Замкнутый круг проблем жилищного нацпроекта

В Екатеринбурге в течение трех дней большие профессионалы-строители пытались найти ответ на вопрос - как сделать жилье в России доступным. По их расчетам, если ежегодный рост цен на квартиры будет превышать 25%, к 2010 году жилье подорожает аж в восемь раз. Купить его смогут 3-4% россиян не больше. Чтобы изменить ситуацию, нужно, чтобы она перестала быть выгодной всем - от чиновников и строителей до энергетиков.

Строительный форум собрал не так много слушателей, как рассчитывали его организаторы. Зато среди выступающих были большие профессионалы, которые работали еще в советской строительной отрасли, а в 90-е годы занимали крупные посты в строительных ведомствах.

Один из них Альберт Маршев, который в СССР был заместителем министра приборостроения, средств автоматизации и систем управления. Позже он работал в должности зам. министра строительства РФ, а в 1999 году был назначен зампредом Госстроя. В Екатеринбург также приехали глава Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман, который возглавлял Госстрой до его ликвидации, и председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР), профессор Владимир Пономарев.

Николай Кошман назвал основные проблемы, с которыми сталкивается сегодня строительный рынок и которые тормозят реализацию жилищного нацпроекта. По данным АСР, срок получения разрешения на строительство в среднем по России составляет 2,5 года. Все дело в том, считает Николай Кошман, что для наших чиновников сроки и ответственность за их нарушение не писаны в Земельном и Градостроительном кодексах.

И пока они не будут писаны, остается надеяться лишь на местные власти. В пример он привел Тюмень и Татарстан, где усилиями властей сроки оформления разрешений удалось свести к трем месяцам.

Другая серьезная проблема - земельные аукционы, которые изначально планировались как прозрачная альтернатива выделению земельных участков из-под полы. Возможно, механизм и стал более прозрачным (в чем, честно говоря, есть большие сомнения), но строители сейчас вынуждены платить за землю огромные деньги.

В Москве и Подмосковье сотка земли стоит $90-120 тысяч (!). В Екатеринбурге после продажи участка по улице Цвиллинга цена кв. метра, по подсчетам специалистов, автоматически выросла на 14 тысяч рублей.

Свой вклад в повышение цен на жилье вносят и естественные монополисты. Оказалось, что особенно строители "неравнодушны" к главе РАО "ЕЭС" Анатолию Чубайсу, который мало того, что с 1 сентября в четыре раза увеличил плату за подключение к сетям, так еще и фактически переложил ответственность за энергообеспечение новостроек на плечи строителей.

Николай Кошман: Анатолий Чубайс недавно заявил о введении лимитов на электроэнергию в 16 регионах. Это те регионы, где строится до 50% всего жилья. Получается, что строителям, чтобы сдать дом, нужно построить ТЭЦ и протянуть сети. Инженерные расходы еще больше взвинчивают стоимость кв. метра. Мы можем столкнуться с тем, что, построив коробки, не сможем сдать их из-за отсутствия инфраструктуры.

Фото: Накануне.ruИнженерной подготовкой площадок под строительство должны вообще-то заниматься муниципалитеты. Однако у многих из них, по утверждению главного архитектора Свердловской области Григория Мазаева, нет денег. Он считает, что прокладывать коммуникации должны сами энергетики и коммунальщики.

Григорий Мазаев: Водоканал должен строить водоводы, а энергетики - прокладывать сети. Почему муниципалитеты должны готовить площадки? Энергетики берут по 45 тысяч рублей за КВт электроэнергии. Мы должны ТЭЦ построить и еще им же потом платить по 45 тысяч рублей. Нужно проверить, куда идут деньги, если не на строительство сетей. Нацпроект взяли и замкнули на строителей и чиновников.

Григорий Мазаев отнес себя к тем самым чиновникам, которые якобы гребут деньги чемоданами. Он отметил, что его очень задевают заявления о том, что реализацию нацпроекта тормозит отсутствие градостроительной документации.

