Жилищно-строительные кооперативы, так хорошо знакомые нам с советских времен, могли бы стать реальной альтернативой ипотечному кредитованию и хотя бы в некоторой степени доступным жильем. Вместо этого они превратились в настоящую реликвию. А вот дачные товарищества обрели второе дыхание и активно развиваются в Подмосковье. Правда, уже построенные поселки пока можно пересчитать по пальцам.
А-ля ипотека
Когда собственных средств на покупку квартиры не хватает, логично обратиться в банк за ипотечным кредитом или попытаться взять ссуду в жилищном кооперативе. Причем если рассмотреть условия предоставления займов, в кооперативах они гораздо доступнее и выгоднее для его членов, нежели условия выдачи банковских кредитов. Тем не менее кооперативы остаются пусть и более доступным, но менее надежным способом покупки жилья.
Жилищные кооперативы -- ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), образованные в период с 2000 года, привлекают деньги заемщиков и на эти средства покупают квартиры для своих пайщиков на первичном и вторичном рынках. Деятельность кооперативов выглядит примерно так. Членом кооператива может стать любой гражданин старше 16 лет. При вступлении необходимо представить только один документ -- паспорт. Справок о доходах, регистрации, а также поручительства третьих лиц не требуется. Заявку на вступление правление кооператива, состоящее обычно из председателя и двух-трех заместителей, рассматривает в течение месяца и при положительном решении издает соответствующее распоряжение. Новоиспеченный пайщик вносит в кассу кооператива 30-50% стоимости жилья или накапливает эту сумму, будучи его членом. В качестве вступительного взноса необходимо сразу внести 3-5% стоимости жилья. Эти деньги идут на оплату расходов, связанных с деятельностью кооператива.
ПИКи (потребительские ипотечные кооперативы), в отличие от ЖСК, которые оперируют только внесенными пайщиками суммами, еще и привлекают ипотечные кредиты, которые берут в банках.
Согласно закону, с момента вступления в ЖСК до получения права на выделение ссуды должно пройти не менее двух лет. В ПИКах часто снижают срок накопления до полугода. А вот банки перечисляют деньги клиентам сразу после принятия положительного решения по ипотечному кредиту.
По истечении срока ожидания, указанного в договоре между пайщиком и кооперативом, пайщик получает недостающие для покупки жилья деньги из средств самого кооператива или занятых у других его членов. По закону пайщик имеет право на получение суммы, равной той, что он внес в ЖСК. При вступлении в кооператив первоначальный взнос заемщика, как правило, составляет 30% стоимости квартиры, остальные 20% он накапливает по индивидуальному графику. Накопив 50%, он получает ссуду, которую затем гасит тоже по индивидуальной схеме. При этом, однако, срок погашения не может превышать больше чем в полтора раза время первоначального накопления.
Ставки в банках по ипотечным кредитам варьируются от 10 до 14% в валюте и от 12 до 20% в рублях. В кооперативах ставки ниже -- 1-6% годовых в валюте в зависимости от стоимости приобретаемого жилья, да и называются они там членскими взносами, а не ставками кредитования.
Сопоставляя условия получения и погашения ссуд по ипотеке и в кооперативах, становится ясно: в последних они гораздо привлекательнее. Это подозрительно. Более выгодные условия кредитования объясняются тем, что кооператив -- некоммерческая организация. Его цель -- обеспечить жильем пайщиков, а не получить прибыль.
Таким образом, схема работы кооперативов напоминает финансовую пирамиду -- благополучно существовать они могут только до тех пор, пока поступают деньги новых пайщиков. Впрочем, в кооперативах и не скрывают, что их благополучие напрямую зависит от доверия пайщиков. Члены ЖСК или ПИКа кредитуют кооператив и других его членов, а гарантией сохранности средств и получения в конечном счете квартиры в данном случае является добросовестность самого кооператива. Поэтому пайщику совсем не помешает самостоятельно застраховать сделку.
В ЖСК квартира переходит в собственность пайщика только после выплаты ее полной стоимости, до этого момента жилье принадлежит кооперативу. В случае с ПИКами квартира может быть передана в собственность пайщику и до выплаты полной стоимости, но только при оформлении ипотечного кредита через ПИК. Здесь жилье становится предметом залога.
