Доступное жилье по-английски

Жилищная программа Соединенного Королевства имеет сходное с российским нацпроектом название - affordable housing, т. е. "доступное жилье". Однако в отличие от нашего правительства, которое видит суть проекта главным образом в возможности граждан получать ипотечные займы под непомерные проценты, англичане вкладывают в данное понятие совсем другой смысл. Там доступность - это отношение средней стоимости дома к величине средней годовой зарплаты в регионе или в стране.

Коэффициент позволяет судить, справедлив ли текущий уровень цен на недвижимость. Исторически нормально, если мультипликатор годового дохода равен 3,5-4 единицам. Если коэффициент превышает рубеж в 6 единиц, то это считается серьезным поводом для волнений. В ходе предыдущего цикла на рынке недвижимости в Великобритании именно с этой отметки началось 30% падение цен, которое длилось с 1990 по 1996 год. Поэтому, когда в прошлом году в ряде районов отношение средней стоимости дома к среднегодовой зарплате возросло до 8, а то и 10 единиц, тема доступности жилья стала одной из самых обсуждаемых в обществе. Несмотря на комментарии ряда аналитиков о перегреве рынка и его грядущей коррекции, власти поддерживают способность населения покупать жилье по разумным ценам искусственно.

Помощь в первую очередь адресована гражданам, выполняющим ключевые общественные функции: врачам, воспитателям, учителям, пожарным, полицейским, тем, кто трудится в системе градостроительства. Однако это не означает, что другие категории лиц из социально незащищенных слоев населения не могут рассчитывать на помощь государства. Развивается ряд программ для престарелых, инвалидов и просто малоимущих граждан, приобретающих недвижимость впервые.

В новом Положении о градостроительной политике правительство Великобритании намерено законодательно закрепить, что доступным считается жилье для тех, чьи потребности не могут быть обеспечены рыночным предложением. Право на приобретение такого жилья гарантируется участникам соответствующей национальной программы. Это жилье не обращается на открытом рынке из-за ограничений по цене и перепродаже. Его стоимость не должна быть выше 3,5-4 средних годовых окладов по месту нахождения недвижимости.

Желающие приобрести малобюджетные дома или квартиры вправе обратиться в жилищные ассоциации, которые представляют собой некоммерческие организации, созданные специально для обеспечения нужд населения в данной сфере. Деятельность жилищных ассоциаций финансируется правительством через централизованный орган - Жилищную корпорацию. Она осуществляет контрольные функции за деятельностью ассоциаций на местах, а также привлекает к сотрудничеству частный капитал.

Жилищная корпорация обеспечивает Великобританию доступным и качественным жильем уже более 30 лет. Каждые 3 года она корректирует свои перспективные планы развития. В 2004-2006 годах корпорация вложила в социальные проекты 3,3 млрд фунтов стерлингов, завершив возведение 62 тыс. новых домов. Планы на следующее трехлетие еще более амбициозны. Корпорация намерена профинансировать строительство 84 тыс. новых домов на сумму 3,9 млрд фунтов стерлингов.

Правительство тщательно следит за равномерным распределением выделяемых денежных ресурсов по всей территории страны. Например, когда статистические отчеты показали снижение уровня доступности жилья в сельских регионах из-за сложившейся там тенденции приобретения второго дома состоятельными горожанами, власти немедленно отреагировали на это созданием Комиссии по доступному сельскому жилью. Ее исследование выявило, что лишь 5% жилого фонда сельских поселений может считаться социальным, тогда как в среднем по стране этот показатель равен 23%. Общая потребность в доступном жилье английских деревень и поселков с населением менее 10 тыс. человек была оценена в 11 тыс. новых домов ежегодно, в то время как Жилищная корпорация запланировала строительство лишь 3 тыс. домов. Итогом работы Комиссии явилось предложение направлять в сельскую местность 19% всех выделяемых правительством средств, что соответствовало бы доле населения, проживающего в этих регионах. Остальное планируется профинансировать за счет частных девелоперов, которые по закону обязаны возводить социальное жилье на 25-50% выделяемого им под строительство участка. Возможна также помощь местных муниципалитетов, которые реинвестируют в жилищные программы взимаемые ими местные налоги. Органам местного самоуправления рекомендуется расширять налоговую базу, в частности, сократить вычеты по налогу на второй дом в собственности с 50% до 10%.

