Сложившая в России судебная практика свидетельствует, что жители поселка "Остров фантазий", расположенного рядом с "Речником" на западе Москвы, дома в котором сносят с 21 января, могут лишиться прав собственности на квартиры в малоэтажных домах жилого комплекса по суду, считают юристы, опрошенные РИА Новости.
В интервью газете "Московский комсомолец" в четверг, 28 января, мэр Москвы Юрий Лужков пообещал разобраться с "Островом фантазий" сразу после того, как завершится снос "Речника". Оба поселка расположены на территории Москворецкого парка, на землях которого запрещено возводить капитальные строения, не относящиеся к рекреационным. По словам главы столицы, предполагалось, что на участке, где разместился "Остров фантазий", должны были появиться спортивные объекты, "а не дома для тех непростых людей, которые в них сейчас живут".
Все сотрудники юридических бюро, с которыми агентство обсуждало ситуацию с малоэтажным поселком по соседству с "Речником", полагают, что полностью проецировать ситуацию с "Речником" на "Остров фантазий" некорректно.
В частности, указывает юрист бюро "Падва и Эпштейн" Людмила Шаляпина, если дома в "Речнике" были признаны самостроем из-за отсутствия разрешительной документации, то с "Островом фантазий" положение дел несколько иное. Там застройщик имел разрешение на строительство, но, по всей видимости, нарушил условия инвестконтракта, построив элитное жилье вместо детско-юношеской спортивной школы с временным проживанием.
Однако и в этом случае, подчеркивает Шаляпина, появление поселка противоречит действующему законодательству, и суд, обнаружив отсутствие разрешения на строительства жилых зданий и несоблюдение инвестконтракта, может признать дома в "Острове фантазий" незаконными постройками.
Как предполагает старший юрист ООО "Самета — Недвижимость и Право" Ростислав Агапов, определенная часть жителей "Острова фантазий" оформила право собственности на квартиры в комплексе по суду, как это часто бывает в последнее время с новостройками, — до закрытия инвестконтракта и оформления застройщиком всех необходимых документов.
"В случае, если правительство Москвы инициирует судебные разбирательства с застройщиком и суд вынесет решение в пользу города, то есть риск пересмотра судебных актов о признании прав собственности по вновь открывшимся обстоятельствам. Тогда имущество может быть истребовано у собственника", — описывает он дальнейшее развитие событий.
В то же время, обращают внимание юристы, у людей, купивших квартиры в жилом комплексе, есть шансы отстоять свою недвижимость — их могут признать добросовестными приобретателями.
По словам партнера юридической фирмы Lidings Татьяны Бичевой, свою "добросовестность" в случае неблагоприятного для обитателей "Острова фантазий" решения суда гораздо легче будет доказать тем, кто приобрел квартиры в поселке на вторичном рынке, ведь люди, заключавшие договоры купли-продажи на новостройки, могли узнать у застройщика, на какой земле возводятся их дома.
А вот последствия признания хотя бы части жителей "Острова фантазий" добросовестными приобретателями эксперты видят по-разному.
Шаляпина, в частности, считает, что они могут оспорить снос домов. Отчасти с ней согласна и Бичева.
"В случае с добросовестными приобретателями, купившими жилье на вторичке, снос домов маловероятен. С первичкой же все не так однозначно: в последнее время суды часто выносят решение о "развороте" сделок, несмотря на добросовестность покупателя. Тогда сторонам возвращается все, полученное по сделке", — рассуждает она.
Однако, предполагает Агапов, в ситуации признания "Острова фантазий" незаконной постройкой, его жители будут вправе потребовать возмещения убытков у виновного лица, которым, скорее всего, будет признан застройщик.
"Законом также предусмотрена компенсация, выплачиваемая Российской Федерацией в размере реального ущерба (но не более 1 миллиона рублей) в тех случаях, когда решение суда о возмещении ущерба не было исполнено в принудительном порядке в течение года со дня предъявления исполнительного документа", — заключает он.
По данным сайта поселка, "Остров фантазий" построен на кредитные средства ВТБ и состоит из 24 коттеджей и 19 четырехэтажных домов. Кредитная линия в 50 миллионов долларов была предоставлена компании "Мир фантазий" в апреле 2003 года на пять лет, но уже в 2005 году компания погасила кредит и клиентом банка не является.
Как пишут "Ведомости", владельцем компании-застройщика покупатели считают Сергея Грищенко — бывшего председателя совета директоров и совладельца ОАО "КД авиа". Сейчас он находится в СИЗО по обвинению в преднамеренном банкротстве этой авиакомпании.
В настоящее время стоимость 1 квадратного метра жилья в жилом комплексе колеблется от 9 до 16 тысяч долларов при площади квартир в 88 — 512 квадратных метров.
