Районы Подмосковья приобретают свою специализацию

С развитием рынка загородной недвижимости направления и районы Подмосковья приобретают свою специализацию. Рублево-Успенское шоссе уже прочно закрепилось на рынке как место расселения элиты, а вот другие территории сейчас только определяются со своим статусом. Дальше всех, пожалуй, продвинулось Дмитровское шоссе. Его направленность -- спортивно-развлекательная, здесь расположены горнолыжные трассы. Все больше людей стремятся к активному отдыху. Этот сдвиг в интересах обеспеченной части населения не мог не отразиться на рынке загородной недвижимости Дмитровского района, считает Петр Чернов.

Свои маленькие Альпы

В советские годы горные лыжи были не очень популярны. У москвичей дальше катания с песчаного карьера в Серебряном бору на обычных беговых лыжах дело не шло. Были Домбай, Приэльбрусье, другие курорты, но очень мало кто мог слетать туда на недельку зимой. В братскую Болгарию могли попасть единицы, а Швейцария, Италия и Австрия вообще находились за железным занавесом.
Кататься в Подмосковье тоже было проблематично. И дело не только в отсутствии настоящих гор. Не существовало инфраструктуры и, главное, подъемников. А лезть на гору в горнолыжных ботинках -- занятие непотребное даже для советского человека с сизифовыми наклонностями.

Сейчас ситуация кардинально изменилась. По образцу зарубежных горнолыжных курортов на Дмитровском направлении начали обустраивать пригодные для горных лыж склоны, появился достойный сервис, западное оборудование. Горнолыжный спорт из года в год становится популярнее не только у элиты, но и у молодежи.

40 миль не околица

На коттеджном рынке Дмитровское направление начало быстро набирать обороты с 2003 года, планомерно отвоевывая проценты у лидеров -- Рублевки и Новой Риги. Причина в уникальных природных ландшафтах и отличных возможностях для активного отдыха. С 2004 года началась реконструкция Дмитровского шоссе, увеличившая его пропускную способность.

Результат налицо -- именно на Дмитровском радиусе началось строительство качественных коттеджных поселков бизнес-класса на расстоянии свыше 40 км от МКАД, чего не происходит в таких масштабах ни на одном другом направлении. Если до 25-го км главным магнитом для покупателей являются водохранилища, то после 40-го км -- горные лыжи.

"В структуре предложения преобладает жилье бизнес-класса -- примерно 45-50%,-- говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости "МИАН-агентство недвижимости".-- В конце 2004 года на Дмитровском направлении на продажу предлагалось 25 коттеджных поселков, в 2005 году появилось еще пять новых, а сегодня их количество приблизилось к четырем десяткам, причем более половины из них уже полностью заселены".
"Развитая горнолыжная инфраструктура, а также наличие цепи водохранилищ в Дмитровском районе определили развлекательный вектор развития этого направления,-- говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood.-- Безусловно, наличие подобной инфраструктуры повышает класс поселка и его стоимость. Земля по Дмитровке стоит $2,5-3 тыс. за сотку, но такой же участок возле горнолыжного курорта -- $4,5 тыс.".

Отдых важнее престижа

Это направление по-прежнему не считают престижным, хотя именно его выбрал президент Путин для своей загородной резиденции (в районе курорта "Яхрома"). Во всяком случае, элитных поселков с ценой дома от $1,5 млн здесь нет. Но все больше находится покупателей, которым важнее не доказывать свой статус окружающим, а обеспечить хороший отдых для себя и своей семьи.

Тем более что представители элиты вполне могут иметь основную резиденцию на Рублевке и небольшой коттедж на Дмитровке, вблизи горнолыжных склонов -- для поездок на выходные. Даже у тех, кто может себе позволить еженедельно летать в Швейцарию, далеко не всегда есть на это время и желание.

