У множества россиян термин «ипотека», прежде всего, вызывает ассоциации с возможностью обзавестись собственным жильем, но как бы это странно не было, в настоящее время лишь десять процентов от общей численности россиян имеют возможность воспользоваться этой услугой. В 2009 году сложилась ситуация, когда стал очень высоким процент неплатежей, что повлекло упадок на рынке ипотечного кредитования, поскольку стали стремительно расти процентные ставки, устанавливаемые банками, а граждане России разочаровались в кредитных организациях и стали терять надежду на приобретение собственного жилья. На сегодняшний же день, этот вопрос стал более перспективным.
Принимая во внимание показатель роста части ипотеки в формировании ВВП страны, многие авторитетные аналитики рынка кредитования по ипотечной программе утверждают, что этот сектор активно восстанавливает былые позиции. Так, за последнее время после кризиса, психологический показатель приблизился к одному проценту, что говорит о положительном мнении жителей России об ипотеке. Отметим, что аналогичный показатель в Европе и США равен, соответственно 70% и 55%. Несмотря на то, что разговоров на тему ипотечного кредитования действительно очень много, ипотечные программы все также для большого количества россиян недоступны.
Почему же так происходит? Ведь миллионы американцев и европейцев, благодаря применению ипотеки, как инструмента, получили собственное жилье. Чем же обусловлены причины невозможности результативного применения этого инструмента в России?
Прежде всего, необходимо знать, что сейчас существует всего две ипотечных модели: немецкая и американская. Первая модель предполагает открытие заемщиком в банке накопительного счета, на котором накапливается определенная сумма для приобретения жилья. Когда же эта сумма становится равной приблизительно половине стоимости жилья, заемщик имеет основания получить дотационные средства от государства в размере 10 процентов от необходимой суммы, а на недостающую часть оформляется кредит по льготным условиям, при которых действует минимальная процентная ставка. Действие этой программы направлено на обеспечение жильем малообеспеченных граждан, а за время ее применения показала себя как очень эффективная методика, которая реализовывается на территории стран Западной Европы.
Американская ипотечная модель развита в России намного больше, нежели американская, а принцип ее следующий: заемщику предоставляется кредит под залог того имущества, которое будет приобретено. Первоначальный взнос при этом составляет минимально возможную сумму, но вместе с тем, процентная ставка по предоставленному кредиту довольно высока. Несмотря на большую применимость в России американской модели ипотечного кредитования, некоторые эксперты уверены, что немецкая модель более рациональна и эффективна. Генеральным директором информационно-аналитического агентства RWAY Александром Крапиным был так прокомментирован этот вопрос: «Наша страна более адаптирована к созданию строй – сберкасс, нежели к внедрению американской ипотечной модели».
Ставки минимальны, но... Что же происходит на ипотечном рынке России сейчас?
Необходимо отметить, что после спада финансового кризиса в мире, сегмент ипотечного кредитования начал постепенно активизироваться и восстанавливаться. Несмотря на то, что банки не принимают желающих получить кредит на жилье, из длинной очереди, популярность ипотечных программ начинает набирать обороты. Это можно определить хотя бы по количеству выданных кредитов за первое полугодие 2011, которое практически вдвое больше, чем в 2010 году. Тенденция к росту интереса населения к ипотечным программам обусловлена возможностью банков вести более гибкую политику, в результате становятся популярными так называемые «плавающие» процентные ставки, которые заменяют прошлые фиксированные.
Расчет такой ставки можно осуществить по формуле: ставка рефинансирования Центрального Банка + 3%. Процент каждый банк определяет самостоятельно. Необходимо отметить, что пользуясь этой формулой, в ряде случаев ипотека становится выгоднее, чем при фиксированной ставке. «Плавающая» процентная ставка корректируется банками, с учетом оптимизации рисков по процентам, что делает ее более выгодной для заемщика. Год 2011 стал временем активного падения процентных ставок по ипотечным кредитам, и на сегодняшний день они практически равны историческому минимуму. Центробанк опубликовал данные, по итогам которых можно сказать, что усредненная ставка по ипотеке в первом полугодии текущего года составила 12,2% в рублях и 9,6% в иностранной валюте.