Получается, что надежность кредитора важна для пайщика ЖСК или ПИКа, а не для заемщика по ипотеке. С банками все более или менее понятно: если банк разорился, долгами займутся его кредиторы. Согласно законодательству, ухудшить условия для заемщиков (по ипотеке в том числе) кредиторы не имеют права. Заемщику по ипотечному кредиту придется подписать новые бумаги и перечислять деньги уже на другой лицевой счет.
С ЖСК и ПИКами в случае их банкротства разобраться будет сложнее. Хорошо, если деньги должны будете вы. Можно не сомневаться: правопреемники банкрота быстро объяснят, куда теперь следует перечислять средства. А вот что делать, если клиент еще не успел получить недостающую для покупки жилья сумму?
По мнению экспертов рынка, ввиду высоких рисков, связанных со схемой работы кооперативов, они и не получили широкого распространения.
Единственный в своем роде
Едва ли не уникальный проект современного дома, построенного своего рода кооперативом,-- успешный клубный проект "Агаларов-хаус". Однако этот опыт оказался настолько неоднозначным, что Арас Агаларов отказался от идеи дальнейшего строительства многоэтажных домов в Москве.
"Я там так нахлебался, что не хотелось продолжать дальше,-- рассказывает господин Агаларов.-- Делать хороший продукт без отделки я считаю неправильным. Называть элитным жильем бетон без единого проводочка и выключателя даже язык не поворачивается. А сделать то, что ты считаешь нужным, очень сложно, потому что в процессе строительства появляются покупатели, и они начинают, с моей точки зрения, портить себе квартиру. Что было в моем доме: я успел его построить, сделал минимальную отделку, стояли американские кухни, бытовая техника. Жильцы начали делать ремонты во всех квартирах, причем по два-три раза. То есть сделают ремонт, зайдут к соседу, посмотрят, что у него, и по новой. Причем, когда начинают говорить, моя теща или жена так хорошо проектирует, хочется спросить: "А кто ваша жена? Дизайнер? Архитектор? Старший научный сотрудник, но при этом гениально проектирует?" У нас народ въедливый, они же во все хотят вникнуть. Есть один жилец, очень известный человек. Он вынимал из стен кирпичи, носил в Институт физики, проверял их на теплопроводность; с пола срывал гранит, в Институт Курчатова на радиацию носил проверять, а окна изучал на теплопроводность и защищенность. И, к своему удивлению, пришел и говорит: "Все превосходит ГОСТы и нормы". Сплошная нервотрепка! Причем до сих пор до смешного доходит. У нас в доме стоит букет цветов в холле. Входишь в подъезд -- люстра, круглый стол, красивая ваза и букет живых цветов. Вот этот букет цветов до сих пор предмет дискуссий. Регулярно просят передать Агаларову, что дом не кладбище: зачем здесь цветы?"
Получается, что договориться с чиновниками о строительстве оказалось легче, чем найти общий язык с жильцами. "Есть вещи, на которые можно влиять,-- объясняет Арас Агаларов.-- Жильцы к ним не относятся. Поэтому строить просто жилье неинтересно. Для меня лучше развивать то, что имеет дальнейшее существование: выставочные или торговые центры, гостиницы, офисы".
Множество схожих
Что касается дачных кооперативов, риэлтеры отмечают, что такая форма товариществ приобретает все большее распространение в поселках Подмосковья. По оценкам специалистов, большая часть свободно продающихся в Московской области земель -- это земли именно в статусе сельхозназначения (до 69% площади всего Подмосковья). Реже они же, но прошедшие одну или несколько стадий оформления, как то: оформление документов на землю на юридическое или физическое лицо, перевод из сельскохозяйственных земель в ИЖС, дачный статус или под фермерское хозяйство, подвод коммуникаций, организация коттеджного поселка. Чем меньше стадий оформления прошел участок, тем дешевле он обойдется новым собственникам.
В среднем по Московской области стоимость земельного участка площадью 10 га обойдется покупателю в несколько миллионов долларов. Если принять во внимание престижные направления (Рублево-Успенское, например), стоимость возрастет до нескольких десятков, а то и сотен миллионов долларов.
