Подведём итоги 2002 года на рынке московской недвижимости и попытаемся посмотреть в год следующий глазами аналитиков, игроков этого рынка и прессы.
Прошедший год заметно отличался от предыдущих своими тенденциями, несколько удивив аналитиков, рассчитывавших на снижение цен и чуть ли не кризис перепроизводства. Общее состояние рынка можно, скорее, назвать уверенным, но медленным ростом. Хотя объёмы ввода нового жилья впечатляют. Как в лучшие советские времена, строители не только выполняют, но и перевыполняют плановые задания. Вместо ожидавшихся 4,2 млн. кв. м за год введено, по данным первого заместителя мэра Москвы Владимира Ресина, 4,5 млн. кв. м. Кроме того, впервые за несколько десятков лет ввод жилья происходил равномерно. Если раньше основная масса домов принималась комиссиями в авральном порядке в конце года, то в нынешнем декабре сданы всего 200 тыс. кв. м.
На следующий год строительный комплекс столицы планирует возведение 5 млн. кв. м жилья.
Учитывая остающийся высоким спрос и сложившиеся традиции, реально можно ожидать даже некоторого превышения этого показателя до уровня 5,2-5,3 млн. кв. м. При этом специалисты отмечают изменение структуры спроса. По мнению вице-президента компании "Домострой" Ольги Меньших, по сравнению с январем 2002 года спрос на жилье с индивидуальными планировками значительно увеличился: "Клиент стал более требователен. Мы связываем это с общим ростом благосостояния и информированности". Подтверждает это мнение и статистика, которую приводит в "Фокусе" председатель совета директоров агентства "Миэль-Недвижимость" Григорий Куликов. По его данным, быстрее всего продаются квартиры эконом-класса, на втором месте - типовое жилье, а на третьем - дешевое жилье.
Эксперты связывают падение спроса на дешёвое жильё с двумя основными факторами. Во-первых, в 2001 году произошло "вымывание" этого сегмента рынка - массовая скупка непрестижного жилья, сопровождавшаяся бурным ростом цен на него. Фактически, цены в нижнем сегменте приблизились к ценам жилья для "среднего класса". Во-вторых, произошло некоторое насыщение спроса. Покупатели берут не то, что дешевле, а то, что лучше.
Кстати, именно этим фактором объясняются большие различия в ценах и внутри сегментов. Аналитик агентства недвижимости "Домострой" Дмитрий Попов отмечает реальное снижение цен на некоторые элитные квартиры, в то время как в других домах высшего уровня цены за год выросли вдвое.
Ещё одна тенденция, не наблюдавшаяся ранее - отсутствие летнего затишья.
В июне-августе по большинству позиций не произошло снижение объёма сделок и, соответственно, цен. Большинство экспертов отмечает стабильность рынка как отличительную черту прошедшего года.
По данным агентства Penny Lane Realty, к октябрю 2002 года средняя стоимость предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке перешла психологически значимую отметку в $1000. Но рынок этого по сути и не заметил, т.к. стабильный рост цены на 0,5-1% в месяц позволял предсказать этот результат ещё весной.
В целом, год можно охарактеризовать как спокойный. Наблюдавшийся рост цен на 13-15% по сравнению с 40-50% в прошлом сезоне выглядит весьма скромным.
Но, вероятно, это был последний спокойный год на ближайшее время.
В следующие 12 месяцев большинство аналитиков ожидает стабилизации и снижения цен по большинству сегментов рынка. Уже сейчас можно наблюдать массу "предновогодних" акций риэлторских компаний, снижающих цены предложения в дорогих домах на несколько процентов. Вряд ли этот факт можно объяснить только любовью к своим клиентам и необходимостью платить налоги в первом квартале следующего года. Возросшая конкуренция и избирательность покупателей приводит к тому, что целые дома месяцами стоят незаселёнными, а отдельные пустые квартиры (в основном угловые) - совсем не редкость.
Григорий Куликов замечает, что могут возникнуть серьезные проблемы с реализацией жилья, откровенно не соответствующего своему позиционированию. Еще один его прогноз - общее снижение цен на вторичном рынке. В целом большинство опрошенных нами и другими СМИ экспертов прогнозируют стабилизацию и снижение цен почти на все виды жилой недвижимости. Исключение, пожалуй, могут составить особо удачно расположенные дома с квартирами для "среднего класса" по соответствующей цене и самое элитное жильё - многокомнатные апартаменты в престижных домах.
Вразрез с мнением экспертов идёт руководитель Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы Леонид Краснянский. По его мнению, рост цен хоть и замедлится, но, тем не менее, составит 5-8% за год.
На рынок жилья в следующем году будут влиять и государственные структуры.
Уже начал раскручиваться рынок ипотеки, который двигает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
На следующий год по программе Агентства предполагается выдать ипотечных кредитов на сумму более 5 млрд. руб. Частный банк "ДельтаКредит" развивает свою ипотечную систему и рассчитывает выдать кредитов на $50 млн. Собственные программы имеет Московское ипотечное агентство и другие частные и государственные структуры. В следующем году общий объём финансирования ипотеки составит около 2% от инвестиций в строительство и не очень сильно повлияет на рынок вцелом, но в дальнейшем именно ипотека может стать ключевым фактором роста жилищного строительства.
Что касается Москвы, то одним из основных событий последних предновогодних дней стало заявление первого заммэра Владимира Ресина о желании столичного правительства контролировать цены на московском рынке. Чиновники признают, что административного механизма для этого создать не удастся, но ищут "рыночные" методы, позволяющие влиять на риэлторов. Вряд ли из этой затеи что-то выйдет, но рынок на какое-то время может быть дестабилизирован.
Цены на жильё в 2003 году начнут снижаться
Новости по теме
Минстрой создал реестр жалоб граждан на некачественное жилье для расселения
Прогноз: в 2016 году столичный рынок жилой недвижимости ждёт рецессия
Казахстанцы скупают жилье, опасаясь нового обвала тенге
В конце 2015 года в Москве начнётся строительство микрорайона «Мегаполис»
На капремонт 1,5 млн домов в России требуется 3,6 трлн рублей
Пострадавшие от пожаров жители Хакасии должны найти участки под новые дома за 3 дня
