Аналитики компании Atlas Development продолжают подводить итоги прошедшего года и делать прогнозы на 2013 год на рынке участков без подряда на территории "новой" Москвы. Главный вывод, к которому пришли эксперты, заключается в том, что сокращение объемов предложения приведет к неизбежному росту цен.
По состоянию на конец 2012 года на территории "новой" Москвы в открытой продаже находилось около 30 коттеджных поселков с участками без подряда. Эксперты компании Atlas Development отмечают, что в прошлом году доля этого сегмента в общем объеме предложения составляла около 35%. При этом львиная доля — свыше 80% всех проектов — относится к сегменту эконом-класса, совсем небольшой процент представлен поселками средней ценовой категории, а элитный коттеджный поселок с участками без подряда в "новой" Москве всего один — "Никольский Берег" на 32 км Калужского шоссе Москвы.
По прогнозам экспертов, в наступившем 2013 году ситуация на рынке недвижимости "новой" Москвы в целом, и участков без подряда, в частности, может серьезно измениться. С момента присоединения территорий к столице объем предложения индивидуальных домов и участков под строительство коттеджей перестал пополняться. На рынок в основном выходят только огромное количество квартир в панельных многоэтажках, разрешения на строительство которых были выданы еще до объединения Москвы и части Подмосковья. Кроме того, до утверждения генерального плана территорий девелорперы находятся в состоянии неопределенности: пока никто не знает, какие земли будут определены под жилую застройку, а какие под дороги, инфраструктуру и другие нежилые объекты, где будут строиться многоэтажки, а где формироваться пригороды с малоэтажным жильем.
"Власти заявляют о том, что "новая" Москва будет застраиваться малоэтажным жильем, но никаких предпосылок к этому пока нет. Количество квартир в высотных новостройках в разы превышает количество участков без подряда. При этом объемы предложения в поселках неуклонно сокращаются, а жилые комплексы с квартирами продолжают выходить на рынок. В итоге мы рискуем оказаться в ситуации, когда к моменту принятия генплана не останется участков под застройку малоэтажным жильем, окруженных девственной природой, они все будут граничить с районами высотной застройки", - комментирует Сергей Мусолин, управляющий партнер компании Atlas Development.
На фоне сокращения предложения в коттеджных поселках с участками без подряда, вполне естественен рост цен. Если по итогам 2012 года средняя стоимость сотки на территории "новой" Москвы составила порядка 400 тыс. рублей, существенно не изменившись с начала года, то по мере снижения объемов предложения цена будет расти. По прогнозам аналитиков компании Atlas Development, увеличение стоимости может составить до 30% в зависимости от коттеджного поселка, стадии готовности, близости к будущим объектам городской инфраструктуры.
Еще одним фактором, влияющим на ценообразование, станет масштабная реконструкция Калужского шоссе. По заявлениям столичных властей, строительные работы будут вестись в течение всего 2013 года. При этом чиновники обещают, что не ограничатся простым расширением трассы. Панируется, что на ряде участков будет построена новая магистраль, а старое Калужское шоссе станет дублером. В частности, будет проложена новая трасса в обход деревень Сосенки и Ватутинки, которую свяжет со старой несколько многоуровневых развязок. А в районе Троицка шоссе будет расширено до шести полос в каждую сторону. Кроме того, будет построено абсолютно новое шоссе, которое свяжет Калужское и скоростное Киевское шоссе. Все эти планы были озвучены властями в конце прошлого года, а их реализация намечена на 2013 год. В результате пропускная способность трассы возрастет в несколько раз, а время в пути от МКАД до поселков, расположенных на территории "новой" Москвы, значительно сократится. Ближе к завершению реконструкции цены могут вырасти еще на 10-15%.
"Наступивший 2013 год, судя по всему, станет переломным для рынка недвижимости "новой" Москвы. Сегодня по структуре он еще пока является загородным, но де-факто стал уже городским. Девелоперы займут выжидательную позицию, новых проектов мы не увидим. С одной стороны, это приведет к некой стагнации. Однако оно стоит того: через год-другой, когда будет принят генплан присоединенных территорий, местный рынок недвижимости изменится кардинально. Появление новых поселков перестанет быть хаотичным, они будут проектироваться с оглядкой на градостроительную документацию, на расположение новых дорог и объектов инфраструктуры. Это существенно повысит уровень комфорта проживания в новых проектах и значительно увеличит спрос на них", - говорит Сергей Мусолин.
Вместе с тем, по его словам, при неправильной градостроительной политике есть шанс утратить все преимущества малоэтажного жилья в "новой" Москве. "Коттеджные поселки "Никольский Берег" и "Никольские Озера" - это настоящие природные оазисы, они окружены лесами Гослесфонда и им не грозит вырубка и застройка высотками. Здесь жители получают все городские удобства и инфраструктуру в сочетании с прелестями загородной жизни. А вот те поселки, которые строятся в чистом поле, рискуют стать окруженными многоэтажками. Помимо испорченных видовых характеристик, это соседство грозит увеличением плотности населения, ухудшением трафика и экологии. В таких поселках цены в 2013 году вряд ли будут расти. Да и спрос на них будет невысокий", - резюмирует Сергей Мусолин.
