Приложение к распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23 июня 2005 г. N 275
Настоящее Положение разработано на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, иных нормативных документов, регулирующих правовой режим жилых помещений и сделок с ними, и определяет правила обмена жилья, находящегося в государственном, муниципальном жилищных фондах, занимаемого гражданами на основании договоров найма, если хотя бы одно из жилых помещений находится в собственности города Москвы.
Обмен жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, с гражданами, занимающими по договору найма жилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы, осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации и настоящим Положением.
1. Право на обмен
1.1. Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, вправе произвести обмен жилых помещений с гражданами, занимающими жилые помещения по договору социального найма.
Граждане, занимающие жилые помещения по договору найма (коммерческого), вправе произвести обмен жилых помещений с гражданами, занимающими жилые помещения по договору найма (коммерческого).
Обмен жилых помещений, занимаемых гражданами по разным видам договоров найма, допускается со взаимной передачей прав и обязанностей.
1.2. Наниматель жилого помещения, относящегося к государственному, муниципальному жилищным фондам, имеет право произвести обмен занимаемого им помещения на иное помещение с другим нанимателем или собственником. Правомочие нанимателя либо собственника на обмен жилого помещения реализуется путем соглашения двух или более нанимателей либо собственников о взаимной передаче прав и обязанностей по договорам найма или по иным законным основаниям приобретения права собственности на жилище.
Для совершения обмена необходимо согласие всех совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих.
Письменное согласие временно отсутствующего члена семьи на обмен жилого помещения должно быть удостоверено нотариусом либо лицом, уполномоченным на совершение действий, приравненных к нотариальному удостоверению, либо консульским учреждением по месту нахождения члена семьи нанимателя.
К нотариально удостоверенным письменным согласиям приравниваются:
а) письменные согласия военнослужащих и членов их семей, находящихся в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и
военно-учебных заведений, а также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные
командиром (начальником) части, соединения, учреждения или заведения;
б) письменные согласия военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных
учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;
в) письменные согласия лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные руководителем этого подразделения;
г) письменные согласия совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные
администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.
При нахождении временно отсутствующего члена семьи нанимателя в населенных пунктах, где нет нотариусов, письменное согласие на обмен жилья должно быть заверено органами исполнительной власти либо местного самоуправления. При совершении обмена представителем временно отсутствующего члена семьи полномочия на совершение обмена должны подтверждаться доверенностью, выданной на его имя в установленном порядке. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору найма на жилые помещения, предоставленные по договорам найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем жилого помещения по договору найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с согласия органов опеки и попечительства.
Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных совместно проживающих членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь, обменять приходящуюся на него долю жилой площади с другим нанимателем при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя.
Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями осуществляется на основании заключенного между ними договора об обмене жилыми помещениями с согласия наймодателя (приложения N 1, 3 к настоящему Положению).
Организацией, осуществляющей оформление обмена жилых помещений по поручению Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, является Государственное унитарное предприятие города Москвы "Мосжилсервис" (далее - ГУП "Мосжилсервис").
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие уполномоченного органа на осуществление сделки являются основанием расторжения ранее заключенных договоров найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения новых договоров найма с гражданами, вселяющимися в жилые помещения в связи с обменом.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен возможен только по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации и города Москвы.
Отказ наймодателя от дачи согласия на обмен жилья может быть обжалован в судебном порядке.
2. Предмет обмена жилыми помещениями
2.1. Предметом обмена жилыми помещениями могут быть только изолированные жилые помещения (дома, квартиры, комнаты).
2.2. Обмен жилыми помещениями может быть совершен между нанимателями, проживающими в одном или разных домах, расположенных как в пределах г. Москвы, так и за ними.
2.3. Обмен жилого помещения, находящегося на территории г. Москвы, на иное жилое помещение государственного, муниципального жилищных фондов в других регионах Российской Федерации может быть совершен только с разрешения собственников или уполномоченных ими органов, на территории которых находятся обмениваемые жилые помещения.
3. Перечень документов, необходимых для оформления обмена жилых помещений
3.1. Наниматель, желающий произвести обмен жилого помещения, представляет в ГУП "Мосжилсервис" полностью заполненное заявление установленного образца (приложение N 2 к настоящему Положению), которое заверяется жилищно-эксплуатационной организацией по месту нахождения площади, подлежащей обмену.
3.2. Заявление нанимателя об обмене должно быть подписано нанимателем и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи, зарегистрированных по месту жительства в данном жилом помещении и сохранивших право пользования жилой площадью, к заявлению прикладывается выраженное в письменной форме и надлежащим образом заверенное согласие временно отсутствующего.
3.3. К заявлению нанимателя об обмене прилагаются:
а) справка органа, осуществляющего регистрацию граждан по месту жительства, о лицах, проживающих в жилом помещении (выписка из
домовой книги);
б) копия финансово-лицевого счета на жилое помещение;
в) подлинный экземпляр договора найма жилого помещения (ордер);
г) справка об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и плате за коммунальные услуги;
д) в необходимых случаях:
- документы, подтверждающие регистрацию брака, нахождение в родстве с участниками обмена или членами их семей;
- согласие органа опеки и попечительства - при обмене жилого помещения, если в нем зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся участниками сделки.
При подаче в ГУП "Мосжилсервис" необходимых для обмена жилых помещений материалов предъявляются удостоверяющие личность нанимателя и проживающих с ним в данном жилом помещении лиц документы установленного образца (паспорт или заменяющие его документы), срок действия которых не истек.
