Депутаты опять пытаются запретить продажу новостроек по "серым" схемам в обход закона о долевом строительстве. Причем, по мнению юристов, депутатский законопроект действительно закрывает большинство лазеек, пишут "Ведомости".
Как напоминает газета, закон 214 "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" вступил в силу 1 апреля 2005 года. Он запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство, обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за их неисполнение, а также регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.
Однако продавцы сразу нашли обходные пути. По "законной" схеме в Москве продается лишь около 5% всех новостроек инвестиционной стадии, в среднем по стране — около 60%, таковы оценки участников рынка недвижимости. Прокуратура не контролирует схемы продаж квартир, так как свободу договора никто не отменял, а мера ответственности нигде не предусмотрена, объясняет неэффективность закона член комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган, участвовавший в разработке новых поправок в законы.
Благодаря этим поправкам "серые" схемы — а это продажа "права заключения договора" на покупку объекта недвижимости либо продажа векселей с обещанием "превратить" их в квартиру — станут невозможны. Любая сделка по продаже жилья, связанная с привлечением средств граждан и возникновением в будущем права собственности на жилье, должна заключаться только по 214-му закону, гласят поправки в законодательство.
"Свобода договора предполагалась, если иное не предусмотрено законом, сейчас четче прописан сам предмет регулирования — ранее этот закон регулировал заключение договора долевого участия, а теперь — привлеченные средства граждан (за исключением кооперативов, ПИФов и ценных бумаг с ипотечным покрытием)", — говорит Коган. Кроме того, в КоАП предлагается увеличить штраф за невыполнение 214-ФЗ до уровня от 500 тысяч до 1 млн рублей (ранее от 100 тысяч до 200 тысяч рублей) по каждой сделке.
Положения законопроекта действительно позволяют блокировать большую часть обходных схем, комментирует Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie. "Теперь привлечение средств возможно только теми способами, которые описаны в законе", — соглашается адвокат юридической компании "Юков, Хренов и партнеры" Андрей Лебедев. Он оценивает поправки как "серьезную попытку упорядочить процесс": детализируется предмет регулирования закона и четче структурированы способы и порядок привлечения средств. Но по-прежнему остаются возможности использования схем с кооперативами, предупреждает Кузнеченков, "хотя они не такие массовые, как вексельная схема и схема с предварительными договорами".
"Закон о долевом строительстве — нужный закон, но опасения застройщиков вызывают штрафные санкции, например за срыв сроков. А процесс согласования разрешений на строительство не способствует работе по жестко оговоренным срокам", — комментирует заместитель гендиректора компании "Трест 1991" Татьяна Пальчикова.
Поправки в закон прошли первое чтение в феврале прошлого года и сейчас рассматриваются в комитете Госдумы по финансовому рынку, указывает Коган. Он надеется, что документ к середине апреля уже будет утвержден президентом.
