Основные тезисы жилищного пакета

В проекте Кодекса особое внимание уделено разграничению компетенции между органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в области жилищных отношений.

Изменения претерпели положения, регламентирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма. Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма является нуждаемость таких граждан (малоимущих и иных категорий граждан, определенных федеральным законом) в улучшении жилищных условий.

Во-вторых, существенные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. Проект Кодекса исключил первоочередное предоставление жилых помещений. Жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по договору социального найма. Исключение будут составлять случаи, возникшие в связи со стихийным бедствием или другой чрезвычайной ситуацией, аварийным состоянием жилого помещения. Гражданам, пострадавшим в результате указанных случаев и имеющим право на предоставления жилого помещения по договору социального найма, жилые помещения по договору социального найма будут предоставляться во внеочередном порядке. Другие категории граждан, имеющие право на предоставление жилья в таком порядке, могут быть установлены федеральными законами. Проектом Кодекса сохранены такие институты ЖК РСФСР, как обмен и поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Вместе с тем существенно изменены правила обмена в отношении граждан, имеющих право его совершения: обмен возможен только с согласия наймодателя между нанимателями, проживающими в жилых помещениях по договору социального найма.

Урегулирован важный вопрос относительно пользования жилыми помещениями между собственником жилого помещения и бывшими членами семьи собственника. Так, проект Кодекса предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не будет установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Проект Кодекса содержит важную статью, которая определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии принадлежащего ему жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный. Подробно изложена процедура изъятия жилого помещения, которая по существу развивает соответствующие положения Гражданского кодекса РФ об изъятии недвижимого имущества, устанавливая особенности такого изъятия применительно к жилым помещениям в целях обеспечения прав собственников.

В документе сохранен институт служебного жилья. Однако ряд вопросов изложен в проекте иначе, нежели чем решен в ЖК РСФСР. Так, согласно ЖК РСФСР перечни категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения должны были устанавливаться Правительством РФ для всех публичных собственников. Проектом Кодекса предусматривается, что категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются: органом государственной власти РФ в жилищном фонде РФ; органом государственной власти субъекта РФ в жилищном фонде субъекта РФ; органом местного самоуправления в муниципальном жилищном фонде.

В проекте Кодекса (раздел "Управление жилыми домами") закрепляется новое понятие объекта управления - это жилые дома, а также дается определение деятельности по управлению и способов, которыми собственники жилых помещений могут осуществлять управление жилым домом. Основным способом управления является привлечение на договорной основе профессиональной управляющей организации. Предметом регулирования данного раздела является в первую очередь управление многоквартирными жилыми домами.

Проектом Кодекса устанавливается обязанность собственников помещений выбрать способ управления многоквартирным жилым домом. Если в течение определенного времени собственники не приняли решения о способе управления многоквартирным домом, выбор управляющей компании для данного многоквартирного дома производит орган местного самоуправления на основе открытого конкурса. При этом орган местного самоуправления должен ежегодно созывать общее собрание собственников жилых помещений для принятия собственниками самостоятельного решения о способе управления жилым домом либо для подтверждения полномочий управляющей компании, выбранной органом местного самоуправления.

"О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах"

Целью законопроекта является повышение инвестиционной привлекательности облигаций с ипотечным покрытием и тем самым повышение доступности ипотечных кредитов за счет снижения процентных ставок.

"О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах"

Настоящий проект направлен на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг для целей рефинансирования ипотечных кредитов. Для этого к закреплению в Законе об ипотечных бумагах предлагаются механизмы повышения надежности этих бумаг, снижения издержек на осуществление их эмиссии, а также предлагается дополнительный инструментарий для повышения привлекательности ипотечных бумаг с учетом конъюнктуры финансового и фондового рынка.

"О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (главу 21 "Налог на добавленную стоимость")

Данным законопроектом предлагается включить в перечень операций, не признаваемых в целях исчисления налога на добавленную стоимость объектами налогообложения согласно пункту 2 статьи 146 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса РФ, операции по реализации жилья, а также операции по реализации земельных участков. Это позволит все операции по реализации жилья застройщиками и на вторичном рынке жилья не облагать налогом на добавленную стоимость.