Именно так грамотные девелоперы и позиционируют лучшие поселки на Дмитровском шоссе: второй загородный дом для элиты. Естественно, никто из работающих в Москве не захочет использовать дом на таком расстоянии от МКАД для постоянного проживания. Трасса не самая худшая, но она далеко не идеальна для поездок в час пик.

При выборе поселка вблизи горнолыжных курортов нужно обратить особое внимание на транспортную доступность, тем более что речь идет о передвижении зимой. Оптимальный вариант -- если добраться от поселка до ближайших подъемников можно пешком.

Есть поселки, находящиеся буквально в шаговой доступности от склонов, а есть и такие, куда даже доехать зимой будет проблемой. Если в рекламном буклете написано: "15 минут до всех горнолыжных курортов", не спешите этому верить. Разумеется, неудобно расположенные поселки стоят дешевле. Каждый решает сам, хочет ли он на этом сэкономить. Вот наиболее популярные предложения коттеджной недвижимости на горнолыжных курортах Дмитровского направления.

Коттеджный поселок "Петровские дали"

Как отмечают в компании Blackwood, КП "Петровские дали" -- это на сегодня единственный действующий поселок, расположенный в непосредственной близости к горнолыжным склонам. Клубный поселок, по сути, является частью горнолыжного парка "Яхрома" и построен в едином с ним архитектурном стиле. Клубность означает не фейс-контроль при отборе покупателей, а привилегии для владельцев домов при пользовании инфраструктурой парка: на дом выдаются две золотые клубные карты.

Всего на участке площадью 17 га будет 96 домов. На сегодняшний день сдан в эксплуатацию 41 дом первой и второй очереди, где уже проживают жители. Инвестор -- компания "Конкор", владеющая спортивно-развлекательным парком "Яхрома". Представитель компании сообщил, что проект находится на завершающей стадии, осталось в продаже 11 домов: три дома из четвертой очереди (срок сдачи -- четвертый квартал 2007 года) и восемь домов из шестой очереди (сдача -- четвертый квартал 2008 года).

Цены различаются не сильно -- $390-425 тыс. Цена зависит от размера участка (10-15 соток) и срока сдачи. Дома имеют площадь 150 кв. м и сдаются "под ключ", включая камины, оборудованные сауны и санузлы, встроенные кухни, полы с подогревом, подключенные центральные коммуникации, ограждение вокруг каждого участка. Московский телефон, кабельное телевидение и широкополосный интернет прилагаются. Остается только завезти мягкую мебель. Стоимость обслуживания составляет 5,6 тыс. рублей в месяц.

В парке "Яхрома" 10 горнолыжных трасс, пять бугельных подъемников, три беби-лифта, система искусственного оснежения. Для более близкого знакомства с парком можно снять номер в гостинице, коттедже или VIP-доме. Имеются рестораны, прокат горнолыжного оборудования, снегоходов, коньков и сноубордов. Летом можно позагорать на пляже у пруда, посетить мини-зоопарк, покататься на квадроциклах и даже совершить полет на воздушном шаре или вертолете.

Коттеджный поселок "Сорочаны"

В настоящее время компания МДК представляет новый коттеджный поселок "Сорочаны", который станет частью одноименного курорта. В архитектуре домов использована шалеобразная стилистика европейских горнолыжных курортов, которая выглядит весьма уместно и привлекательно.

По словам руководителя проекта Николая Юденкова, в настоящее время заключены договоры по 25 домам из ста. Половину территории займет спортивно-развлекательная инфраструктура: поле для гольфа (14 га), озеро (5 га) с двумя пляжами и системой очистки воды, боулинг, плавательный бассейн с саунами, спортивные площадки, рестораны. Часть поселка окружена хвойным массивом площадью 60 га, в котором будет сделан большой прогулочный парк для жителей поселка.

