Закрытость Кронштадта до сих пор сказывается на рынке недвижимости

Город Кронштадт -- в переводе с немецкого "коронный город" -- располагается на острове Котлин примерно в 26 км от Петербурга. Это остров площадью 15 кв. км, соединенный с внешним миром дамбой. Несмотря на обособленное положение, Кронштадт является одним из районов Петербурга. До 1996 года он был закрыт для посещения, поскольку здесь располагалась база военно-морского флота. Закрытость города до сих пор сказывается на рынке недвижимости: он только начинает развиваться.

Наводнение помогло

Остров Котлин был известен новгородцам с древних времен, но современная его история началась с осени 1703 года, когда по указанию Петра I на маленьком островке-отмели к югу от Котлина был заложен форт Кроншлот, который перекрыл для потенциального противника главный фарватер, ведущий к устью Невы, где строилась новая столица империи. 7 мая 1704 года укрепления, включавшие в себя и две батареи на острове Котлин, вступили в строй. С этой даты ведет отсчет своих лет Кронштадт. Вражеская эскадра, для защиты от которой и сооружался город-крепость, не заставила себя долго ждать. Уже через месяц к форту подошли шведы, но вынуждены были отступить.

По замыслу Петра город должен был стать не только преградой на пути вражеских кораблей, но и базой российского военного флота. С 1709 года на острове ведется строительство складов и причалов для нужд флота. Несколько позже был создан завод, на котором ремонтировались и достраивались боевые корабли. В городе было построено шесть сухих доков и канал, по которому суда могли проходить в самый центр города. В 1712 году на утверждение государю был представлен проект устройства на острове "светского" города.

В 1723 году на Котлине заложили крепость и дали ей имя Кронштадт. Петр считал город частью столицы. Здесь работали лучшие архитекторы, был разработан перспективный план города с широкими по-столичному улицами и большими площадями. С севера и с юга к острову тянутся цепочки фортов, самые мощные и красивые из которых находятся к югу от города и хорошо видны с места, где будущая южная часть дамбы подойдет к Котлину (из центра города и с набережных форты практически не видны).

Важным этапом в строительстве города стало, как ни странно, наводнение 1824 года, когда вода поднялась на 3,5 м -- город был полностью залит водой, многие корабли выброшены на берег. Больше всего пострадали деревянные здания. После наводнения здесь стали строить в основном из камня.

Закрытое общество

Несмотря на обособленное положение, Кронштадт является одним из районов Санкт-Петербурга. До 1996 года посторонних туда не пускали. До недавнего времени на остров можно было попасть только с экскурсией либо по приглашению местных жителей. Фактор отдаленности, вне всякого сомнения, накладывает отпечаток на жизнь района, хотя от станции метро "Старая деревня" до Кронштадта всего 40 минут езды на автобусе.

Дамба делит остров на две части -- западную и восточную. На западе находится один из фортов, кладбище и воинская часть. Сам же город занимает восточную часть Котлина.

"Больше всего Кронштадт похож на район столицы великой империи, унесенный в море сильным ураганом и оставшийся среди воды навсегда,-- рассказывает руководитель кронштадтского филиала агентства недвижимости "Итака" Регина Бударина.-- Город изобилует памятниками высокой художественной ценности, под стать самому Петербургу. А одетые в гранит каналы? А гранитные набережные? Да и сами дома в центре ясно говорят: вы в столице. Кронштадт очень близок Петербургу и по духу, и по архитектуре".

Непосредственно от дамбы начинается район новостроек -- жилой микрорайон Цитадель. Он тянется до остатков крепостной стены, за которой располагается старая часть города со своими достопримечательностями. Не последнее место среди них занимают постройки XVIII-XIX веков: бывший Итальянский дворец, комплекс Адмиралтейства, Арсенал, здание Гостиного двора, Морской Никольский собор (строившийся с 1902 по 1913 год) и другие.

Согласно статистике администрации Кронштадтского района Петербурга, жилой фонд района составляет 820 тыс. кв. м общей площади, больше 85% семей проживают в отдельных квартирах. В Кронштадте нет ведомственного жилья, за исключением двух общежитий. Более 50% жилого фонда -- 158 зданий из 333 -- построено до 1917 года по индивидуальным проектам. Все дома старого фонда прошли капитальный ремонт и находятся в очень приличном состоянии. Сталинских домов нет, зато хрущевок и брежневок в избытке.

"Рынок недвижимости Кронштадта очень закрытый: сделки в основном происходят между людьми, которые там живут,-- рассказывает Леонид Сандалов, заместитель директора АН "Бекар".-- Одна из основных причин -- недостаточная связь с городом: дорога до метро в часы пик может занять два часа. Новые дома там практически не строятся, поскольку на острове просто нет свободного места. Там есть военные объекты, парки, которые нельзя трогать. Вариант сноса старых зданий и постройки на их месте новых также сомнителен опять же из-за плохого сообщения с городом".