Предлагаемое дополнение в статью 146 Налогового кодекса РФ будет стимулировать строительные организации привлекать в качестве источника финансирования жилищного строительства банки и кредитные учреждения, что приведет к развитию системы кредитования данного сектора экономики, позволит уменьшить сроки строительства жилья, а также значительно сократить риски населения, которые неизбежны при применении схем с использованием комбинаций договоров на начальных этапах строительства. Граждане смогут приобретать уже готовое жилье с помощью ипотечного кредита и продажи уже имеющегося у них жилья.

"О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (главу 23 "Налог на доходы физических лиц")

Целью разработки настоящего проекта федерального закона является создание условий для формирования в России рынка доступного жилья. В настоящее время развитие данного рынка сдерживается недостаточной ориентированностью налогового законодательства на регулирующую функцию налогов. Кроме того, не развиты эффективные институты на рынке жилья, к числу которых следует отнести институты жилищного кредитования населения, вторичного рынка ипотечных кредитов и другие. Оптимизация налогообложения физических лиц позволит создать условия для более эффективного развития вышеуказанных институтов и повышения покупательной способности населения на рынке жилья.

"О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О плате за землю"

Проект закона имеет целью стимулирование скорейшего ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию, предотвращение спекулятивных сделок с землей без проведения жилищного строительства и возможности "замораживания" объектов незавершенного строительства. Для этого устанавливаются различные ставки земельного налога на периоды: а) проектирования и строительства жилья и б) после его завершения. Основным принципом проекта закона является установление повышенных ставок земельного налога, предоставленных в собственность для многоквартирного жилищного строительства, на период проектирования и строительства вплоть до постановки построенного объекта на учет в налоговых органах, осуществляемой по результатам ввода объекта в эксплуатацию и проведения его технического учета. При этом на нормативный период строительства (2 года) устанавливается двукратная ставка земельного налога. По истечении нормативного периода строительства ставка повышается и устанавливается равной 4-кратной ставке земельного налога. После завершения строительства устанавливается однократная ставка земельного налога.

"О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (главу 25 "Налог на прибыль организаций")

Целью данного законопроекта является снижение издержек инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные и муниципальные ценные бумаги.

Законопроект предлагает установить на переходный период формирования рынка ипотечных и муниципальных ценных бумаг ставки налога на прибыль по доходам инвесторов в ипотечные ценные бумаги и в среднесрочные и долгосрочные (на срок 3 и более лет) муниципальные ценные бумаги, эмитированные для финансирования коммунальной инфраструктуры, на уровне 6 процентов.

Снижение ставки налога на прибыль по доходам инвесторов в ипотечные ценные бумаги приведет к снижению издержек таких инвесторов, что позволит снизить требуемую доходность ипотечных ценных бумаг. Это в свою очередь приведет к снижению требуемой доходности ипотечных кредитов, являющихся обеспечением ипотечных ценных бумаг, что фактически означает снижение ставки процента по ипотечным кредитам для населения.

"О внесении дополнений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части бюджетного зачисления средств от предоставления земельных участков для целей жилищного строительства"

В настоящее время в Государственной Думе прошел первое чтение проект федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования межбюджетных отношений", в котором, в частности, в свете Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" значительно расширена статья 61 "Налоговые доходы местных бюджетов", которая теперь разбита на статьи, касающиеся налоговых доходов бюджетов поселений, муниципальных районов и городских округов. Законопроектом предусмотрено, что 100 процентов земельного налога зачисляется в бюджеты поселений, а 100 процентов земельного налога, применяемого на межселенных территориях, зачисляется в бюджеты муниципальных районов. Аналогичная норма должна распространяться и на арендную плату за землю.

"О дополнении части второй Налогового кодекса Российской Федерации главой 31.1 "Местный налог на недвижимость"

Цели законопроекта - установить налог на недвижимость жилого назначения и гаражи, поступающий в местные бюджеты, обеспечив возможность финансирования развития инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. Это обеспечит бюджетную основу для возвратности средств, привлекаемых для инженерной подготовки земель, и снизит риски и затраты застройщиков за счет отказа от административного регулирования условий, связанных с развитием инженерной и коммунальной инфраструктуры и передачей части построенного жилья. Тем самым создается возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения вводов жилья, развития застройки и расширения налоговой базы.

