Основное преимущество ипотеки в том, что уже сегодня человек становится собственником жилья, за которое полностью расплатится через много лет. Он может жить в приобретенной квартире, зарегистрироваться в ней (с согласия банка), делать ремонт, всячески обустраивать. Казалось бы, лучшего и желать не надо. Но существует обратная сторона медали - бремя ежемесячных платежей. Что делать, если оно становится непосильным? Как в случае потери работы заемщик может договориться с кредиторами?
Василию - тридцать пять. До недавнего времени он работал в крупном автосалоне, и все в жизни складывалось вполне удачно. Окончил институт, нашел денежную работу, купил иномарку. Несколько лет назад познакомился с хорошей девушкой и женился. У них родился ребенок. Единственная проблема - жить приходилось в двухкомнатной квартире вместе с мамой Василия. А молодой семье хотелось иметь свое собственное жилье. Чтобы можно было обои поклеить, какие нравятся, мебель поставить ту, которая устроит их, а не маму. Хотелось, чтобы была собственная комната у сына.
На покупку жилья копили деньги. Но прошлой осенью, когда цены на столичную недвижимость стали расти немыслимыми темпами, супруги поняли, что самостоятельно покупку квартиры не осилят. Вот и решили обратиться в банк за ипотечным кредитом. Зарплата Василия $2000 плюс «белый» доход его жены Елены: около $1000 - дали возможность получить недостающие для приобретения «двушки» $100 000 кредита.
И вот уже - бумаги оформлены, деньги получены, квартира приобретена. Супруги начали ремонт... Правда, с первых же месяцев они вдруг ощутили, что исключить из семейного бюджета почти $1500 в месяц довольно сложно. Жить практически на половину тех средств, на которые рассчитывали до оформления ипотеки, означало ограничить себя и ребенка в массе приятных мелочей. Но все это было терпимо, ведь теперь семья жила, как ей казалось, в своей собственной квартире. За восемь месяцев с момента покупки они уже успели вложить немалые средства в ремонт.
И вдруг... В автосалоне, где трудился глава семьи, сменилось руководство. А с новым директором часть коллектива, в том числе Василий, найти общего языка не смогли. В результате на стол руководителя легло заявление сотрудника об увольнении по собственному желанию. Фактически это был уход «на улицу».
Сначала Василий считал, что с его стажем, знаниями и опытом найти аналогичную работу окажется довольно легко. Поэтому на семейном совете постановили какое-то время пожить на зарплату жены. Остававшиеся сбережения позволяли еще месяц-другой выплачивать ипотечный кредит. Банку пока решили не сообщать об изменении своего финансового положения. Но, помыкавшись месяц, Василий выяснил, что на высокооплачиваемую работу устроиться сложно. Его готовы были взять, как правило, небольшие «конторы». Денег они платили гораздо меньше, чем его прежняя фирма. Приглашали, правда, и крупные автосалоны. Однако... предлагали должности со значительно меньшей зарплатой.
Время шло. Василий решал, на какую работу устроиться. Семья едва сводила концы с концами. Особенно тяготило то, что каждый месяц приходится делать выплаты по кредиту. И вот наступил момент, когда денег на очередной ежемесячный взнос по ипотеке просто не оказалось...
Глава семейства отправился в банк на переговоры. Ему предложили дать отсрочку по выплате кредита. Но на отсрочку по выплате собственных процентов банкиры не соглашались. А так как кредит супруги погашали по аннуитетной схеме (то есть в первые годы основная сумма в платеже - это проценты банка), то, согласись они на отсрочку, ежемесячные выплаты для них уменьшились бы на незначительную сумму.
Супруги в данный момент при всем своем желании не смогли бы погашать проценты. Поэтому семья неохотно приняла второе предложение банкиров - продать квартиру. При этом банк забирал вложенную в покупку сумму и проценты за пользование кредитом на протяжении почти года. Потери Василия и Елены: примерно $2500, потраченные на оформление кредита, около $10 000 - проценты, выплаченные по кредиту, плюс деньги, вложенные в ремонт.
Оказалось к тому же, что ипотечный договор составлен так, что повышение цен на жилье, происходившее все это время, было выгодно только банку. Заемщики получили на руки фактически лишь свой первоначальный взнос. А кредиторы, забрав за неуплату ежемесячных взносов квартиру, уже продавали ее по новой рыночной цене...
«Обидно, что все так произошло, - вздыхает Василий. - Нас попросту обобрали. После этой истории доверия к кредитам - ни малейшего. Хотя в конечном счете в своих бедах виноваты, наверное, мы сами. Надо было сто раз подумать и просчитать все жизненные ситуации прежде, чем влезать в кабалу».
А еще Василий поведал (хотя банки это тщательно скрывают), что в своей беде не одинок. Во время переговоров с банком он познакомился с многими собратьями по несчастью, для которых ипотечное бремя стало непосильным...
КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ
Наталья Россошанская, директор департамента ипотечных сделок брокерской компании «ФОСБОРН ХОУМ»:
- Ситуации, когда человек берет ипотечный кредит, покупает квартиру, а потом у него меняется финансовое положение и он не может расплачиваться с банком, крайне редки. Большинство дефолтных кредитов на данный момент - потребительские, а не ипотечные.
Теперь о том, как выходят из подобных ситуаций банки. Им выгоднее не тратить время и деньги на судебные разбирательства, продажу недвижимости и т.п., а выяснить у заемщика причину его неплатежеспособности, определить ориентировочный срок, когда он снова сможет платить по кредиту. Потом в совместном диалоге с заемщиком принимается компромиссное решение. Конечно же, банки охотно идут на контакт со своим клиентом по этому вопросу.
Если все-таки квартира будет продана банком, то заемщик вернет размер первоначального взноса и фактически уплаченную часть основного долга. Выплаченные заемщиком проценты не возвращаются, т.к. это плата за пользование денежными средствами банка.
Бывают ситуации, когда заемщик не может погашать дальше кредит (потерял трудоспособность или умер). В этих случаях страховая компания компенсирует залогодержателю - банку остаток ссудной задолженности. Случаи временной потери трудоспособности оговариваются условиями конкретного договора ипотечного страхования.
Так что же все-таки делать заемщику, если он потерял работу и не имеет возможности выплачивать ипотечный кредит?
Совет: сразу же обратиться в банк-кредитор с заявлением об отсрочке уплаты ежемесячных платежей. Приостановить оплату на два-три месяца всегда реально. Главное, не исчезать и не пытаться скрыть от банка свои финансовые затруднения.
Бывает и так, что заемщик сам хочет реализовать заложенную в банке квартиру. Для этого необходимо оговорить с банком условия сделки, а также условия погашения кредита.
Евгения Мягченкова, руководитель отдела андеррайтинга по страхованию физических лиц страховой компании «НАСТА»:
- Не могу согласиться с тем, что случаи расторжения ипотечных сделок носят массовый характер. Напротив, подобные факты единичны. Зато достаточно характерны досрочные погашения ипотечных кредитов.
Конечно, у заемщика могут возникнуть временные трудности. Например, он уволился из одной компании и пока не нашел другую работу. В данном случае важна его договоренность с банком. Сейчас все банки декларируют, что в любой ситуации для заемщика главное - ничего не скрывать, а договариваться.
Кроме того, выдавая кредит, банк обычно оценивает все риски, связанные с потерей источника доходов заемщиком. Например, оценивается, какое у человека образование, какую должность он занимает. Насколько вероятно, что, потеряв работу, он сможет найти другую - с доходом не ниже прежнего.
Если человек, взявший ипотечный кредит, приходит в банк и говорит о потере работы, то, вероятнее всего, будут изменены условия кредитного договора. Однако далее ситуация может развиваться по нескольким сценариям, поскольку каждый банк решает проблему неплатежеспособности клиента по-своему. Например, с банком можно договориться об отсрочке в выплате основного долга, а сейчас заемщику предложат выплачивать лишь проценты. Либо можно пересмотреть условия кредитования, например, срок - за счет этого ежемесячные выплаты банку станут меньше.
Банк может предложить иной, альтернативный вариант, но в любом случае к расторжению ипотечной сделки и продаже недвижимости прибегнет в самую последнюю очередь. Он заинтересован в долгосрочных процентах по кредиту, поэтому постарается найти компромисс и оставить заемщику кредит, пересмотрев его условия.
Что касается роли страховой компании, то, если трудности с погашением кредита не связаны с временной или постоянной утратой трудоспособности, никаких оснований для страховых выплат нет. При этом внесение изменений в кредитный договор непременно потребует изменений в договоре страхования.
Вопросы временной неплатежеспособности заемщиков возникают, разумеется, не только в нашей стране. На Западе, так же как и у нас, заемщик приходит на переговоры с банком. Но выход из ситуации может быть найден и другой. Например, молодой человек взял ипотечный кредит на большую сумму. Затем женился и решил поменять работу. Временно не смог выплачивать кредит. Он пришел в банк, объяснил ситуацию. Ему продлили срок кредита на десять лет. Причем условия кредитного договора были изменены таким образом, что в ближайшие десять лет он не должен выплачивать ни кредит, ни проценты. Его задача за это время: получить образование, найти высокооплачиваемую работу и полностью устроиться в жизни.
Конечно, за десять лет отсрочки набегают проценты по кредиту. Но вернуть их заемщик должен будет потом. Кроме того, с момента оформления ипотечной сделки заемщик живет в купленном доме.
В любом случае, и у нас, и на Западе банкротство заемщика - это вопрос взаимоотношений банка и клиента.