Средняя стоимость квадратного метра в Кронштадте -- $1,5-1,9 тыс. Однокомнатную квартиру в зависимости от типа дома можно приобрести за $55-70 тыс. Например, выставленная сейчас на продажу однокомнатная квартира на Коммунистической улице в сталинском доме стоит около $55 тыс. Максимальные цены -- в старом фонде после капитального ремонта на ул. Посадской: $80 тыс.

Разброс цен на "двушки" побольше: от $68 тыс. до $90 тыс. Так, в кирпичном доме на улице Восстания за двухкомнатную квартиру просят $66 тыс. Максимум -- "двушка" в старом фонде на Флотской улице за $129 тыс. За трехкомнатную квартиру придется выложить от $90 тыс. Есть максимум и здесь -- за "трешку" на улице Велещинского (старый фонд после капремонта) площадью 140 кв. м просят $250 тыс.

Новое строительство практически не ведется. Единственная новостройка Кронштадта -- дом, который строится за счет городского бюджета; он будет сдан в эксплуатацию в 2007 году. В августе 2002 года администрация Санкт-Петербурга приняла распоряжение "О жилищном строительстве в г. Кронштадте в период с 2002 по 2004 год". Заказчик работ -- комитет по строительству.

Обеспечивают местный рынок недвижимости местные же агентства. "Ни одно агентство из Санкт-Петербурга здесь не прижилось, так как, чтобы успешно работать, надо знать специфику нашего города-острова, которая хорошо известна только местным риэлтерам",-- говорит Владимир Летницкий, директор агентства недвижимости "Бастион". Единственное исключение -- представительство городского агентства "Итака". Агентов туда набрали из числа местных жителей.

В ожидании КАД

Строительство кольцевой автодороги (КАД) вокруг Петербурга, начавшееся пять лет назад, становится важным фактором развития экономики региона. Практически еженедельно появляется информация о реализации в зоне КАД новых инвестиционных проектов, связанных с созданием торгово-развлекательных комплексов, автоцентров, складов, грузовых терминалов. Стимулируя деловую активность, КАД оказывает значительное влияние на развитие территорий (до сих пор мало привлекательных или вообще заброшенных), на рынок коммерческой и жилой недвижимости. В том числе и на рынок жилой недвижимости Кронштадта.

"Ситуация может измениться после ввода участка КАД, проходящего через Кронштадт. Когда этот участок будет достроен, то через Кронштадт будет проходить большинство транзитных рейсов из Финляндии и Таллина. Это может дать толчок для постройки в Кронштадте объектов торговой недвижимости, отелей, ресторанов, закусочных и т. д. Возможно и строительство новых зданий на месте снесенных, но пока трудно сказать, насколько это будет экономически целесообразно",-- рассказывает Леонид Сандалов из агентства "Бекар". С ним согласен и Владимир Летницкий: "За последний год в Кронштадте появился активный спрос на коммерческую недвижимость со стороны предпринимателей из Санкт-Петербурга, Москвы и даже Финляндии. Думаю, что в ближайшее время этот спрос будет дальше расти".

Этот спрос удовлетворят, скорее всего, за счет продажи военного имущества. В ближайшее время около 50 объектов военно-морской базы Минобороны РФ, расположенной в Кронштадте, предложат инвесторам. Точное их число пока неизвестно, так как инвентаризация еще не завершена. По мнению экспертов, наиболее известное здание -- бывшие казармы общей площадью 250 тыс. кв. м на улице Восстания, 7/9, которое уже десять лет не используется военными.

Достопримечательности Кронштадта

Главная достопримечательность города -- Морской собор. Его строительство было завершено в 1913 году. Архитектор Косяков, автор проекта, взял за основу Софийский собор в Стамбуле. Высота собора -- 70,6 м (собор хорошо виден с берегов залива), диаметр купола -- почти 27 м. В храме были установлены мраморные доски с именами погибших моряков. Здание использовалось по назначению 16 лет -- в 1929 году коммунистические власти закрыли собор, что могли, разрушили, кресты и колокола сбросили, внутреннюю роспись стен и куполов заштукатурили, алтарь разбили. Потом в соборе располагались клуб, кинотеатр, филиал Дома офицеров и музей. Лучше не заходить внутрь музея, а осмотреть здание снаружи.

С 1707 года в Кронштадте действует футшточная служба. Цель ее -- определять колебания уровня моря. У Синего моста через Обводный канал установлен футшток -- чугунная рейка, на которой располагаются фарфоровые вкладыши-деления. От нулевой отметки отсчитывается уровень моря. Иногда он оказывается ниже или выше нулевой отметки.

В Кронштадте есть памятники Петру I, Беллинсгаузену, Попову, Пахтусову, линкору "Октябрьская революция" и клиперу "Опричник".

Интерес представляют и старинные здания Офицерского собрания, госпиталя ВМФ, Итальянский дворец, здание водоподъемной машины и многие другие.

09.11.06