Какие перспективы у рынка жилья в Москве?

За первую половину 2006 года средние цены на жилье в Москве (без учета элитного сегмента), по оценке экспертов, выросли на 50%. Подобные показатели темпов роста, как правило, характерны для начальной стадии развития рынка, которая характеризуется не только "недооцененностью" большинства объектов рынка, но и его общей несбалансированностью по ключевым параметрам.

Рынок. Некоторые особенности и перспективы?

Несомненно, что те пятнадцать лет, в течение которых существует российский рынок жилья, являются достаточно большим сроком, особенно для его профессиональных участников, которые помнят "как все начиналось?".

Вместе с тем, в ряде стран, которые начали осуществлять переход к рыночной системе хозяйствования примерно в то же время, что и наша страна, рынки недвижимости, в том числе и рынки жилья, являются существенно более сбалансированными по сравнению с российским рынком.

Это свидетельствует о том, что управляющие подсистемы рынков этих стран работают более эффективно для развития национальных рынков, то есть качество работы нашей власти хуже, чем могло бы быть. Впрочем, это заключение не является "открытием Америки", поскольку в стране есть информационные ресурсы, которые вполне адекватно оценивают эффективность деятельности российской власти по социально-экономическому развитию страны (часто сложно называть "развитием", те процессы, которые реально происходят).

Вот достаточно показательный пример, который имеет свое применение и на рынке недвижимости, например, по оценке проработки национального проекта по доступному жилью.

В конце мая текущего года Общественная палата РФ провела конференцию на тему "Россия - энергетическая сверхдержава". Роль затравки играл подготовленный Инновационным бюро "Эксперт" доклад "Россия в энергетической сфере". Далее планировалось обсуждение тезисов доклада чиновниками, экспертами, учеными и бизнесменами.

Получилось любопытно: доклад начисто опровергал саму постановку темы об энергетической сверхдержавности. По крайней мере, в нынешней российской ситуации. Вот пять критериев, которым, по мысли авторов доклада, должна удовлетворять страна, примеряющая на себя корону энергетической сверхдержавы.

Во-первых, такая страна должна вводить генерирующие мощности темпами, опережающими темпы роста экономики.
Во-вторых, эта страна должна обладать собственным конкурентоспособным энергомашиностроением.
В-третьих, сверхдержава способна обеспечить свой внутренний рынок энергоресурсами и влиять на рынок мировой.
В-четвертых, такая страна способна проводить эффективную энергосберегающую политику в промышленности и ЖКХ.
В-пятых, сверхдержаве не обойтись без своей школы, способной разрабатывать новые технологии в энергетической сфере и умеющей готовить кадры для нее.

По всем пяти пунктам у сегодняшней России серьезные проблемы?

Вместе с тем, как это не парадоксально, но в современной России развивается рынок жилья, но только для обеспеченных домохозяйств. Рудименты социального жилья остались только в столице, во всех других регионах за жилье приходиться платить практически "по полной программе". Хотя цены на жилье в большинстве регионах существенно ниже московских, не так много в стране мест, где средние доходы домохозяйств соизмеримы с московскими.

С большой долей вероятности строительного бума на Чукотке или где-нибудь еще за Полярным кругом не будет никогда, поскольку строить там экономически не целесообразно. А вот строительный бум в Московском регионе или Краснодарском крае вполне реален.

Например, ежегодные объемы ввода жилья на территории Московской области за последние два календарных года дали веские основания для подобных определений. Но это уже осталось в прошлом. Результаты текущего года, скорее всего, не дадут оснований для подобных определений даже для Московской области.

В целом по России итоги первого полугодия тем более не внушают оптимизма. Показательным является мнение председателя Комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям ГосДумы, который, 16 июня текущего года, заявил журналистам: "Если в 2005 году темпы роста строительства жилья снизились с 13% до 6,5%, то по предварительным итогам за первое полугодие (2006 года) темпы роста близки к нулю, если не выйдут на отрицательный уровень".

Приведенные цифры, по мнению законодателя, говорят о том, что при принятии решений по созданию рынка доступного жилья были допущены системные ошибки и просчеты. Сложно что-либо возразить против этого "диагноза".

Но как это не парадоксально, в нашей стране создается рынок доступного жилья, но не для большинства домохозяйств, а всего для 10-12% из них. К тому же за счет высоких темпов роста цен на жилье эта доля постоянно уменьшается и растет доля спекулятивных сделок. Так, ряд специалистов рынка считает, что порядка 48-53% московского жилья, предлагаемого в настоящее время на рынке, находится в собственности менее трех лет. То есть это жилье приобреталось участниками рынка со спекулятивными целями - для его перепродажи в последующие периоды времени, при достижении локального максимума цен, что является их типично рыночным поведением.

Интересен следующий вопрос: был ли контроль со стороны управляющей подсистемы рынка в предыдущие периода его развития?