Также россияне берут кредит в иностранной валюте на 13 лет, а в рублях – на 16. Положительным на пути восстановления активности в сфере ипотечного кредитование также является уменьшение банками России первоначального взноса до возможного минимума в 10 –15%, а максимальный заемный срок может составить от 20 лет в банке МДМ и до 50 в ВТБ 24. Следует отметить постоянное снижение различных требований к будущим заемщикам и уменьшение времени на рассмотрение поданных заявок. Так, например, Альфа –банк дает возможность воспользоваться собственной формой, вместо 2 –НДФЛ, для подтверждения уровня доходов клиента, а Райффайзенбанк рассматривает и принимает решение о выдаче кредита всего 3 дня. Выгодным также стал отказ многих банков от наложения пени за досрочное погашение задолженности, а также минимизация пени по просрочке платежей. Оптимистичными являются и прогнозы АИЖК, которое прогнозирует доступность ипотеки 30 процентам семей России уже к окончанию 2015 года, причем ипотечное кредитование будет осуществляться со средней ставкой в 8 – 9 процентов в год.
По прогнозам агентства, к 2020 году ипотека станет доступной 50 процентам семей, а годовая ставка понизится до шести процентов, при среднем возможном сроке кредитования на 30 лет. Оптимизм аналитиков пока не сделал жилье более доступным. Даже учитывая имеющие тенденцию к снижению процентные ставки по ипотечным кредитам, они все же остаются недоступными для очень большого количества жителей России. В немалой степени это обусловлено и нежеланием самих россиян, ввязываться в кредит, на почве небезосновательных предположений о большой переплате. Это можно проследить на примере: Сбербанк выдал заемщику кредит в размере, который составил 5 млн. руб., а годовая ставка – 14,25% со сроком кредитования в 20 лет. Рассчитав ежемесячную сумму платежа, которая равна 63 тыс. руб. в месяц, можно подсчитать общую стоимость покупки с переплатой по ипотеке, которая составит порядка 15 млн. руб., что в 3 раза больше, чем единовременное приобретение жилья без взятия на себя обязательств по ипотеке. Рейтинговое агентство Penny Lane Realty поместило Россию на 47 –е место, из возможных 60-ти позиций по стоимости ипотечного кредитования. В занятии такого рейтингового места немалую роль играет и благосостояние среднестатистического россиянина.
Необходимо отметить, что в европейских странах, средняя величина процентной ставки по ипотечным кредитам равна 4,5 процента, а допустим, в Дании – всего лишь 1,36 процента при обязательной ежемесячной оплате в 566 евро. Очень важно, что при этих условиях, средняя зарплата в Дании равна 4400 евро/месяц. Для наглядного сравнения можно сказать, что на сегодня россиянину, который берет ипотечный кредит, устанавливается годовая процентная ставка в размере 13,1 процента в год, при зарплате в 464,2 евро. На основании этих данных можно увидеть, что зарплаты в Дании в восемь раз выше, нежели в России, что очень затрудняет оплату взятых ипотечных кредитов россиянами и нежелание многих поддерживать ипотечные программы. Поэтому и динамика развития этого сектора экономики достаточно невысокая, хотя тенденция к ее увеличению все же присутствует. Российский рубль или иностранная валюта? В случае принятия решения россиянином о взятии ипотечного кредита для приобретения жилья, возникает вполне логичны вопрос: какой же валюте отдать предпочтение?
До возникновения мирового кризиса, россиянам выгоднее было получать ипотечные кредиты в долларах, поскольку рубль имел четко выраженную тенденцию к снижению его отношения к доллару, а также в виду достаточно невысоких процентных ставок. На сегодняшний день доверие к российскому рублю достаточно возросло, что делает рациональным получение кредита в рублях. Так, в 2006 году 60 процентов жителей России брали ипотечные кредиты в родной валюте, а сегодня таких уже 97,3 процента. Также брать абсолютно любой кредит наиболее выгодно в той денежной валюте, в которой заемщику выплачивается заработная плата, что позволяет избегать чрезмерных валютных рисков, а также существенных переплат, которые происходят в результате конвертации одной валюты в другую. Подобная спекуляция допустима лишь в случае абсолютной уверенности заемщика в стабильности тенденций на денежном рынке, а также при займе на срок, который не превышает пять лет. Сегодня достаточно сильным фактором, который отпугивает заемщиков от ипотечных кредитов в валюте, является неустойчивость обменного курса доллар – рубль, так отметил А. Козлов – аналитик UFS. Стоит также отметить, что за прошедшие пять лет долларовый курс увеличился на 17 процентов, а курс евро – на 26 процентов.
