, выигравших тендеры на право возведения жилья по областным программам.
РЫНОК РАССУДИТ
Так что, говоря о росте цен как об одном из негативных моментов активизации в стране строительства, в качестве причин и нужно понимать несоответствие спроса и предложений, которых на данном этапе и не может быть больше по объективным, перечисленным выше, причинам.
Но ошибкой было бы полагать, что, взявшись разрешить пресловутый квартирный вопрос россиян, разработчики реформ и проектов (в частности, приоритетного национального проекта "Доступное жилье") не знали современного состояния дел в отрасли и на рынке жилья, не предполагали последствий - плохих и хороших - реализации своих замыслов. Они очень хорошо знакомы с законами рынка и особенностями строительной сферы.
Дело в том, что и рынок недвижимости, и тем более - домостроение - очень инертны. Психология людей, о которой мы говорили в свете потребительского спроса, изменяется гораздо быстрее. Но к тому времени как будут исчерпаны резервы "светлого прошлого", дадут результаты инфраструктурные изменения, предпринятые буквально в последние месяцы первого года реализации нацпроекта по жилью. Уже сейчас вносятся корректировки в первоначальные варианты программ и подзаконных актов, создающие возможности для увеличения строительства жилья, очевидно, что впереди нас ждет концептуальное реформирование строительного комплекса, системы финансирования объектов, предоставления земельных участков.
Кроме того, как говорится, нет худа без добра: высокие цены на недвижимость привлекают в отрасль инвесторов, что, в конечном счете, приведет к увеличению темпов и объемов строительства. В обозримом будущем рынок насытится, спадет ажиотаж. И, как говорят специалисты, такого внезапного и стремительного роста цен не предвидится: увеличение цены за квадратный метр не будет опережать инфляции.
Застраиваясь не расстраивайтесь
Новости по теме
В Новосибирской области выбрали строителей жилья эконом-класса
До 2017 года в РФ построят 25 млн «квадратов» дешевого жилья
Москва объявила строительные тендеры на 33 млрд рублей
Россиянам обещают 25 млн «квадратов» доступного жилья
Фонд РЖС сделает жилье доступнее
Путин: необходимо решать жилищные проблемы граждан и сделать доступной ипотеку
