В разработке документа участие принимали ведущие московские консалтинговые компании, специализирующиеся в оценке рынка недвижимости: CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle. В 2003 году они объединились в Moscow Reserch Forum и разработали первую классификацию, которая была значительно мягче представленной ими 8 ноября. По словам разработчиков, рынок развивается, и требования к коммерческой недвижимости растут, значит, необходимы новые, более четкие и жесткие критерии. "Согласно старой классификации в столице было слишком много офисов класса "А", - отмечает аналитик рынка офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Александра Крыжановская.
Теперь из 5,5 млн кв. м имеющихся в Москве офисных площадей к высшей категории можно причислить не 1,3 млн, а всего 650 тыс. кв. м. Как рассказали РБК daily специалисты, принявшие участие в разработке нового документа, теперь для качественных офисов, которые отныне подразделяются на классы "А", "В+" и "В-", существует набор обязательных и факультативных критериев. Офис будет отнесен к классу "А", если он соответствует 19 из 20 обязательных и не менее чем четырем из семи факультативных параметров.
Интересно, что по классификации здание может быть причислено к классу "А", даже если оно расположено рядом со свалкой или тюрьмой, при условии что все остальные обязательные параметры соблюдены. Среди главных требований к помещениям класса "А" - центральная система управления зданием, совершенная система отопления и кондиционирования, эффективная планировка с коэффициентом потери площадей не более 12%. Новым требованием является наличие только одного собственника у здания.
Таким образом, строящийся в "Москва-Сити" офисный комплекс "Федерация", позиционирующийся как эталон бизнес-центра, может быть не отнесен к классу "А". Большая часть его площадей принадлежит девелоперу Mirax Group, однако часть "Федерации" достанется Внешторгбанку, и если еще хотя бы один обязательный критерий не будет соблюден, то по новой классификации ее оценят лишь как здание класса "В+".
Как объясняет руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Jones Lang LaSalle Ольга Батурина, "если у здания несколько собственников, им сложнее управлять, к тому же обычно продажа части здания связана с проблемами девелопера, что тоже может негативно сказаться на удобстве арендатора".
Полный список пониженных в классе офисных комплексов эксперты озвучить отказались. Однако, по их мнению, первыми претендентами на понижение являются, к примеру, офисные центры "Галерея Актер" на Тверской улице (как несоответствующий требованию по наличию парковок, высоте потолков и системе управления зданием), "Дукат" (проблемы с системой вентиляции и кондиционирования), "Смоленский Пассаж" (неэффективное использование пространства, нагрузка на межэтажные перекрытия выше рекомендуемой), а также здание Mc Donald's в Газетном переулке Эти объекты, согласно обновленной классификации, теперь относятся к классу "В+". А вот Международный центр торговли на Красной Пресне из-за несоответствия по целому ряду пунктов, вполне возможно, опустят до "В-".
Аналитики, разработавшие классификацию, отрицают, что изменение элитного статуса 50% офисных центров может негативно повлиять на их доходность. Но с ними не согласны участники рынка. По мнению консультанта департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard Александра Камшонкова, те компании, для которых важен статус, скорее всего, захотят покинуть офисы, которые перестали относиться к классу "А". "Это будет не очень большая часть арендаторов, в пределах 10%, но и они смогут вызвать падение арендных ставок", - считает он. Однако он отмечает, что их офис располагается в "Галерее Актер", но менять место из-за того, что класс помещений понизили до класса "В", компания не собирается. По мнению г-на Камшонкова, в первую очередь уйдут представительства иностранных компаний, для которых важен престиж.
По мнению директора по внешним связям девелоперской компании Forum Properties Валеха Рзаева, сомнительно, что все критерии в определении класса зданий будут соблюдаться как девелоперами, так и самими консалтерами: "Как правило, и девелопер, и брокер стараются искусственно поднять класс здания и скрыть все недостатки", - отмечает он.
Московские риэлторы завышают класс офисов
Новости по теме
Аренда офисов в Москве подешевела до минимума за 15 лет
На Краснопресненской набережной появится новый офисный комплекс
Рядом с Савеловским вокзалом в Москве построят деловой центр
Москва заняла первое место на планете по доходности офисов
«Лукойл» продаёт свой офис в центре Москвы
ММДЦ «Москва-Сити» окончательно достроят в 2018 году