Руководитель департамента консалтинга в сфере земельных правоотношений юридической компании "Легге" Игорь Кукин: "Наши корпоративные кооперативы -- по крайней мере, в Москве -- больший упор делают на загородное строительство. Дефицит потенциальных строительных площадок в столице, бюрократические препоны и высокий уровень коррупции не позволяют в полной степени развить кооперативное движение. Подобные кооперативы существуют, но массового характера не носят. У нашей компании был опыт правового сопровождения организации дачно-строительного кооператива с целью приобретения в аренду с последующим выкупом крупного земельного участка в Московской области. В результате цель была достигнута, но на ее достижение ушел год и потребовались значительные финансовые затраты. Впоследствии земельный участок был разбит на 43 меньших участка и распродан по частям. Полагаю, со значительной прибылью. Насколько я знаю, под Москвой действуют как минимум пять подобных кооперативов, организованных в этом году. Всем пяти выделены земельные участки в Московской области, и думаю, что все пять в конечном итоге распродадут землю по частям".
С экономической точки зрения кооператив, несомненно, выгоден: экономия затрат на строительство и других издержек в этом случае составляет не менее 30%. Но с другой точки зрения подобный путь требует больше времени, не говоря уже о нервах. Это вопрос личного выбора -- либо экономия, но время и нервы, либо решенные проблемы, но повышенная стоимость.
Организовать кооператив -- наиболее легкая из проблем, с которыми придется столкнуться его вдохновителям. Не секрет, что для начала строительства в Москве необходимы колоссальные связи и не менее колоссальные деньги. В Московской области вопрос предоставления земельных участков (особенно на непопулярных направлениях и в значительном удалении от столицы) решается сравнительно легче -- на первоначальном этапе достаточно аудиенции у главы администрации сельского округа.
Однако для решения административных проблем кооператорам, конечно, лучше и значительно надежнее обратиться к профессионалам. Но опять же возникнет вопрос, что для вас важнее -- экономия или отсутствие (минимизация) проблем. Организация кооператива, выделение земельного участка, разрешение на строительство, само строительство, подключение к инженерным коммуникациям, приемка в эксплуатацию, регистрация права, последующая жизнедеятельность кооператива -- весь путь можно попытаться пройти самостоятельно, без гарантий конечного результата и со значительными временными затратами (по Московской области до трех-пяти лет). Либо увеличить расходы на 10-15%, но обеспечить себе здоровый сон.
Каких-то особенных юридических проблем перед участниками такого кооператива не стоит. Корпоративный кооператив, с точки зрения действующего законодательства, ничем не отличается от некорпоративного. На этапе организации и в процессе деятельности существует проблема договоренности между членами кооператива.
"После предварительной проработки возможности выкупа участка во время аудиенции у глав администраций округа и района, в управлении архитектуры и градостроительства, комитете по земельным ресурсам и землеустройству выяснилось, что участок возможно получить только в аренду -- а при некоторых усилиях с правом выкупа -- под дачное строительство,-- рассказывает Игорь Кукин.-- Все остальные варианты были связаны с изменением категории земель, а это областная компетенция, соответственно, неоправданные расходы и непрогнозируемое время. После консультаций с заказчиками был предложен следующий вариант: организация домостроительного кооператива (ДСК) из числа сотрудников компании, заявление на предоставление земельного участка в аренду, разбивка земельного участка на более мелкие с целью их выкупа членами ДСК. ДСК организовали легко, после получения постановления о предоставлении участка заключили договор аренды, зарегистрировали на тот момент в Московской областной регистрационной палате. После регистрации договора аренды через земельный комитет произвели раздел земельного участка на мелкие и распределение их между членами ДСК. После этого корректировка Генерального плана, в результате чего в Архитектуре и земкоме вместо одного земельного участка были зафиксированы сведения о 43 земельных участках и земли общего пользования (дороги, участки под общественные строения и т. д.)".
Дальше следовало собрать заявления членов ДСК и отнести их в местную администрацию, а также оформить участки в собственность, получить постановление о предоставлении, договоры купли-продажи. Пройдя все юридически-бюрократические процедуры, члены этого дачного кооператива свои участки продали, настолько выгодной для них оказалась продажа земли по рыночной стоимости в сравнении с реальными затратами.
"В моей практике случаев объединения нескольких людей с целью покупки загородной недвижимости не было. Вообще, кооперативный подход совершенно неприменим к дорогой недвижимости,-- рассказывает Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome.-- Бывает, правда, что компании строят поселки для своих сотрудников. Один из немногочисленных примеров -- поселок "Чигасово", возведенный на Рублево-Успенском шоссе компанией "Медиа-Мост"".
