Ипотечное кредитование, ставшее неотъемлемой частью приоритетного национального проекта «Доступное жилье», быстро набирает обороты. С его помощью уже более 250 тыс. российских семей смогли отпраздновать новоселье. Выдать долгосрочный кредит на покупку недвижимости обещают уже 350 банков. В очередь к банковским стойкам готовы выстроиться две трети российских семей.
Объемы ипотеки удваиваются каждый год, условия для потенциальных заемщиков становятся все более мягкими. Однако специалисты говорят, что дальше рынок развиваться такими темпами не сможет. Уж больно много «подводных камней» возникает на российских просторах.
Мнение эксперта
Леонид Барон, директор института социально-экономического проектирования:
– Для массового развития ипотеки необходимы «длинные» деньги под невысокие проценты. Чтобы заемщик ежемесячно относил в банк не все свои деньги, а не более четверти заработной платы.
Для того чтобы у банков появились длинные деньги, нужно, чтобы люди размещали в них свои сбережения на срок от 5 до 15 лет. Также во многих странах основными инвесторами в ипотечные бумаги на вторичном рынке являются различные пенсионные фонды. Для таких фондов это не слишком выгодное, зато надежное вложение капитала. У нас основные средства сосредоточены в государственном Пенсионном фонде. А он дефицитен. Еще один вариант – создание в России специализированных ипотечных банков.
Нюансы для покупателя
Каждый пятый одобренный ипотечный кредит в конечном итоге заемщик не берет. На российском рынке недвижимости правят бал продавцы, а покупатель по ипотеке сталкивается с большими трудностями. Например, на «вторичном» рынке большинство вариантов представляет собой сложную цепочку сделок: одни продают, другие меняют, третьи покупают. Если не удовлетворяют одного, поиск придется начинать сначала. А тем временем трехмесячный срок, отведенный банком на покупку жилья, истекает.
С другой стороны, некоторые варианты квартир не одобряет сам банк. Так, он не позволит приобрести жилье в доме, стоящем в списках на снос или реконструкцию. Не пропустит банк и квартиры с незаконными перепланировками.
Еще один нюанс: при ипотечных сделках в договоре купли-продажи указывается полная стоимость приобретаемой недвижимости, поэтому желательно найти квартиру, находящуюся в собственности продавца более трех лет. Иначе придется продавцу возместить расходы на подоходный налог. В результате цена квартиры вырастет примерно на 7%.
Российские ипотечные заемщики рискуют намного больше, чем жители развитых стран. Сегодня законодательство фактически оставляет клиента наедине с банком, и потеря работы в период погашения ипотечного кредита грозит обернуться крахом всей жизни. Например, уже возникают коллекторские агентства, предлагающие помощь по возвращению проблемных долгов. И если банкиров заставляет быть «понимающими» нежелание бросить тень на свою репутацию, то коллекторы подобных предрассудков лишены.
Риски банкиров не меньшеЕсли встать по другую сторону банковской стойки, легко убедиться, что проблем у российских кредиторов тоже немало. К середине 2006 года общий объем ипотечных кредитов составил почти 200 млрд. руб. (2% активов банковской системы). Бурный рост ипотечного рынка привел к ухудшению качества кредитных портфелей. Как минимум у восьми банков из тридцатки лидеров кредиты на квартиры составляют свыше 10% активов. Если при ухудшении экономической ситуации заемщики начнут заявлять о дефолте, эти банки – первые кандидаты в банкроты. Ведь процедура взыскания залога при ипотеке в России еще не отработана, да и переселенческие жилые фонды для неплательщиков отсутствуют.
Безудержный рост цен на жилье тоже увеличивает риски банков. Если «пузырь» на рынке недвижимости лопнет, банкиров ждут безрадостные перспективы: залоги обесценятся, и продажа квартиры не покроет убытки.
Страховка при массовых банкротствах тоже не защитит банкиров. В России общий объем ипотечных кредитов уже приблизился к сумме активов всех страховщиков. А в следующем году ипотечный рынок, вероятно, обгонит по объему страховой.
Впрочем, экономические катастрофы – вопрос гипотетический и маловероятный. Но и без него проблем у банков в сфере ипотеки предостаточно. «Сливки» с этого рынка уже сняты, наиболее привлекательные клиенты «окучены». Остается работать с теми, кому еще год назад давался от ворот поворот – мелкими бизнесменами, «белыми воротничками» с «серыми» зарплатами. Это весьма сложная категория заемщиков, а главное – непредсказуемая.
С другой стороны, уже и в сфере ипотечного кредитования объявились ловкачи. Они за умеренную мзду готовы гарантировать получение кредита. Понятно, что в этом случае возврат ипотечной ссуды маловероятен.