Территория разделена на две части. В первой -- VIP-зоне -- расположены участки от 25 соток и дома от 450 до 900 кв. м, во второй -- участки от 10,5 до 45 соток и дома от 150 кв. м. Расстояние между участками (ширина улиц) -- 14 м. Дома сдаются без чистовой отделки. Цена квадратного метра на сегодня составляет 1650 у. е. (1 у. е.-- 29 руб.). Сейчас продаются дома со сроком сдачи лето 2007 года, полная готовность поселка -- второй квартал 2008 года.

"Сорочаны" -- это самый крупный в Подмосковье горнолыжный курорт, который располагает современным оборудованием: скоростные подъемники австрийского и итальянского производства (пропускная способность -- 5 тыс. человек в час), установки для производства искусственного снега, освещение, специальные вездеходы для выравнивания склонов и т. п. Число трасс -- 10, в том числе четыре "черных" (для профессионалов и горячих парней). Перепад высот -- до 90 м. Развитая инфраструктура включает рестораны, отель, пункт проката (самый крупный в России). Помимо горных лыж, сноуборда и сноутюбинга есть большой набор развлечений: снегоходы, стрельба, верховая езда, каток, боулинг, бильярд.

Парк "Волен"

Парк "Волен" возник в 1997 году как корпоративная база отдыха и постепенно превратился в горнолыжный курорт, имеющий 14 трасс (одна "черная") и семь бугельных подъемников. Максимальная длина трассы -- 1 км, перепад высот -- до 110 м. Помимо зимних видов спорта здесь есть возможности для круглогодичного отдыха, включая мини-гольф и открытый бассейн. Чего здесь нет, так это коттеджного поселка, хотя есть гостиница.

Коттеджный поселок "Новые горки"

КП "Новые горки" расположен в 46 км от МКАД. Ближайший к нему курорт -- "Сорочаны" (15-20 минут), немного дальше -- "Волен" и "Яхрома". Можно также доехать до оздоровительных комплексов "Солонцово", "Славино" и горнолыжного клуба Леонида Тягачева. Инвестор -- "Каскад Форм" (его агент -- компания "Доминанта"), застройщик -- "Маркет Еврострой" (агент -- "Дом недвижимость"). Цена квадратного метра -- от $1,2 тыс. В поселке 80 участков площадью от 14 до 30 соток, которые продаются с подрядом на строительство коттеджей площадью от 190 до 390 кв. м. В компании "Доминанта" сообщили, что две трети участков из доли инвестора уже продано.

Коттеджный поселок "Альпийская долина"

По мнению аналитика загородной недвижимости корпорации "Инком-недвижимость" Ивана Воробьева, "Альпийская долина" -- один из наиболее интересных поселков. Одно из преимуществ -- близость к подъемникам. В поселке будет построен 51 коттедж в стиле шале от 214 до 396 кв. м стоимостью от $383 тыс. до $827 тыс. В каждом доме будет телефон, спутниковое телевидение, интернет. На территории разместятся магазин, медицинский кабинет, оздоровительный центр, ресторан, спортивная и детская площадки.

В ЗАО "Альпийская долина" рассказали, что в поселке можно купить как готовый дом, так и участок под постройку (во втором случае цена на 20% ниже). Другое преимущество покупки участка с подрядом -- возможность изменить планировку. Ближайший курорт -- "Сорочаны" (семь минут ходьбы). Поселок будет сдан в конце 2007 года. Из 20 построенных домов сейчас продаются три дома. Дома сдаются без отделки. Стоимость эксплуатации -- $1,5 за кв. м в месяц.

Другие поселки вблизи горнолыжных курортов

"Пуриха" -- участки с подрядом 30-80 соток по $4,5 тыс. за сотку. Всего шесть участков. В трех минутах езды от поселка расположен горнолыжный курорт "Сорочаны", недалеко -- "Волен". В поселке нет особой инфраструктуры, но есть два небольших спуска для новичков.

Club Curovo -- бунгало и апартаменты стоимостью от $130 тыс. до $178 тыс. Инфраструктура: кафе-бар, бильярдный зал, фитнес-центр, сауна, детская игровая комната. Рядом расположены "Сорочаны".

