Эксперты кредитного рынка сходятся во мнении, что российская ипотека получила свое реальное развитие только в последние два года. При этом каждый год этот рынок увеличивался в 2,5 раза. По данным Банка России, за год доля рублевых ипотечных кредитов от общего объема займов, выданных на покупку жилья, увеличилась с 23 до 52%, доля валютных кредитов – с 56,4 до 77,3%.
Своей популярностью ипотека обязана заинтересованностью банковского сектора данным сегментом кредитного рынка. В этом году банкиры подавляющим большинством голосов назвали ипотеку "продуктом года" для частных лиц, подтвердив свой прошлогодний прогноз. Сегодня 70 банков предлагает более 1000 ипотечных программ. Для сравнения: в прошлом году потребители могли выбирать только из 200 программ.
Эксперты отмечают, что сложившаяся между банками конкуренция повлияла на условия ипотечного кредитования, которые стали значительно благоприятнее, чем год назад. В погоне за клиентами банки придумывают все новые и новые схемы, не только снижая процентные ставки, но и привлекая лояльным отношением к оценке платежеспособности заемщиков. "Еще год назад мы и представить себе не могли, что станет возможным получение кредита без первоначального взноса, – говорит Ирина Радченко, вице-президент Международного ипотечного клуба. – Сегодня многие банки предлагают такую услугу".
Практически во всех банках сегодня можно обойтись без официальной справки о своих доходах, подготовленной по форме 2-НДФЛ, – вам предложат заполнить бланк по форме банка. При этом во многих кредитных организациях учитывается не только доход самого заемщика, но и его родственников. Некоторые банки согласны принять к сведению даже доходы друзей.
Кроме того, кредитные организации стараются упростить и процедуру оформления документов. К примеру, допускают указание в договоре заниженной стоимости недвижимости, что выгодно и для продавца квартиры, и, соответственно, для покупателя. Значительно сократились сроки рассмотрения заявки: сегодня банк может принять решение о выдаче кредита тому или иному заемщику за один-два дня. Появилось новое понятие на рынке – "экспресс-ипотека".
Вместе с тем, констатируют участники ипотечного рынка, количество результативных ипотечных сделок крайне мало – не более 6% от общего числа выданных кредитов. Основным препятствием, сдерживающим развитие ипотечного кредитования, в уходящем году стал беспрецедентный рост цен на недвижимость.
В этом году рынок преодолел критическую отметку, когда стоимость жилья в столице достигла 4 тыс. долл. за 1 кв. м. "Темпы роста цен на рынке новостроек Москвы за три прошедших квартала составили порядка 50% (сентябрь к январю). В Московской области цены росли более быстрыми темпами, около 75% за три квартала", – акцентирует внимание руководитель аналитической службы "МИАН – Агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев.
"Несмотря на все "послабления", которые допускают банки в оценке платежеспособности заемщиков, нынешнюю ситуацию на ипотечном рынке можно охарактеризовать как неблагоприятную для них, поскольку стоимость жилья достигла очень высокого уровня, – отмечает Татьяна Никитина, генеральный директор Международной академии ипотеки и недвижимости.
Уходящий год принес много разочарований людям, которые собирались приобрести жилье с помощью ипотеки. В условиях стремительного роста цен риэлторы работали как инкассаторы: им постоянно приходилось принимать и возвращать задатки за жилье. В результате, по оценкам аналитиков, 50% одобренных банками кредитов таки и не были взяты.
Основной причиной роста цен эксперты называют медленные темпы строительства жилья. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2005 году приходилось 20,8 кв. м жилищного фонда против 16,4 кв. м в 1990 году. За последние три года эта величина фактически не изменилась, что свидетельствует об ограниченном предложении жилых площадей.
Низкие объемы строительства сказались и на распределении ипотечных потоков. По статистике АИЖК, 87% ипотечных сделок было заключено на вторичном рынке и только 13% – на первичном. Между тем заемщики заинтересованы квартирами в новостройках, но очень немногие банки готовы дать им такую возможность. При этом процентные ставки на "первичке", как правило, на 2-3% выше, чем на "вторичке". Банки не хотят отягощать себя оценкой дополнительных рисков "от застройщиков".
"Дело в том, что на этапе строительства кредитор получает в залог по кредиту не квартиру, а только право собственности на нее", – объясняет Елена Клепикова, руководитель программ в сфере жилищного финансирования компании IFC. "Если на вторичном рынке мы анализируем только риск дефолта самого заемщика, то на первичном рынке к ним добавляются и риски застройщика", – рассказывает Алексей Разоренов, начальник департамента розничного бизнеса Банка ЗЕНИТ. – "Риски можно оценить всегда, но цена оценки может быть очень высокой".
Дефицит предложений на первичном рынке повлек за собой рост цен и на вторичном. Как отмечают эксперты, чтобы остановить рост цен на недвижимость, необходимо увеличить предложение, то есть больше строить. По мнению аналитиков, для дальнейшего наращивания объемов строительства необходимо принятие серьезных мер на государственном уровне.
Правительство также рассчитывает на помощь ипотеки в обеспечении граждан жильем. Механизмы кредитования, по мнению чиновников, могут стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами.
Вице-премьер Дмитрий Медведев, ответственный за реализацию нацпроектов, подвел предварительные итоги по действию программы "Доступное жилье – гражданам России". Однако результаты неутешительны. Поступающие на рынок предложения жилья не удовлетворяют растущий спрос населения на квадратные метры. Дмитрий Медведев считает, что региональные власти намеренно мешают приходу новых компаний на строительный рынок, затягивая процедуры выделения земельных участков. "Расплачиваться за все эти прелести дефицита с его спекулятивными ценами приходится всему обществу", – констатировал вице-премьер.
