Во второй половине этого года на рынке жилья произошло давно ожидаемое событие – рублевые ставки по ипотечным кредитам наконец стали снижаться. Это стало возможным, потому что за последнее время банки получили доступ к длинным деньгам – в обмен на ипотечные закладные.
К примеру, с 1 октября государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизило ставки рефинансирования по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса ставка по ипотечному кредиту составит от 11% до 14% годовых в рублях. Как заявил первый заместитель председателя правительства Дмитрий Медведев, за два следующих года необходимо добиться снижения средних рыночных ставок по ипотечным кредитам до 11%, а общий объем кредитов должен составить 260 млрд руб. Чтобы поддерживать тенденцию снижения ставок, из федерального бюджета будет выделено в общей сложности более 8 млрд руб. на рефинансирование ипотечных кредитов.
Вступление в силу закона об ипотечных бумагах открывает для наших банкиров еще одну дорогу на фондовый рынок. В июле этого года президент Владимир Путин утвердил поправки в действующий закон «Об ипотечных ценных бумагах», которые сняли многие проблемы на пути эмиссии ипотечных бумаг. Новая версия закона позволяет банкам получать в долг на 20 – 25 лет сотни миллионов долларов, причем всего под 6 – 8% годовых. Имея под рукой такой дешевый ресурс, банкиры рано или поздно вынуждены будут конкурировать между собой, предлагая все более низкие ставки по ипотечным кредитам.
Изменения в законе расширяют возможности по формированию ипотечного покрытия. В частности, разрешается включать в него требование о возврате основной суммы долга отдельно от требования по уплате процентов. Размер страховой суммы ограничивается величиной основного долга без начисляемых процентов. Кроме того, из базового закона исключается требование по страхованию заемщиком жизни и здоровья. Закон также запрещает учитывать в залоге недвижимое имущество, не застрахованное от утраты или повреждения в течение более шести месяцев. В поправках предусматривается также возможность эмиссии двух и более выпусков ипотечных облигаций на базе одного ипотечного покрытия, что позволит выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности.
Общая схема привлечения средств с помощью ипотечных бумаг выглядит довольно просто. Сначала банк выдает гражданам ипотечные кредиты под залог приобретаемой ими недвижимости и с оформлением соответствующих закладных. После этого банки могут использовать ипотечные закладные двумя способами. Во-первых, закладные могут быть проданы государственному ипотечному агентству. Во-вторых, на основе закладных могут быть выпущены ипотечные ценные бумаги, которые потом также будут проданы, но не государственному агентству, а частным инвесторам на фондовом рынке. Вырученные от продажи закладных средства банки могут снова направить на выдачу ипотечных кредитов. Таким образом, продажа ипотечных закладных или выпуск на их основе ценных бумаг позволяют привлекать на жилищный рынок все новые и новые средства. До недавнего времени в нашей стране действовал только первый способ рефинансирования ипотеки – через продажу закладных государственному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, которое было создано в 1997 году на основании постановления правительства. Но после вступления в силу новой версии закона об ипотечных ценных бумагах банки могут воспользоваться и вторым способом рефинансирования – то есть самостоятельно занимать средства на финансовом рынке под имеющиеся у них ипотечные закладные.
Первым бумаги с ипотечным покрытием выпустил государственный Внешторгбанк. Этим летом ВТБ предложил на Ирландской фондовой бирже свои ипотечные еврооблигации на сумму $88,3 млн со сроком обращения 29 лет. Обеспечением выпуска послужили ипотечные кредиты, выданные банком в Москве и Петербурге. Средний процент по этим ипотечным кредитам составляет около 11% годовых. А занять деньги на фондовой бирже Внешторгбанк смог всего под 6,5% – то есть почти вдвое дешевле. При этом спрос европейских инвесторов на ипотечные бумаги ВТБ в три раза превысил предложение.
В начале августа Городской ипотечный банк (Москва) столь же успешно разместил свои ипотечные бумаги на сумму $72,56 млн со сроком обращения до 27 лет. Обеспечением выпуска послужили 1275 кредитов, большинство которых было выдано в Москве и Петербурге. После первого успешного опыта руководители Городского ипотечного банка объявили, что планируют провести вторую сделку по секьюритизации портфеля ипотечных кредитов объемом не менее $100 млн. Кроме того, банк готовит выпуск ценных бумаг под обеспечение портфеля рублевых ипотечных кредитов в объеме 1,5 – 2 млрд руб. Предполагается, что эти бумаги появятся на рынке в первом квартале 2007 года.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию также запланировало выпуск ипотечных бумаг – причем уже на осень 2006 года. Предполагается, что будут размещены два транша ипотечных облигаций. Объем первого транша составит около 3 млрд руб. со сроком обращения бумаг до 10 лет. По прогнозам АИЖК, облигации будут размещены под 7,2 – 7,7% годовых.
Хорошей новостью стало и обещание Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) привлечь для выкупа ипотечных бумаг резервы пенсионных фондов. По словам заместителя руководителя ФСФР Владимира Гусакова, его ведомство рассчитывает, что до конца 2006 года будет выпущено постановление правительства, которое разрешит инвестировать средства пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги. «Мы надеемся, что в этом году ипотечные ценные бумаги попадут в список активов, которые смогли бы приобретаться такими институциональными инвесторами, как пенсионные фонды», – пообещал Гусаков. Проект постановления правительства в настоящее время проходит процедуры согласования с заинтересованными ведомствами.
Впрочем, многие финансисты уверены, что проблемы развития ипотеки связаны вовсе не с процентными ставками по кредитам. Более серьезным барьером для ипотеки являются сегодня низкие темпы ввода жилья – особенно в регионах России. Рост доходов населения при спаде в строительстве стал причиной очередной волны роста цен на жилье. Недвижимость по-прежнему используется как инструмент для финансовых вложений. И именно поэтому большинство сделок сегодня проходит за наличные – то есть в обход ипотеки. В Москве и Петербурге всего около 10% сделок с недвижимостью происходит по ипотечным программам, а в целом по России эта доля еще меньше – около 2%. Однако оптимисты рассматривают низкую долю ипотечных сделок не как непреодолимую проблему, а как потенциал для будущего роста. Ведь российскую ипотеку, которая сегодня еще только ходит в коротких штанишках, ждет долгий период становления и роста.
Рублевые ставки по ипотечным кредитам наконец стали снижаться
Новости по теме
Выдача ипотеки в России практически остановиласьБанкиры встревожены: суды не принимают исков на ипотечных неплательщиков
Суды прекратили принимать иски к неплательщикам по ипотеке
Процентные ставки по ипотеке могут упасть до 10-12%
ВТБ24 взялся за активную реструктуризацию ипотечных кредитов
Получить ипотечный кредит брокерам, риэлтерам и банковским работникам стало практически невозможно
