Эта пословица — про элитный сектор рынка недвижимости. Девелоперы охотно проектируют дорогое жилье, поскольку оно самое доходное. Однако число богатых людей даже в столице не бесконечно, а большинство москвичей (да и власти) хотят, чтобы строилось доступное жилье. Как же примирить эти противоречия? Свои мнения высказывают специалисты аналитических агентств, наблюдающие рынок не первый год.
Всем ли досталось?
Москва, как известно, принадлежит к числу самых дорогих городов на планете, и московское жилье, особенно элитное, держит эту марку. Хотя в настоящий момент граждане богатеют не так стремительно и массово, как, скажем, в 1990-е, но состоятельные люди все же появляются. За счет них поддерживается спрос на элитную недвижимость, который, по словам Надежды Архиповой, руководителя управления по рекламе и PR ГК «КРТ», остается стабильно высоким. Действительно, достойных площадок становится все меньше, а количество потенциальных покупателей, напротив, только растет. Клиенты, приобретающие квадратные метры в домах класса de luxe, как правило, тратят не последние деньги.
А вот в бизнес- и экономклассе, свидетельствует Надежда Архипова, происходит некоторый застой. Если раньше квартиры распродавались еще на этапе котлована, то сейчас, с ростом цен, продажи затормозились, и в домах, уже сданных Госкомиссии, говорит она, есть свободные квартиры. Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, также отмечает смещение спроса в сторону элитного жилья не только в Москве, но и в регионах, объясняя это хорошими макроэкономическими показателями последних лет и стабильностью нашей экономики. Посмотрим теперь, какими видятся аналитикам ближайшие перспективы элитного сектора. Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, считает, что горизонт прогноза в современной России не превышает 3–5 лет; на этом отрезке времени, считает он, спрос на элитное жилье удовлетворен не будет. Этому способствует ряд объективных причин. Во-первых, элитного жилья не может быть много, в противном случае оно уже не будет элитным. Во-вторых, само это понятие находится в процессе постоянного изменения (меняются количественные и качественные критерии). Поэтому определенная доля дефицита элитного жилья будет существовать на рынке всегда.
Цены же на него не упадут никогда – в этом единодушны все эксперты. И не только по причине высокого спроса. «Если под дорогой недвижимостью рассматривать малоквартирные дома, – говорит Надежда Архипова, – то место их строительства – ЦАО, где нет возможности возводить 30-этажные башни. Застройщики, может быть, и рады построить на «Золотой миле» какой-нибудь 15-этажный дом на 10 подъездов, но этого же никто не даст сделать. По той же причине и недвижимость в этих районах такая дорогая, поскольку это штучный товар, а чем эксклюзивнее объект, тем он дороже ценится».
Драгоценные проценты
Рынок жилья в нашей стране еще очень молод, и некоторые понятия пока не определены до конца или попросту размыты. В наибольшей степени это касается элитной недвижимости. Аналитики приводят разные цифры процентной доли элитного жилья на рынке. Если подходить жестко и с мировыми критериями, то, по мнению Олега Репченко, это будет около 1–2% по Москве. Если оценивать менее строго и с учетом местных представлений, то цифра может возрасти до 5%. Александр Крапин называет 0,5% для московского региона. Также он считает, что в целом по России этот показатель еще ниже. Тем не менее, отмечает он, во многих государствах со сложившимся рынком недвижимости этот процент тоже невысок и, как правило, не превышает 1–2% от жилого фонда.
Как и все на свете, недвижимость подвержена старению – и физическому, и моральному. Время «вымывает» из элитного сегмента отдельные объекты, перемещая их разрядом пониже, а на их место приходят новые проекты. Хотя и их пребывание на верхней ступеньке пьедестала, в свою очередь, не вечно. Казалось бы, что могло быть «элитнее» высотки на Котельнической набережной на момент ее постройки – в 1950-е годы? Но сейчас, по оценке Олега Репченко, этот объект можно причислить только к бизнес-классу ввиду физического и морального старения: например, там отсутствует система центрального кондиционирования, тогда она не применялась. Та же участь постигла и дома high-класса 1980-х. Строения на Мосфильмовской, в Кунцево или Черемушках («Царское село») уже не отвечают современным критериям, применяемым к элитному жилью, и вся эта кирпичная рать мирно перекочевала под «знамена» хорошего бизнес-класса.