Григорий Мазаев: Меня оскорбляет, когда говорят, что у нас нет градостроительной документации. В Свердловской области все населенные пункты имеют генпланы. Просто авторы Градостроительного кодекса придумали новый вид документации - Схема территориального зонирования. Зачем он нужен, архитекторы до сих пор не понимают.

Градостроительный кодекс вкупе с его авторами участники форума недобрым словом помянали даже чаще, чем Чубайса. Общее заключение было Фото: www.phototyumen.ruтаково: закон написан даже не без учета мнения профессионалов, а вопреки ему. В прошлом году кодекс два раза правили, сейчас подготовлены новые и, видимо, далеко не последние поправки.

Технические регламенты, которые были разработаны взамен СНиПов, тоже еще дорабатывать и дорабатывать. Вообще, что касается нормирования, сложилась абсурдная ситуация. В 2003 году были отменены старые СНиПы и созданы 14 новых. Однако Минюст отказался их регистрировать, так как к тому времени уже вышел закон о техническом регулировании. Но он по-прежнему не работает из-за наличия грубейших системных ошибок.

Как сказал директор департамента строительства АСР Михаил Кайков, жилищный нацпроект не подкреплен юридически, строители вынуждены строить в правовом вакууме. Участившееся техногенные аварии есть прямое следствие отсутствия обязательных норм и единого центра управления строительной отраслью.

Раньше таким центром был Госстрой. Сегодня строительством ведают не меньше семи федеральных ведомств - каждое по чуть-чуть.

Альберт Маршев: Когда Хрущев пришел к власти, он не тронул Госстрой, Брежнев не тронул, Горбачев тоже не тронул, хотя многие структуры были реформированы. Должен быть единый орган, а каждая программа должна иметь четкий алгоритм. Самая большая ошибка, которую мы совершили, - отказались от планирования. Но вводить надо квартиры, а не кв. метры.

Однако кв. метры очень удобны для формальных отчетов. Гендиректор ведущего застройщика Екатеринбурга - компании "Атомстройкомплекс" (АСК) Валерий Ананьев сообщил о том, что в 2007 году АСК планирует построить более 200 тысяч кв. метров жилья. Правда, про площади квартир и их стоимость он скромно умолчал.

По признанию специалистов, строительные нормы, существовавшие в СССР, считались лучшими в мире. В Китае до сих пор строят, опираясь на советские стандарты. Участники форума решили обратиться в российские правительство с просьбой разморозить СНиПЫ хотя бы до введения в действие технических регламентов.

На то, чтобы заполнить правовой вакуум, у правительства есть всего 2,5 месяца, так как с 1 января 2007 года в России будет отменено обязательное лицензирование строительной деятельности. Как такое мудрое антибюрократическое решение при отсутствии обязательных норм скажется на безопасности в строительстве, не трудно догадаться.

Впрочем, от нынешней системы лицензирования тоже мало толку. Судите сами: в Китае в 2005 году 46 тысяч строительных фирм построили 1,3 млрд кв. метров жилья. В России - более 220 тысяч фирм - 43,5 млн кв. метров жилья. Среди них немало фирм-однодневок, которые занимаются элементарным обманом. По информации Николая Кошмана, реально строят жилье не более 7-10% застройщиков, получивших лицензии.

Отдельная тема - стройматериалы, цены на которые, по утверждениям строителей, тоже влияют на стоимость кв. метра. В АСР уверены, что цемент дорожает не по дням, а по часам, так как "Евроцемент" монополизировал рынок.

Николай Кошман: "На территории, где находятся заводы "Евроцемента", строится 73% жилья. На 1 января 2006 года тонна цемента стоила 1367 рублей, сегодня - 4250. Договориться о прямых поставках с заводами невозможно, на бирже цемент раскупается за 15 минут. Зато посредники торгуют круглые сутки. О каком доступном жилье мы говорим?"

