Мы продолжаем отвечать на вопросы читателей: сегодня специалисты Департамента ЖКХиБ и Центра реформы ЖКХ при департаменте объяснят, что нужно учесть при выборе управляющей компании и как грамотно составить договор.
Мы уже выбрали УК. Как составить договор управления, чтобы не обманули?
Какие права имеет УК?
Договор заключается в письменной форме. Условия устанавливаются решением общего собрания собственников и являются одинаковым для всех собственников помещений. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома;
2) ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ И РАБОТ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕНЫ ДОГОВОРА, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ КОНТРОЛЯ за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.
Заключается договор на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет.
Изменение (расторжение) осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. УК вправе: самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по договору, проводить перерасчёт размера платы за коммунальные услуги по фактическому количеству, взыскивать с виновных сумму неплатежей и ущерба, нанесённого несвоевременной и (или) неполной оплатой, готовить предложения к общему собранию собственников помещений по установлению размера платы за содержание и ремонт общего имущества собственников в доме на основании предлагаемого перечня работ и услуг по содержанию общего имущества и сметы расходов по нему, индексировать размер оплаты по содержанию и ремонту общего имущества при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений. Как производится расчёт за услуги УК? СОБСТВЕННИКИ помещений оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту в соответствии с договорами (ст. 155 ЖК). Если в договоре точный срок расчёта не указан, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платёжных документов, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Если собственники помещений на общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то он устанавливается органами власти на местах (ст. 158 ЖК).
Какой документ должен свидетельствовать, что эта организация имеет право заниматься управлением домом?
ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ деятельности по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов не предусмотрено. Опыт работы и наличие спецподготовки персонала подтверждаются наличием сертификата системы добровольной сертификации персонала и услуг. Кроме того, в качестве подтверждения состоятельности УК могут быть представлены материально-техническая база и положительные отзывы заказчиков.
Николай ЕВТИХИЕВ, префект ВАО: - Жилищный кодекс предполагает создание конкуренции на рынке УК. Но форсирование его введения может привести к росту социальной напряжённости.
Связано это с тем, что рынок поставщиков услуг в сфере ЖКХ далёк от насыщения и в условиях дефицита высока вероятность появления недобросовестных подрядчиков. В ВАО, например, 95% жилого фонда обслуживают ДЕЗы. Частные УК, как правило, работают в новостройках, где образованы ТСЖ. Наблюдается интересная тенденция: если раньше жильцы предъявляли ДЕЗам различные претензии, то теперь, наоборот, люди выражают им больше доверия.
По-моему, это правильно. Дело в том, что открытый конкурс не является полной гарантией выбора достойной компании. Недавно, например, мы проводили конкурс среди подрядчиков. Победила компания, которая предоставила идеально оформленную документацию и максимальное снижение цен. А потом выяснилось, что компания - "пустышка", которая для выполнения работ собиралась нанять подрядчиком организацию... проигравшую ей в конкурсе. А представьте себе худший вариант: компания выиграет конкурс, соберёт деньги с жильцов и исчезнет. Требования к претендентам на должность управляющих компаний надо ужесточить. Они должны предъявлять обязательную сертификацию и наличие банковской гарантии. Иначе мы рискуем оказаться в той ситуации, когда на смену "обманутым дольщикам" придут "обманутые собственники жилья". Для дирекций единого заказчика в качестве гаранта может выступить город. Тем более что все аварийно-спасательные службы должны быть только городскими.
Совет профессионала. Оотвечает Михаил КОНОВАЛОВ, гендиректор одной из управляющих компаний: По каким тарифам УК предоставляет услуги? Ведь это коммерческая организация, за счёт чего она существует? - ЗА УПРАВЛЕНИЕ домом, как за любую деятельность, конечно же, нужно платить.
Раньше действовало негласное правило, когда управляющая компания (этого же принципа придерживались и ДЕЗы) забирала себе примерно 10% от суммы всех договоров, заключённых с собственниками. Сумма небольшая, но её хватало на зарплату специалистам, на содержание технической базы и т. д. Твёрдо установленных критериев оплаты услуг УК не существует, действует закон рынка: КАК ДОГОВОРИТЕСЬ. В принципе плата за управление зависит от многих факторов: в каком состоянии находится дом, сколько в нём проживает собственников, какие работы необходимо провести, сколько домов обслуживает компания. В зависимости от этого рассчитываются услуги по содержанию дома: в столице 1 м2 обходится не дешевле 15 руб. Из этой суммы примерно 1,5 - 3 руб. составляет "вознаграждение" УК. Если компания требует за свои услуги выше этой суммы, скажем 5 руб., - есть основания задуматься, насколько обоснованна эта цифра. Расценки за услуги УК обязана сообщить до заключения договора. Поэтому собственникам имеет смысл обратиться сразу в несколько УК и выбрать ту, которая предложит качественные услуги по достойной цене.
На что нужно обратить внимание при выборе УК? - Поинтересуйтесь, какие объекты компания обслуживает. Не поленитесь съездить по указанным адресам, поговорите с жителями: довольны ли они своей компанией, нет ли сложностей в обслуживании, насколько представители УК охотно выполняют пожелания собственников и т. д. Немалую роль играет и срок работы на рынке: не стоит доверять свои дома компаниям, которые появились несколько дней назад. Наиболее законопослушные компании покажут вам сертификат на ведение управленческой деятельности и лицензии на выполнение определённого вида работ. Будет неплохо, если УК предоставит вам конкретный план по обслуживанию вашего дома, где будут учтены ресурсосберегающие мероприятия и экономия средств. Стоит обратить внимание и на состояние материально-технической базы, на квалификацию сотрудников и т. д. Для экспертизы можете привлечь специалистов - инженеров, бухгалтеров, юристов.
Наверняка таковые живут в том же доме, что и вы.
Что нужно учесть при выборе управляющей компании
Новости по теме
Введение лицензирования заставит уйти с рынка 10% управляющих компаний
Госдума вводит лицензирование управляющих компаний
Власти упростили процедуру выбора управляющей компании
Россиян освободят от необходимости сообщать показания счетчиков коммунальным службам
Неизвестный напал с ножом на чиновника из МГУП «Жилкооперация»
Директор управляющей компании обвиняется в растрате 16 млн рублей, полученных от жителей Волгограда