Отрицательного ответа на этот вопрос не может быть по определению, поскольку осуществление контроля за рынком, является одной из основных функций его управляющей подсистемы.

Напомним, что управляющая подсистема рынка всегда была представлена федеральной и столичной властью (формально в этой связке присутствует и муниципальная власть). Вместе с тем, до 2000 года федеральная власть практически не вмешивалась в деятельность региональных властей на рынке недвижимости, особенно на рынке жилья. Её "уделом" были приватизация, недропользование, внешняя и частично внутренняя торговля. Всю полноту управляющих решений в этот период времени осуществляла власть регионов, в частности, на московском рынке - городская администрация. Вполне естественно в рамках тех ограничений, которое предоставляло действующее федеральное законодательство.

Однако, начиная с 2000 года, после смены ряда высших государственных чиновников, федеральная власть (особенно власть исполнительная) все активнее начала принимать управляющие решения на региональных рынках. Впрочем, на это были весьма веские причины - региональная законодательная "вольница" начала угрожать целостности государства, то есть фактически существованию федеральной власти.

Со стороны последней последовала вполне адекватная реакция - региональную власть начали "строить". По мнению наших экспертов, этот процесс к настоящему времени в столице, получил качественные изменения - центр начал вытеснять региональные команды из традиционно их рыночных ниш, к которым, в первую очередь относится инвестиционно - строительная ниша рынка.

Какая может быть реакция у субъекта рынка, если его вытесняют из рыночной ниши, то есть лишают возможности получения доходов от определенных видов деятельности?

Несложно найти следующий правильный ответ - необходимо максимально увеличивать время контроля над рыночной нишей (пусть даже частичного) и доходность. Резкое увеличение доходности рыночной ниши наиболее просто достигается высокими темпами роста цен, например, на жилье. То есть столичная власть была заинтересована в высоких темпах роста цен на жилье. И это состояние рынка было легко достигнуто, поскольку отражало интересы практически всех сильных игроков рынка по повышению их доходов.

С большой долей вероятности именно подобным образом развивались основные события на московском рынке жилья?

Когда начнется массовая продажа квартир, купленных со спекулятивными целями?

Во-первых, часть подобных квартир сдается в аренду и приносит дополнительные доходы их собственникам, причем размер этих доходов выше, чем по банковским вкладам. А возможность уклонения от уплаты налогов за счет отсутствия системы контроля, делает сдачу в аренду квартир еще более привлекательной операцией.

Во-вторых, сильные игроки регионального уровня заинтересованы в том, чтобы высокие темпы роста цен на московское жилье продолжались как можно более длительный срок, а затем - стабилизировались на достигнутых высоких значениях.

Какие процессы при этом еще будут происходить на рынке - не столь важно для игроков рынка, которых вытесняют из рыночной ниши. Основное для них - получение максимальных доходов?

С теоретической точки зрения объемы предложений падают при увеличении темпов роста цен и увеличиваются при их замедлении. Минимум объема предложений приходится на максимум прироста цен, с отставанием на 2-3 месяца, за счет инерции рынка и времени оформления сделок. Продавцы при приближении ценового пика увеличивают количество товара, что практически всегда приводит к снижению темпов роста цен. В дальнейшем происходит обратный процесс: объемы предложений достигают объемов платежеспособного спроса, и цены начинают расти, что в свою очередь приводит к уменьшению объемов предложений. Но это справедливо для случая, когда рынок является закрытой системой. Вместе с тем, московский рынок жилья имеет все основания называться открытой системой, поскольку сюда приходят деньги не только из регионов России, но и из других стран

В настоящее время рынок находится в фазе активного роста цен, снижения объемов предложений. Платежеспособный спрос увеличивается, в том числе и за счет увеличения доступности банковских кредитов, но не за счет снижения ставок по кредиту, а за счет снижения требований по наличию собственного капитала у заемщика. Это привело к тому, что число потенциальных покупателей квартир возросло, что дополнительно стимулирует процесс дальнейшего роста цен на жилье.

По мнению наших экспертов, дальнейшая реализация подобного сценария развития ситуации на московском рынке жилья не приведет к какому-то кризису в ближайшие 12-18 месяцев. Существенно поменяется лишь портрет типичного покупателя. Основную долю жилья в Москве будут приобретать не для улучшения жилищных условий, а для бизнеса - перепродаж и аренды.

"Слабым звеном" во всей этой истории могут быть только банковские заемщики, но не все, а только их часть. Активное увеличение их числа в условиях сложности "смягчения" условий кредитования, повышает вероятность возникновения проблем с возвратом кредитов у части заемщиков. Но этот процесс достаточно легко "демпфируется" банковской системой, и будет заключаться в элементарном перераспределении активов на рынке в пользу более сильных игроков...

29.11.06