Запредельная стоимость «квадрата», установившаяся на московском рынке, невольно заставляет вспомнить времена, когда государство, поняв, что не в состоянии обеспечить всех жильем, ввело институт ЖК и ЖСК.
25-40 лет рассрочки, 0,2 процента годовых...
Сейчас все это выглядит сказкой. Тем не менее, правительство Москвы, стремясь сделать доступным приобретение жилья, решило возродить прежнюю советскую систему жилищных кооперативов, при этом привлекая средства ипотечных банков. Даст ли это результат? Больше ли станет новоселов-москвичей? Время покажет. Но вот - опыт Саратова. Здесь никогда и не прекращали строить кооперативы. Главный секрет саратовской схемы: помощь местных властей и активная позиция общественной организации - совета по ЖСК.
Не задушишь, не убьешь...Кооперативное строительство в Саратове всегда было выше, чем по Союзу в целом, и соответствовало московским параметрам - 15 процентов от общего строительства. Объяснялось это просто: средний заработок в городе был несколько выше, чем по стране (в Саратове была развита «военка), деньги у людей имелись, а жилья, естественно, не хватало. Кстати, даже в лучшие времена в Саратове на жилье выделяли буквально копейки и давали его только инвалидам.
Почему бы, решили горожане, не строить квартиры на свои средства? Всего домов ЖСК в Саратове было более 450-ти. Перестройка смешала все карты. В 91-м году случилось трехкратное - «павловское» - повышение цен. Но это «цветочки» по сравнению с гайдаровскими реформами: тогда цены - уже против «павловских» - поднялись еще в 14 раз. Заместитель руководителя общественного совета по ЖСК Николай Якимов невесело пошутил: «Была мечта - приобрести «Волгу». После реформ денег едва хватило, чтобы купить кроссовки».
И тогда начался отток будущих пайщиков. Какое там жилье! Здесь бы детей накормить и одеть, а квартир как не было, так уж и не увидим. Не судьба!
В конце 80-х годов в городе было не завершено строительство 130 кооперативных домов.
И все-таки идея кооперативного движения не умерла. Как поется в другой песенке и по другому поводу, ее - идею - «не задушишь, не убьешь». Очень уж привычны стали саратовцы к домам «за свой счет». Совет начал действовать.
Не бюджетом единым...Цены на строительные работы поднялись вчетверо. А государство компенсировало только 70 процентов из них. Но потом не стало и этого. Недостроенными стояли 80 домов ЖСК. 30 тыс. семей, уже мечтавших о новоселье, чувствовали себя обманутыми. И тогда совет обратился к местным властям.
«В беде не оставим», - это были слова вице-губернатора Саратовской области Вячеслава Володина (ныне вице-спикера Госдумы). Он сам и курировал кооперативное строительство. Но велики ли возможности местного бюджета? «Квадрат» в то время в Саратове стоил три тыс. руб. Квартира - 150 тыс. Местные власти выделяли пайщикам 50 тыс. Остальное - доставайте сами. Здесь, к слову, отметим, что «помощь ЖСК» не была среди «защищенных» статей бюджета, но город ни разу не подвел саратовцев. Средства на кооперативное строительство выделялись регулярно.
Здесь можно возразить: по сути - это скрытая субсидия очередникам. Разве что очередников назвали «пайщиками». Правда, доходы у нынешних пайщиков были уже не те, что в былые времена. На каких условиях они достанут оставшиеся 100 тыс.?
Нет, своих граждан город не собирался бросать на произвол судьбы. Нет денег в бюджете? Но у местной власти были другие рычаги. И первый - авторитет! Именно она и поручилась за пайщиков! Гарантия областного бюджета стала как бы залогом будущей собственности. Те банки, где контрольный пакет был у государства, назначили ставку кредита ниже процента инфляции (в коммерческих банках она уже составляла 130 процентов). При этом предпочтение отдавалось бюджетникам, учителям, врачам, то есть людям заведомо малообеспеченным. Им город предоставлял и другие льготы.
15 процентов квартир в кооперативах разрешили продавать по рыночной стоимости. Кто мог - покупал. А в кассе ЖСК - лишняя денежка.
