Ассортимент московского рынка недвижимости самый широкий в мире: в столице можно купить даже десятую часть однокомнатной квартиры и прописаться в ней. А специализирующееся на перепродаже долей агентство предоставит услуги по «выживанию» из квартиры ее собственника.
Волна скандалов, связанных с куплей-продажей невыделяемых долей в столичных квартирах докатилась до Мосгордумы, где прошел круглый стол на тему «Рейдерские захваты квартир москвичей. Социальные последствия». По одну сторону стола разместились представители мэрии и правоохранительных органов. По другую – около десятка москвичей, пострадавших от деятельности всего лишь одного из множества специализирующихся на перепродаже долей риелторских агентств. Между тем в интернете действуют целые сайты, где сотнями предлагаются малые доли московских квартир.
Начинались рассказанные гражданами истории по-разному. У кого-то после смерти супруга четверть квартиры отходила к его детям от первого брака. В другом случае девятую часть квартиры унаследовал несовершеннолетний ребенок гражданской жены погибшего брата, в третьем – приватизированная однокомнатная квартира изначально принадлежала разошедшимся позже супругам и их ребенку.
Финал этих историй практически один – меньшая доля квартиры оказывалась в собственности определенной группы лиц, начинавших тут же терроризировать собственников.
Новые совладельцы предлагали человеку продать за бесценок его часть квартиры, а в случае отказа угрожали, уничтожали имущество, просто выбрасывали собственника на улицу. Как рассказал Юрий Ф., после развода бывшая жена предложила ему выкупить ее долю в их общей квартире. Быстро собрать деньги ему не удалось, и тогда супруга «подарила» половину квартиры фирме «Максигор». В итоге к экс-супругу явилась группа людей, возглавляемая руководителем фирмы Хачпаняном, у которого оказалась доверенность на право пользования, сдачи в наем и проживания в этой квартире. Новые хозяева сменили замки, и пожилой человек оказался на улице. Милиция вмешалась в это дело лишь один раз: взломав замки, участковый забрал в ОВД живших там посторонних людей. Но уже на следующий день все вернулось на прежнее место. В возбуждении уголовного дела о самоуправстве, незаконном проникновении в жилище и порче имущества потерпевшему было отказано. Ничем не помогли ему и в суде.
«К нам в квартиру Хачпанян вламывался в момент, когда у меня на руках был арест на подаренную ему долю, запрещающий прописку, вселение и проживание, – рассказала другая жертва мошенников, Ирина Б. – Он выламывал двери и бесчинствовал в квартире в присутствии двоих милиционеров, которые даже не попытались его унять». По словам пострадавших, в собственности у сотрудников фирмы «Максигор» десятки долей по всей Москве. «Мы пытались объединиться, посылали всюду заявления, но никто упорно не хочет объединять наши дела, – рассказала Татьяна К. – Как заставить милицию действовать? Мы пишем на Петровку, 38, а звонит участковый. Обращаемся к Нургалиеву – то же самое».
По словам представителя столичного ГУВД Александра Исаева, вселение может быть произведено только при наличии определения суда, в присутствии судебного пристава и участкового милиционера. «Однако те, кто взламывает чужие двери, апеллируют к свидетельству о покупке, регистрации, где-то обманом приглашают МЧС или милицию, показывают паспорт, мол, просто потеряли ключи, – заявил он. – Я не отрицаю факты недобросовестности наших сотрудников, но чаще вообще обходятся без них». Впрочем, в случае если милиция и прокуратура не будут реагировать на заявления об угрозах и побоях, Исаев советует жаловаться наверх. В частности, по его рабочему телефону 634-89-43.
По мнению юриста пострадавших граждан Сергея Герасимова, проблема лежит гораздо глубже недобросовестности милиции.
И возникла она еще в 1994 году с принятием Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 247 которого содержала положения о долевой собственности. С этого момента доли начали приобретаться в массовом порядке, потом они перепродавались и отнимались.