"Австрийский дворик" -- коттеджи и участки с подрядом. Деревянные коттеджи от 180 до 330 кв. м стоимостью от $230 тыс. до $300 тыс. Участки от 15 до 30 соток по $4,6 тыс. за сотку. В поселке будет горнолыжный спуск с подъемником, магазин, спортивная и детская площадки.

"Дмитровское подворье" -- таунхаусы 177-250 кв. м по $1,2-1,4 тыс. за кв. м.

"Загорское" -- 30 домов площадью от 148 до 260 кв. м стоимостью от $180 тыс. до $319 тыс. Инфраструктура: магазин, аптека, фитнес-центр, детская площадка.

"Алабуха" -- 174 дома площадью 139-233 кв. м, средняя стоимость -- $125 тыс. В поселке находятся магазин и культурно-оздоровительный центр.

"Дюна" -- 62 дома по 120-250 кв. м. Цена -- от $160 тыс. до $220 тыс.

Дача круглый год

Рост цен на Дмитровском направлении и увеличение заявленных к строительству поселков вблизи горнолыжных парков уверенно переводят это шоссе из разряда экономкласса в "бизнес". Большинство курортов Дмитровского направления находятся на значительном удалении от МКАД, но это не останавливает заядлых лыжников от приобретения дома в близлежащем поселке.
Номинально эти поселки являются дачными, то есть не рассчитаны на постоянное проживание, но спортивная инфраструктура Дмитровки обеспечивает им почти круглогодичное использование. Показательный пример -- поселок "Бунгало", в котором предлагаются не дома, а апартаменты и бунгало, то есть объекты, предназначенные для отдыха.

В районе горнолыжных курортов существует несколько коттеджных поселков, здесь предлагается земля с подрядом: "Пуриха", "Дюна", "Загорское", "Петровские дали". Средняя цена за сотку -- $4,5-5 тыс. В этих же поселках можно приобрести коттедж от $160 тыс. до $520 тыс. На вторичном рынке в данном районе объекты предлагаются по цене $110-600 тыс.

МАРИНА МАРКАРОВА, управляющий директор компании Blackwood

"Дмитров для застройщиков сложный город"

Дмитров -- ближайший город к самым популярным горнолыжным склонам Подмосковья. На вопросы "Ъ-Дома" ответил СЕРГЕЙ КАНАЕВ, генеральный директор компании "ПИК-Регион", которая сегодня является основным застройщиком в этом городе.

-- Много ли москвичей покупает новостройки в Дмитрове?

-- На сегодняшний день жители столицы составляют около 20% приобретателей жилья в Дмитрове. Это люди, которые не планируют ездить на работу в Москву. Большая часть людей, переезжающих в Дмитров,-- это люди, вышедшие на пенсию, поскольку это красивый и спокойный город. Для молодежи в Дмитрове достаточно рабочих мест, но, к сожалению, пока мало учебных заведений. Однако многие ездят на учебу в Москву.

-- Является ли для покупателей серьезным аргументом развитая спортивно-развлекательная инфраструктура района?

-- Далеко не всегда. Нельзя сказать, что спорт является главным приоритетом при выборе жилья, особенно если учесть, что недалеко от города расположены горнолыжные парки "Сорочаны", "Волен", "Яхрома", клуб Леонида Тягачева, парк "Экстрим" и стрелковый комплекс "Лисья нора", которые являются достаточно дорогими. Мы же строим для среднего класса, поэтому для наших покупателей горнолыжный курорт -- незначительный аргумент.

-- Повторил ли первичный рынок Дмитрова тот ценовой скачок, который мы наблюдали в Москве в этом году?

-- Что касается рынка города Дмитрова, это самый здоровый рынок недвижимости -- очень ровный, плавно растущий вслед за инфляцией. Однако сказать, что общероссийские тенденции не оказывают на него влияния, тоже нельзя.

