Ипотека набирает обороты. С ее помощью более 250 тысяч российских семей смогли отпраздновать новоселье. А количество банков, готовых выдать кредит на покупку квартиры, перевалило за три сотни. Однако, собираясь взять кредит на квартиру, не поленитесь досконально изучить условия получения ссуды. Это позволит вам сэкономить как минимум несколько тысяч долларов. А мы расскажем, на что обратить внимание.
У российских заемщиков в отличие от жителей Европы нет информации о реальной стоимости кредита и удобных инструментов для сопоставления кредитных программ российских банков. А между тем самые ясные параметры банковской ипотечной ссуды – ставки, сроки, комиссии – скрывают немало тайн.
Ставки
Начнем с процентной ставки по кредиту. Это та печка, от которой начинают плясать потенциальные заемщики. Каждый понимает, что разница даже в полпроцента годовых при пятнадцатилетнем сроке кредитования может вылиться в приличную сумму. И соответственно человек при составлении списка банков ранжирует их по возрастанию процента. Однако здесь легко промахнуться: кредит с самой низкой ставкой может оказаться отнюдь не самым дешевым.
Представим ситуацию. Два банка готовы дать ипотечную ссуду в 60 тыс. долларов на 15 лет. Первый объявляет – у меня 11% годовых, а второй – 13,5%. Казалось бы, надо бежать в первый банк. Ан, нет. Общая сумма платежей, которые человек заплатит за все время пользования кредитом, в первом банке составит 123,2 тыс. долларов, а во втором – 121,2 тыс. долларов. Разница – 2 тыс. долларов. Причем эти деньги вам придется отдать банку, у которого процентная ставка ниже.
Почему так? Отгадка кроется в графике погашения ссуды. В перовом случае на протяжении всех 15 лет клиент платит строго определенный платеж – 682 доллара в месяц. Из-за этого в начальные годы выплаты в основном уходят на оплату процентов, а сам кредит уменьшается совсем незначительно. Во втором банке размер платежей во времени различен: он составит 1034 доллара в первый месяц, а потом будет уменьшаться до 336 долларов в последнем месяце. За счет большей суммы на начальном этапе сам кредит погашается быстрее.
Комиссии и сборыО том, как охотно российские банки «нагружают» ипотечные кредиты разнообразными дополнительными платежами, уже ходят легенды. Однако будем конкретны. Во-первых, с заемщика банк может удержать комиссию за рассмотрение заявления. Она составляет от 500 рублей до 30000 рублей. Следующий сбор – за проверку документов, который стоит 1500–6000 рублей.
Далее некоторые банки берут целевой сбор за открытие счета. Считай, еще 3000–4000 рублей. К этим платежам иногда добавляется процент за конвертацию и обналичивание кредита (0,1% от суммы). И наконец, банк может взимать плату за ведение ссудного счета, которое «утяжелит» кредитное бремя еще на 0,3–1%.
Здесь стоит отметить, что благодаря возрастающей конкуренции на ипотечном рынке большая часть из «накруток» постепенно отмирает. Поэтому если вас не устраивают подобные комиссионные, то вы вполне можете найти банк, где они ниже или вообще отсутствуют.
Еще один не слишком афишируемый момент – стоимость страховки. При покупке квартиры в кредит ее полагается страховать. Вот только есть разница, где это делать: у страховщика при банке или в независимой компании. Например, по данным Конфедерации обществ защиты прав потребителей, услуги рекомендованных банком страховых и оценочных компаний обычно стоят на 10–20% дороже среднерыночных. Также не в каждом банке, особенно при первом обращении, расскажут, что сбор на оплату страховки в размере 1% от суммы кредита должен уплачиваться ежегодно.
В некоторых случаях дополнительные сборы могут достичь 10–12% от размера ссуды.
СрокиВремя – деньги. При ипотечном кредитовании справедливость этой житейской мудрости можно оценить с точностью до рубля. Большинство людей свято уверены в том, что более продолжительный срок кредитования позволяет им взять в банке гораздо большую ссуду при одинаковом ежемесячном платеже. Давайте посмотрим.
Скажем, условия кредита таковы: ставка 12,5% годовых и регулярный платеж 600 долларов в месяц. Что получаем?
Если человек берет кредит на 10 лет, то на руки он получит 40,6 тыс. долларов. Если на 15 лет, то – 48,2 тыс. долларов. Если на 20 лет, то – 52,2 тыс. долларов. Иными словами, залезая в кабалу на лишний десяток лет, сумма кредита возрастет всего на 10 тысяч долларов.
Зато от увеличения срока очень выигрывает банк. При 10-летнем кредите итоговая сумма уплаченных процентов окажется равной 31,4 тыс. долларов, а при 20-летнем – 87,8 тыс. долларов. Как говорят, почувствуйте разницу!
Секрет состоит в уже упоминавшейся особенности платежей. Чем продолжительнее срок кредита, тем неспешнее будут гаситься проценты по нему и тем выше окажется итоговая сумма, уплаченная банку. При сегодняшних ставках оптимальным сроком кредитования в России можно считать 15 лет.
Не мудрено, что банкиры охотно увеличивают сроки кредитования. Еще недавно ипотечные ссуды выдавались на 10 лет, сейчас во многих банков можно получить кредит на 20–25, а кое-где даже на 30 лет. В принципе, кредитные организации могли бы ссужать ипотечных заемщиков и на больший срок, но препятствием этому выступает отнюдь не дефицит «длинных» денег, как часто говорят эксперты, а обыкновенный здравый смысл: самый привлекательный для банков клиент – это 30-летний топ-менеджер, который в пенсионном возрасте вряд ли сохранит прежние ежемесячные доходы.
В заключение хочется сказать, в развитых странах надзорные органы обязывают банки раскрывать не только номинальную, но и реальную эффективную ставку по кредитам, которая учитывает все нюансы и дополнительные платежи. В России такие требования появились лишь недавно и носят исключительно рекомендательный характер. Но надеемся, что со временем банки и у нас будут честнее рассказывать о своих продуктах. А пока мы приводим для читателей сравнительную таблицу.
Владимир ФЕДОРЦОВ
Реальные процентные ставки по ипотечным кредитам
Банк | Объявленная ставка, % годовых | Срок | Ежегодный страховой взнос, % от суммы кредита | Комиссии (за рассмотрение заявки, за ведение счета и т.п.), долл. | Эффективная ставка (включает все нюансы) |
Абсолют банк | 10–11 | до 20 лет | По тарифу страховой компании | 230–385 | 11,9% |
Банк Москвы | 10–12 | до 25 лет | 1% | 350–1000 | 12,6% |
Внешторгбанк 24 | 9,8–12 | 5–25 лет | 1% | 215–330 | 11,8% |
Дельтакредит | 9,7–12,5 | до 25 лет | от 0,8% | нет (до 31.12.2006) | 12,8% |
МДМ-банк | 9,9–11,9 | до 10 лет | 0,9–1,1% | 200–1000 | 11,9% |
Райффайзенбанк | 9,25–14 | до 25 лет | По тарифу страховой компании | 280–1030 | 12,0% |
Сбербанк | 10,8–12,5 | до 20 лет | По тарифу страховой компании | до 4% от суммы кредита | 13,2% |