К 2006 году проблема приобрела такие масштабы, что не замечать ее было уже нельзя. И правительство Москвы приняло постановление №89-ПП, утверждающее правила регистрации граждан по месту пребывания и жительства. «Там была хорошая норма: если сособственник доли хотел зарегистрировать себя или еще кого-то, он должен был предоставить для этого соглашение с другим собственником или решение суда, – рассказал Герасимов. – Но 10 октября 2007 года Верховный суд признал это незаконным. И сразу же цена доли возросла».
Дело в том, что доли приобретались не только для того, чтобы выживать людей, но и для торговли пропиской. В итоге на одной десятой доле московской квартиры оказывались зарегистрированы по 10 человек.
А платил за них за всех не имеющий отношения к этой афере ответственный квартиросъемщик. Что до предоставленной ГК «защиты» – преимущественного права покупки для сособственника квартиры, мошенники обошли его очень легко, приобретая доли по договорам дарения. При этом суды заняли неоднозначную позицию. «Были случаи, когда новоиспеченному собственнику незначительной доли в двухкомнатной квартире выделяли целую комнату. Или наоборот, отказывали во вселении, при равных долях, – рассказал Герасимов. – Теоретически суды должны руководствоваться нуждаемостью каждого сособственника, возможностью совместного проживания, сложившимся порядком пользования квартирой. Но на деле ничего этого не учитывается».
По словам представителя департамента жилищной политики Ольги Вашкетовой, столичные власти изначально пытались минимизировать количество сделок, в результате которых пропадали люди. Была выделена группа риска, и все связанные с ней сделки рассматривались в комиссиях при префектурах. Была предпринята и попытка вместе с УФМС ужесточить правила регистрации и вселения (если сособственники не являются членами одной семьи или нет изолированного помещения). Но все это тут же отменялось прокуратурой под предлогом ущемления прав граждан.
«Гражданский кодекс полностью расходится с Жилищным, по которому объектом жилищного права являются квартира, комната или дом. Ни о каких долях речь в нем не идет», – считает Вашкетова.
«И гражданин (особенно если это постороннее лицо) вселяется не абы куда, а в жилое помещение. Но мы проиграли уже во всех судебных инстанциях. В последний раз, в марте, в президиуме Верховного суда нам сказали, что мы не предоставили достаточно доказательств, – продолжает она. – Сейчас мы внесли очередную инициативу – изменения в закон о перемещении и выборе места жительства. Мы предложили установить, что место жительства человека – это место, которое обеспечено, как объект жилищного права. Ждем, что нам скажут на этот раз».
По словам замначальника УФМС по Москве Сергея Шевырева, несмотря на «нарушение прав граждан», ведомство решило не регистрировать посторонних людей на долях в 3–4 кв. метра. «На этот счет уже было подано очень много исков, но пока Мосгорсуд нас поддерживает, – рассказал он. – Но надо на законодательном уровне вообще запретить деление однокомнатных квартир. А дальше – как минимум с учетом санитарной нормы. Хотя и смежные комнаты поделить невозможно».
По мнению организовавшего круглый стол депутата Сергея Никитина, единственный выход заключается в законодательном признании квартиры неделимым объектом недвижимого имущества.
«Мы будем рекомендовать Госдуме изменить ст. 250 ГК с учетом зарубежного опыта, – заявил он. – Так, в Германии продавать долю квартиры третьим лицам нельзя – только сособственнику.
А если у него нет средств, то это делает государство за счет средств специального фонда. При этом всегда остается возможность выкупить квартиру в кредит». Кроме того, считают в Мосгордуме, в Уголовном кодексе РФ должна появиться статья за захват чужой недвижимости, в частности за принуждение к продаже большей доли на кабальных условиях. Но пойдет ли на это озабоченная уже второе десятилетие оживлением рынка недвижимости Госдума, большой вопрос.