Все могут короли
Со стартом амбициозной государственной программы «Доступное жилье» все чаще с высоких трибун раздаются призывы строить больше дешевых площадей. Однако воз и ныне там. Не могут ли власти начать регулировать рынок, применяя к застройщикам какие-либо санкции, побуждая их строить вместо элитного жилья доступное? «Рынок жилья – важнейший из потребительских рынков, его состояние является ключевым индикатором эффективности власти. Понятно, что рынок недвижимости не может оставить равнодушным российских чиновников», – подтверждает Роман Рыжков, руководитель отдела загородной недвижимости ГК «Вашъ финансовый попечитель».
Мнение Александра Крапина на этот счет таково: «С теоретической точки зрения власть может начать регулировать рынок, но на практике этого не произойдет, поскольку строительство элитного жилья является наиболее доходным видом бизнеса на рынке недвижимости, а национальный проект по доступному жилью пока является по совокупности показателей скорее декларативным, чем реальным». Вице-президент Группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов так же категоричен и заявляет: «Прямое регулирование цен на недвижимость возможно, но в таком случае уже нельзя говорить о рыночной экономике. Это будет вариант плановой экономики, когда цены устанавливаются директивно. И если строительным организациям предложат реализовать жилье по цене $1300 за квадратный метр, они не смогут строить настолько качественные объекты, как возводятся сегодня». Олег Репченко полагает, что «власти не могут препятствовать возведению элитного жилья, они лишь могут ужесточить, скажем, архитектурные требования к возводимым объектам. Например, в пределах Садового кольца строительство типовых объектов давно невозможно».
Надежда Архипова образно проиллюстрировала свою позицию: «Это все равно, что производителей Bentley обязать штамповать «Жигули», причем только одной модели. Вы представляете, что начнется тогда на автомобильном рынке? Ведь у каждой компании, занимающейся элитным строительством, есть свой покупатель, свои риэлторы, с которыми выстраивались отношения от объекта к объекту, свои талантливые архитекторы и прочее. Никто не позволит перечеркнуть все, что было достигнуто за последние 10–15 лет».
Договоримся по-хорошему
Роман Рыжков допускает компромисс между властью и девелоперами. Строительство муниципального жилья, говорит он, это своего рода дополнительная социальная нагрузка для застройщика, не ориентированная на получение прибыли. С этой точки зрения взятие под государственный контроль сферы строительства муниципального жилья видится вполне логичным. У властей имеется много рычагов влияния или давления на рынок недвижимости – налоговые и инвестиционные льготы, нормативные акты. В качестве примера он приводит жесткие меры Федеральной антимонопольной службы по урегулированию ситуации с произвольной раздачей, без аукциона, земельных участков под строительство. Однако необходимо сохранять баланс интересов, продолжает эксперт, оставляя за строительными организациями право на извлечение прибыли из участия в проектах элитной застройки. К тому же на рынке недвижимости существует множество проблем, требующих государственного внимания и незамедлительного решения, в частности, проблема обманутых дольщиков. Анонсировав реализацию программы «Доступное жилье», власть оставила без внимания не только эту проблему, но и многие другие.
В принципе, Надежда Архипова теоретически не исключает возможности привлечения к строительству доступного жилья застройщиков элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса, если застройщикам массового жилья не будет хватать собственных мощностей. Но с небольшой оговоркой – если девелоперам и будут выгодны такие проекты, то, скорей всего, под них будут созданы дочерние структуры с абсолютно новыми или схожими названиями. Реализацию национального проекта можно провести «мирными» методами, уверены застройщики. «Влияние государства на ценовую политику на рынке недвижимости возможно, – говорит Вячеслав Тимербулатов, – но не посредством прямого регулирования или фиксирования конечной цены на квадратный метр. Это влияние возможно лишь за счет снижения налоговой нагрузки на строительные компании, увеличения прозрачности бюрократической системы, связанной с выделением участков под застройку и согласованием строительной документации». Надежда Архипова видит решение проблемы доступности в массовом строительстве квартир небольших метражей. Это хоть как-то поможет воплотить в реальность мечту молодых семей об отдельном жилье. При этом необходимо создавать условия ипотеке для молодежи. «На сегодняшний день подавляющее большинство молодежи арендует жилье, причем налоги с этих денег никто не платит, так что и государство остается внакладе», – заключает руководитель управления по рекламе и PR ГК «КРТ».