Строительство домов ЖСК для подрядчиков - дело заведомо малопривлекательное. Эти будущие владельцы квартир, эти дотошные контролеры - так и лезут не в свои дела... То ли дело коммерческие дома. Здесь и заработаешь больше, и непрошеного глаза избежишь. Все равно купят! А потому правдами и неправдами подрядчики отказывались от кооперативных заказов.
Знали ли об этом местные власти? Ну, конечно же. И задействовали еще один резерв: «избирательное» распределение бюджетных заказов - на школы, больницы, прокладку коммуникаций. Их в первую очередь отдавали тем подрядчикам, которые брали на себя кооперативные заказы. Конечно, заработок у строителей кооперативных домов был ниже, чем у их собратьев-«коммерсантов». Но зато они были уверены в стабильности своей работы, которая по законам рынка ценится куда выше процента прибыли. Не везде, кстати, это поняли. В Саратове быстрее, чем другие.
Далее. Город старался выделять для кооперативных домов участки, где не надо было бы ломать старое жилье и отселять граждан. Свободные площадки. Одно это снизило себестоимость строительства на 20 процентов и ускорило его.
Подключались новые дома к городским коммуникациям без всяких «накруток» и прочих осложнений. Тоже наказ властей: ЖСК «данью» не облагать. Еще один резерв.
Все это привело к тому, что кооперативные дома пользовались в городе большим успехом. Они строились и после дефолта. В ЖСК вступали даже в 1999 году!
Мы строим домА теперь главное, что заставляет новые дома считать все же кооперативными, а не городскими, иными словами, принадлежащими не властям, а пайщикам. Оставляя в стороне юридическую сторону вопроса (оформлялись-то строения все-таки не на город, а именно на ЖСК), можно сказать, что пайщики - будущие новоселы - дневали и ночевали на стройке. Зная тягу строителей к «халтуре», жильцы проверяли качество на каждом этапе возведения дома.
Вот конкретные примеры.
ЖСК «Волжские дали». Заметив небрежную кладку, «народные контролеры» заставили строителей разобрать два этажа и возвести их заново. Подобного в строительной практике еще не было.
В ЖСК «Сигнал» «халтура» была замечена уже с первых шагов. По настоянию жителей строительство прекратилось. Был разобран цокольный этаж, дом начали возводить заново с первого кирпича.
В ЖСК «Ника» была переделана стяжка полов, устранены трещины, которые стали возникать в еще недостроенном (!) доме.
В ЖСК «Каштан» вовремя увидели, что кровля в некоторых местах начала пузыриться. Перестелили.
Таких примеров можно привести много. Понятно, жители - не специалисты. Поэтому для оценки работы подрядчиков они привлекали опытных работников из разных контрольных служб.
Имели ли жильцы влияние на строителей? Безусловно. По ГК РФ приемочную комиссию созывает не власть, а конкретный заказчик строения. Если это кооператив, то его председатель автоматически становится председателем этой комиссии. Районная власть при этом остается в стороне. А значит, никакие сговоры, никакие отсрочки, которые могли бы заключить с ней строители, в этом случае невозможны. Председателя комиссии - защитника интереса жильцов, да и самого жильца: одного из владельцев помещения - не уломаешь! Он не подпишет акт, если в доме (по заключению независимых специалистов) не все ладно. Не поверит обещаниям. Когда исправите - тогда подпишу.
Продолжают строить кооперативы в Саратове и сейчас. Ныне они составляют пятую часть домов, которые вводит город. И это лучшие дома, которыми тот гордится. Один из них, кстати, решили сделать вообще показательным - в смысле технологии энергосбережения.
- И все же, знаете, с чего начинается качество и надежность? - спрашивает меня Николай Якимов, который является и заместителем председателя комиссии Гордумы по самоуправлению. - С выбора строительной компании! Ведь это мы, совет, не пустили в город «Социальную инициативу» и считаем это главной своей заслугой. Вот что значит, когда подлинные хозяева дома - самые заинтересованные в этом люди, будущие его обитатели. В обиду себя не дадут.