"О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья)

Данный законопроект направлен на защиту прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство. Предлагаемые дополнения и изменения снизят риски граждан, вкладывающих средства в строительство многоквартирных домов, создадут условия для привлечения дополнительных инвестиций в этот сектор экономики и позволят повысить доступность приобретения жилья для граждан.

О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей":

- ввести обязательное требование раскрытия информации о застройщике;
- ввести обязательное требование раскрытия информации о проекте строительства;
- предлагается также с целью учета прав требований на жилые помещения, информации о договорах застройщика либо иных лиц с потребителями, в соответствии с которыми созданные в результате строительства многоквартирного дома жилые помещения должны перейти в собственность потребителей, включая договоры, в соответствии с которыми к потребителям переходят права требования о передаче жилых помещений или договоры, заключенные третьими лицами, действующими на основании поручений застройщика или иных лиц, установить требование к застройщику о ведении книги учета договоров;
- законодательно подтвердить, что отношения, возникающие из договоров, направленных на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов с целью последующего приобретения ими права собственности на жилое помещение для удовлетворения личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, регулируются законодательством о защите прав потребителей.

"О внесении изменений и дополнений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации"

Изменения, предлагаемые настоящим законопроектом, позволят более сбалансированно защитить имущественные интересы граждан-залогодателей и юридических лиц - залогодержателей, усовершенствовать механизм принудительного исполнения судебных решений и разрешить имеющуюся правовую коллизию, уменьшить возможность злоупотребления со стороны недобросовестных кредитополучателей.

"О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Предлагаемый законопроект ставит своей целью устранение пробелов, противоречий, неэффективных и устаревших положений, имеющихся в Законе об ипотеке, уточнение отдельных положений закона и введение новых положений, направленных на развитие правового регулирования ипотеки и формирование рынка доступного жилья.

В документе предлагается изложить пункт 6 статьи 13 Закона об ипотеке в иной редакции, которая предусматривала бы, что должник, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение об изменении любых условий правоотношений между ними.

Еще одно изменение, предлагаемое в законопроекте, касается ипотеки в силу закона. В случае приобретения или строительства жилого дома или квартиры с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом для этих целей, возникает ипотека в силу закона на соответствующие жилой дом или квартиру (абзац 1 пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке). Эта мера является достаточно эффективной, поскольку обеспечивает существенное снижение материальных и временных издержек при ипотечном кредитовании.

Законопроект "О кредитных историях"

Реализация законопроекта приобретает особое значение для налаживания прозрачных кредитных отношений и построения современной кредитооснованной экономики. Накопление и использование кредитных историй позволит значительно расширить кредитование экономики в целом и в первую очередь придаст импульс развитию потребительского, ипотечного кредитования, а также кредитованию малого бизнеса. Основная цель бюро кредитных историй состоит в накоплении определенного перечня информации, характеризующей платежную дисциплину заемщика по исполнению договоров займа (кредита) и в совокупности составляющей кредитные истории юридических и физических лиц.

"О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации"

В законопроекте предполагается предусмотреть положения об изменении и дополнении Закона об организации страхового дела, содержащие нормы, которые находятся в логической взаимосвязи с другими нормами и направлены на создание условий для эффективного использования института ипотечного страхования.

Основные цели создания системы страхования ипотечных кредитных рисков состоят в формировании благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов, увеличении доли кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья, создании условий для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающим достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья, в повышении доступности приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов.

"О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Настоящий законопроект направлен на стимулирование оборота на рынке недвижимости, в том числе на рынке жилья, на защиту прав и законных интересов его участников и минимизацию их финансовых и временных затрат на совершение сделок.

Ряд изменений, предлагаемых в законопроекте, касается вопроса государственной регистрации обременений и ограничений. Важной составляющей законопроекта является положение, закрепляющее приоритет государственного реестра. С внесением изменений и дополнений в Закон о государственной регистрации будут устранены факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости. При этом удаление ряда устаревших норм создаст стимул для увеличения оборота недвижимого имущества. В частности, появятся предпосылки для дальнейшего развития рынка жилья, ипотечного жилищного кредитования, что создаст условия для повышения доступности жилья для населения.