Глава ассоциации сообщил, что АСР договорилась с ФАС о создании экспертного совета, который будет анализировать ситуацию в отрасли.

Однако если не наращивать производство, строители могут совсем скоро столкнуться с дефицитом цемента. Председатель Межрегиональной ассоциации экономического взаимодействия субъектов РФ "Большой Урал" Сергей Воздвиженский назвал такие цифры: в 1990 году на Урале (имеется ввиду весь Урал, включая Пермь и Башкирию) производилось 16 млн тонн цемента в год, а в 2005 году - в два раза меньше - 8,4 млн тонн.

К 2015 году с учетом планов по строительству Урал должен выйти минимум на 20 млн тонн. Возможности и по новым мощностям, и по сырью все есть. Единственное - необходимо, на его взгляд, облегчить условия кредитования для производителей "строительного хлеба".

Проблемы в будущем возможны с утеплителем, производство которого надо увеличить в десять раз, и газозолобетоном. Сейчас Урал закрывает только 5% от своих потребностей. Выпуск того же утеплителя окупается за два года, однако бизнес почему-то не очень активно вкладывает деньги в производство стройматериалов. Специалисты хорошо понимают почему.

Гендиректор Группы компаний "Челинформцентр" Игорь Лазарев: Стройиндустрия - сфера бизнеса вроде бы. Но задача государства - сказать, что оно будет строить, в каких объемах и до какого года. Бизнес должен знать - будет ли его продукция востребована. В Челябинской области разработана программа развития стройиндустрии. В зависимости от ситуации мы будем ставить перед бизнесом те или иные задачи.

Президент Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Александр Лощенко предложил создать Межведомственный совет отраслевых объединений при уральском полпреде и разработать некую общую для УрФО программу, в которой были бы отражены потребности рынка и возможности отрасли.

Однако председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев считает, что рост цен на стройматериалы не влияет на стоимость кв. метра. По его мнению, цены на жилье растут исключительно из-за дисбаланса спроса и предложения.

Владимир Пономарев: Истеричные крики по поводу того, что рост цен на стройматериалы сказывается на ценах на жилье - все это глупости. Главный катализатор - дисбаланс спроса и предложения. Его можно ликвидировать, увеличивая объемы строительства. Мы сейчас не можем обеспечить потребность в жилье даже тех, у кого есть деньги. Как только мы сбалансируем рынок, можно будет бороться за снижение себестоимости и искать новые технологии.

Задача увеличения объемов строительства и снижения цен на жилье, по его словам, должна решаться через частно-государственное партнерство в любых его формах. Участие государства является своего рода катализатором инвестиционных процессов - особенно на начальной стадии того или иного проекта.

А Сергей Воздвиженский привел пример реального влияния государства на ценовую политику застройщиков. Власти Астаны объявили конкурс на строительство целого жилого квартала. Однако они зафиксировали стоимость кв. метра на отметке $300 - мол, кто не согласен, может не строить. В итоге конкурс выиграли сербы. В первом полугодии 2006 года сдано уже 50 тысяч кв. метров.

Сергей Воздвиженский: Если мы хотим получать максимальную прибыль, то о доступном жилье надо забыть. Государство просто должно решить строить доступное жилье. Рынок здесь не при чем - это принципиально другой подход.

Пока же, как правильно заметил гендиректор одной из строительных компаний Челябинска, член общественной палаты Челябинской области Юрий Федоров, всем выгодна сложившаяся ситуация. Строителю - потому что его главная задача как бизнесмена - заработать, как можно больше денег (а зачем строить больше, если прибыль и без того неплохая). Чиновнику (не путать с властью) - потому что его кусок строительного пирога напрямую зависит от размеров всего пирога. Чубайсу - у которого есть свои вполне определенные цели. И до тех пор пока сей порочный круг не будет разорван, на светлое жилищное будущее вряд ли можно рассчитывать.

29.11.06