Цены на продажу объектов коммерческой недвижимости стабилизируются не ранее 2010 года. Причина дальнейшего снижения цен продаж - завышенная собственниками стоимость объектов. На сегодняшний день несоответствие ценовых ожиданий продавцов и покупателей объектов коммерческой недвижимости Петербурга аналитики группы компаний «Бекар» оценивают в 20-30%.
Динамика цен на аренду и продажу объектов коммерческой недвижимости за последние восемь месяцев демонстрирует равномерное снижение показателей по всем сегментам рынка. По данным ГУП «ГУИОН», с августа 2008 по апрель 2009 года рублевые цены на аренду и продажу объектов офисной, торговой и складской недвижимости снизились в среднем на 32-40%. Специалисты группы компаний «Бекар» подчеркивают: на сегодняшний момент цены на аренду офисной недвижимости постепенно стабилизируются, что связано, в том числе, с завершением в коммерческих организациях процесса массовых сокращений сотрудников и оптимизации издержек. «Основной тренд по сокращению персонала на российском рынке уже прекратился, - считает директор по организационному развитию Becar Realty Group Наталья Калинина. - На сегодняшний момент мы наблюдаем остаточные явления по оптимизации штата, некоторые компании набирают новых сотрудников». Этот факт, кроме прочего, позволяет сделать вывод о том, что массового освобождения офисных площадей в ближайшее время не будет.
Позитивно влияет на рынок аренды офисных площадей тот факт, что у ряда компаний появилась возможность занять лучшие площади за меньшие деньги: вакантные площади появились даже в тех бизнес-центрах, в которых до кризиса был лист ожидания.
В отличии от стабилизирующихся арендных ставок, цены продаж коммерческой недвижимости до конца года будут медленно снижаться. На данный момент фиксируется 40%-ное снижение уровня цен продаж объектов, однако, по мнению аналитиков «Бекар», это не предел. «Мы наблюдаем некоторое оздоровление рынка коммерческой недвижимости, - считает директор по маркетингу Becar Realty Group Наталия Черейская. - Провокационный рост рынка в 2007-08 годы привел к тому, что у части собственников сложилось иллюзорное представление о постоянном росте стоимости их активов. В результате к августу прошлого года объекты коммерческой недвижимости были переоценены владельцами в разы». Таким образом, существующее снижение цен продаж недвижимости имеет не регрессивный, а коррекционный характер и прекратится, когда цены на объекты станут соответствовать ожиданиям покупателей, а не иллюзиям собственников.
Помимо макроэкономических тенденций, на рынке коммерческой недвижимости выделяется ряд факторов, в совокупности влияющих на рыночную стоимость объекта:
1) снижение доходности объекта от арендной платы,
2) снижение заполняемости объектов (сопутствующий риск досрочного расторжения договоров аренды арендаторами, риск ненахождения арендатора в короткие сроки и т. п), и как следствие
3) краткосрочное увеличение ставки капитализации с докризисных 9-10% до уровня в 15-20%. Последние два фактора на сегодняшний момент не учитываются собственниками и не корректируют цены предложений по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости.
«Продавцы при формировании цены продажи объекта сейчас не учитывают риски снижения заполняемости объекта и выросшую ставку капитализации, - рассказывает Александр Шарапов. - Покупатели же эти риски учитывают. В результате несовпадение ценовых ожиданий по купле-продаже объекта в среднем достигает 20-30%. Именно эта цифра демонстрирует задел для дальнейшего снижения цен продаж». По мнению Александра Шарапова, цены будут снижаться до тех пор, пока не установится равновесие ожиданий покупателей и продавцов, что стимулирует продажи. По оценкам экспертов группы компаний «Бекар», этот момент наступит к концу 2009 года.