Жилой фонд жилищных ассоциаций предназначен как для покупки, так и для сдачи в аренду по ставкам гораздо ниже среднерыночных. Однако психология англичан такова, что людей, снимающих жилье, там считают или до неприличия бедными, или очень глупыми, потому что они не могут сообразить, что расплачиваются по чужой закладной. В этой связи жилищные ассоциации предлагают малообеспеченным гражданам покупать жилье по ряду схем.

Совместное владение (Shared Ownership) позволяет покупателю приобрести единовременно долю дома (обычно 50%) по цене, установленной жилищной ассоциацией. За оставшиеся метры выплачивается арендная плата. Впоследствии покупатель может выкупить у жилищной ассоциации ее долю собственности по рыночной стоимости, вне зависимости от того, возросла эта цена или упала.

Программа "Купи дом" (HomeBuy) рассчитана на тех, кто хотел бы приобрести жилье как на вторичном рынке, так и в новостройках. В первом случае покупатель жилья может оформить кредит на 75% стоимости объекта, а 25% (но не более 50 тыс. фунтов стерлингов) ему оплачивает государство совместно с кредитором - участником программы. При покупке новостройки можно единовременно оплатить от четверти стоимости объекта, однако на сумму правительственного займа начисляется от 2,75 до 3% годовых. Через 5 лет владения дом можно продать. В этом случае государству будет необходимо вернуть те же 25% или 75% по текущим рыночным ценам.

Справедливости ради надо отметить, что финансовые консультанты Великобритании встретили программу HomeBuy для вторичного рынка шквалом резкой критики. Они считают, что закладная на 75% стоимости приобретаемого имущества предлагается под неконкурентоспособные проценты. Например, участник проекта - компания Advantage, входящая в группу Morgan Stanley, - в первый год взимает 5,59% годовых, во второй - 6,59%, а в последующие годы - по ставке Libor + 2,5%. Сейчас Libor равен 4,75%, т. е. получается, что заемщикам придется выплачивать по 7,25% годовых, а это, по английским меркам, совсем не дешево. Кроме того, данной схеме присущ врожденный порок всей практики ипотечного кредитования: она заставляет людей, в первый раз приобретающих жилье, покупать его по непомерно раздутым ценам, а потом испытывать на себе все неприятные последствия падения рынка недвижимости.

В этой связи не утрачивает своей популярности старая добрая программа для арендаторов муниципального жилищного фонда под названием "Право выкупа" (The Right to Buy). Суть ее состоит в том, что человек, снимающий у местного совета дом или квартиру, через 2 года приобретает право выкупить занимаемый объект со скидкой от 16 тыс. до 38 тыс. фунтов стерлингов, в зависимости от срока проживания по данному адресу. Преимуществом схемы является необязательность занятости арендатора в социальной сфере. С 1997 года с помощью именно этой программы собственную крышу над головой обрели более 1,6 млн британских семей. Финансовые средства от продажи муниципального имущества поступают в государственную казну, откуда реинвестируются в строительство нового социального жилья.

Разумеется, не стоит рассчитывать, что все методы решения жилищной проблемы, принятые в Великобритании, приживутся на нашей почве. Однако еще более неразумно ждать, когда "невидимая рука рынка", на которую, очевидно, уповают адепты американской ипотечной модели, решит квартирный вопрос россиян. Если мы хотим, чтобы национальный жилищный проект в России действительно заработал, мы должны последовать примеру англичан в главном: во-первых, точно определиться со стоимостью доступного жилья и, во-вторых, поручить его строительство государственной компании. И тогда обеспечить россиян крышей над головой будет вполне реально.

07.12.06