"О внесении дополнений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Целью законопроекта является совершенствование системы гарантий права собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилье. Законопроектом предлагается усиление прав добросовестных приобретателей имущества, в том числе недвижимого. Предлагаемые законопроектом нормы позволят в полной мере задействовать государственную систему регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью обеспечения реальной защиты прав на рынке недвижимости, и особенно - на рынке жилья.

"Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания"

Законопроект отражает специфику инвестиционных соглашений в муниципальном коммунальном секторе, в который входят системы теплоснабжения, газоснабжения низкого давления, водоснабжения и канализации, энергоснабжения низкого напряжения, городской общественный транспорт, благоустройство, утилизация бытовых отходов.

Закон не только позволит модернизировать и повысить эффективность использования объектов жизнеобеспечения населения, но и обеспечит дальнейшее увеличение объемов средств, направляемых на финансирование объектов коммунального сектора. После окончания инвестиционного соглашения муниципальные образования как собственники соответствующего имущества, не затратив собственных средств на модернизацию систем подачи воды, тепла, газа, получат модернизированную инфраструктуру с одновременным уменьшением себестоимости поставляемых ресурсов и повышением качества услуг. Это, в свою очередь, благоприятно скажется на стоимости данных услуг и, следовательно, на размерах тарифов, по которым их оплачивают конечные потребители.

"Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан"

Основная идея законопроекта состоит в необходимости регулирования деятельности организаций различных организационно-правовых форм по реализации жилищно-накопительных программ как специфичного вида деятельности, направленного на обеспечение приобретения гражданами в собственность жилых помещений в будущем после полной их оплаты.

Целью законопроекта являются: обеспечение правовой защищенности имущественных интересов граждан, участвующих в жилищно-накопительных программах; совершенствование регулирования правоотношений в области привлечения накоплений граждан для решения их жилищных проблем.

"О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации"

Данный законопроект направлен на создание правовых условий для развития ипотечного жилищного кредитования, кредитования строительства жилья, а также развития рынка жилья в целом. Предлагаемые дополнения и изменения снизят риски и затраты на рынке жилья и ипотечного жилищного кредитования, создадут условия для привлечения дополнительных инвестиций в этот сектор экономики и позволят повысить доступность приобретения жилья для граждан.

В результате реализации данного законопроекта в законодательство будет введено дополнительное основание прекращения права пользования жилым помещением членом семьи собственника. Этим основанием будет являться переход права собственности на жилое помещение от прежнего собственника к приобретателю. В силу этого основания новый собственник вправе будет требовать выселения членов семьи бывшего собственника, так как жилое помещение перейдет к приобретателю без обременений.

Данная норма будет дополнена и развита в новом Жилищном кодексе Российской Федерации, где будут установлены нормы, регулирующие взаимоотношения собственника жилого помещения и права членов его семьи по пользованию принадлежащим ему жилым помещением.

Проект федерального закона "О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан"

Документ направлен на формирование рынка доступного жилья через создание правовых условий для совместного использования жилищных накоплений граждан в целях приобретения жилых помещений. Законопроект рассматривает отношения, связанные c деятельностью потребительских кооперативов в форме жилищно-накопительных кооперативов по привлечению и направлению денежных средств граждан и привлеченных средств на приобретение и строительство жилых помещений, предоставление их в пользование членов кооперативов и последующим приобретением членами кооперативов прав собственности на эти жилые помещения после полного внесения своих паевых взносов.

"О внесении изменений в статью 4 Закона РФ "О государственной пошлине"

Целью данного законопроекта является создание условий для формирования рынка доступного жилья через снижение издержек, связанных с нотариальным удостоверением на рынке ипотечного жилищного кредитования".

Проект закона "О саморегулируемых организациях"

Документ предусматривает возможность членства в саморегулируемых организациях лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, а также физических лиц, осуществляющих профессиональную деятельность.

16.06.04