-- Почему "ПИК-Регион" перевел свой юридический адрес из Москвы в Дмитров?

-- Дело не только в юридическом адресе. Компания "ПИК-Регион" является основным застройщиком в городе. С целью повышения эффективности деятельности ЗАО "ПИК-Регион" в Московской области компания перешла в 2005 году под юрисдикцию Московской области.

-- Многие столичные застройщики стремятся строить в области. Вы не ощущаете давления со стороны конкурентов в Дмитрове?

-- Кроме нас, в городе работает ряд небольших местных компаний. Дмитров для застройщиков сложный город: надо сохранить исторический облик, строить так, чтобы не было диссонанса между новыми домами и старинной архитектурой, чтобы сохранилась экология. Мы стараемся учитывать все эти нюансы. Потребности в строительстве нового жилья у города, разумеется, есть, но они не столь масштабны, как в крупных городах.

-- Что именно вы строите в городе?

-- Компания "ПИК-Регион" занимается в Дмитрове строительством жилых объектов и -- в случае комплексной застройки -- объектов социальной инфраструктуры. Мы предлагаем будущим новоселам два типа жилья: с частичной отделкой и -- с этого года -- с полной отделкой. Объекты, которые "ПИК-Регион" строит в Дмитрове, являются даже по московским меркам высококачественными.

-- Какова технология строительства?

-- Мы возводим каркасно-монолитные и кирпичные дома. Люди предпочитают жить в кирпичных домах, которые считаются надежными. Действительно, в кирпичных домах толщина стены -- 70 см. К сожалению, от строительства кирпичных домов несколько лет назад отказались. Мы возрождаем эту традицию.

-- В Дмитрове были случаи обмана вкладчиков?

-- К сожалению, да. Группа компаний ПИК взяла на себя обязательства по дострою ряда объектов за недобросовестными застройщиками, реанимировала замороженные объекты строительства, не позволив обрушиться строительному рынку города. Число обманутых вкладчиков в Дмитрове достаточно велико, "ПИК-Регион" восстанавливает в правах около 100 тыс. человек. Компания "ПИК-Регион" взяла на себя обязательства по дострою домов в микрорайоне ДЗФС, на улице Внуковская и улице Махалина. Первые такие дома уже сданы в эксплуатацию.

-- Расскажите, что именно ваша компания строит в городе сейчас.

-- Компания инвестирует строительство монолитно-кирпичных домов в жилом микрорайоне ДЗФС. В этом году "ПИК-Регион" заканчивает проектирование и начинает строить жилой комплекс "Березовая роща". Он будет находиться в трех минутах ходьбы от железнодорожного вокзала. Рядом с комплексом прекрасный березовый парк.

-- Сейчас тема дня -- малоэтажное строительство. Есть ли такие примеры в черте Дмитрова?

-- Да. Компания "ПИК-Регион" инвестирует строительство первого малоэтажного комплекса "Дмитровское подворье" в городе Дмитрове, который будет состоять из сблокированных двухэтажных кирпичных таунхаусов. Этот комплекс объединяет в себе преимущества загородного жилья и комфорт городских квартир. Комплекс возводится на территории 4,8 га в одном из самых живописных мест города. Каждый дом имеет участок три-пять соток, гараж. Территория огорожена и тщательно охраняется.

-- Будет ли проведено благоустройство территории?

-- Проектом застройки предусмотрено не только благоустройство и дополнительное озеленение, но и создание ландшафтных пейзажей территорий общего назначения, гостевых автостоянок, установка специального оборудования для освещения пешеходных бульваров. Для детей обустраиваются игровые площадки. На территории комплекса будет площадка для большого тенниса, а также административно-торговый корпус, в котором размещаются магазин смешанной торговли, салон красоты, кафе и т. п. При въезде организованы гостевая автостоянка, КПП с административными помещениями для обслуживающего персонала и помещение охраны.

09.11.06