В случае отказа нанимателя представить такие документы, а также при необходимости получения в установленном порядке дополнительной информации, уточняющей необходимые обстоятельства, ГУП "Мосжилсервис" вправе приостановить оформление сделки до получения соответствующих документов и информации.
3.4. При любом расхождении в размере площади (общей, жилой), адресе и других реквизитах в приложенных к заявлению документах запрашиваются поэтажный план и экспликация жилого помещения из БТИ, иные документы для подтверждения сведений, указанных в заявлении об обмене.
3.5. Заявления считаются поданными со дня получения (представления) в ГУП "Мосжилсервис" всех необходимых документов, о чем делается запись инспектором предприятия в заявлении об обмене с указанием лица, сдавшего их (участник обмена или его официальный представитель).
4. Оформление обмена
4.1. Обмен жилыми помещениями, находящимися на территории г. Москвы, на жилые помещения в других регионах Российской Федерации оформляется ГУП "Мосжилсервис".
4.2. Материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на заседаниях Комиссии по жилищным вопросам при Правительстве Москвы или комиссиях при территориальных органах исполнительной власти г. Москвы (префектах административных округов) (далее по тексту - Комиссия) в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, города Москвы и настоящим Положением.
Решение Комиссии оформляется протоколом ее заседания.
В случае вынесения Комиссией решения, не допускающего данный обмен, в протоколе делается соответствующая мотивированная запись, которая доводится ГУП "Мосжилсервис" до сведения сторон, участвующих в сделке.
4.3. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам найма не допускается по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и города Москвы.
4.4. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме, подписывается всеми нанимателями жилых помещений, участвующими в обмене жилья.
Договор составляется в количестве экземпляров, соответствующем числу сторон, участвующих в обмене жилых помещений. А также один экземпляр хранится в ГУП "Мосжилсервис". Все экземпляры имеют равную юридическую силу.
4.5. Согласие наймодателя на обмен жилыми помещениями оформляется решением Комиссии не позднее чем через 10 рабочих дней со дня подачи документов, если не требуется проведения работы со стороны ГУП "Мосжилсервис" по выяснению необходимых дополнительных сведений.
4.6. Договор об обмене жилыми помещениями между нанимателями вступает в силу с момента вынесения Комиссией положительного решения по данному варианту обмена жилья.
4.7. Решение Комиссии и согласованный с наймодателем договор об обмене жилыми помещениями выдаются в ГУП "Мосжилсервис" участникам обмена жилыми помещениями лично либо их представителям с предъявлением надлежащим образом оформленной доверенности.
4.8. Надлежаще оформленный и согласованный с наймодателем договор об обмене жилыми помещениями является основанием расторжения ранее заключенных договоров найма и одновременного заключения новых договоров найма жилых помещений с гражданами, которые вселяются в жилые помещения в соответствии с договором об обмене.
4.9. Заключение договоров найма жилых помещений на основании положительного решения Комиссии осуществляется представителями собственников государственного, муниципального жилищных фондов по месту нахождения жилых помещений не позднее чем через 10 рабочих дней с момента обращения граждан после получения ими надлежаще оформленного и согласованного договора об обмене жилыми помещениями.
4.10. Договоры найма жилых помещений, расположенных в городе Москве, должны быть получены в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы участниками обмена жилыми помещениями лично либо их представителями с предъявлением надлежащим образом оформленной доверенности.
4.11. Если в результате обмена с целью объединения в одну семью граждане получают жилые помещения в одной квартире, с ними заключается один договор найма.
4.12. В случае обращения судебных, правоохранительных или иных органов о приостановлении либо наложении запрета на осуществление отдельных сделок с жилыми помещениями ГУП "Мосжилсервис" вправе приостановить обмен жилой площади до выяснения всех необходимых обстоятельств.
Снятие запрета или приостановления обмена жилья производится на основании решения органа, наложившего запрет или приостановившего обмен.
5. Порядок регистрации граждан по месту жительства
При вселении в получаемое по обмену жилое помещение наниматель предъявляет договор найма в органы, осуществляющие регистрационный учет по месту нахождения жилого помещения.
6. Последствия признания обмена жилыми помещениями недействительным
6.1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.
6.2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения на основании решения суда.
6.3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне все убытки, возникшие вследствие такого обмена.
7. Оформление обмена жилых помещений между нанимателями государственного, муниципального жилищного фонда и собственниками жилых помещений
7.1. Собственник жилого помещения вправе с письменного согласия сособственников и всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи обменять принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение с нанимателем жилого помещения в доме государственного, муниципального жилищных фондов.
При обмене нанимателя с собственником жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего оформления и государственной регистрации договора отчуждения (обмена) жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю на основании договора отчуждения (обмена), с выдачей бывшему собственнику договора найма на жилое помещение, занимаемое ранее нанимателем.
7.2. В случае передачи прав и обязанностей по договору найма собственнику жилого помещения помимо согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя требуется согласие собственника соответствующего жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа).
7.3. Согласие на обмен жилыми помещениями оформляется решением Комиссии в соответствии с договором об обмене жилых помещений и с согласия собственника жилищного фонда другого региона при иногороднем обмене.
7.4. При обмене жилой площади, принадлежащей на праве общей собственности нескольким сособственникам, их правомочие на обмен жилого помещения в целом реализуется при условии согласия всех сособственников на обмен принадлежащего им жилого помещения.
7.5. Основанием, подтверждающим право собственности на жилое помещение, является оформленный и зарегистрированный в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор отчуждения, а также свидетельство о праве собственности, в том числе свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, в необходимых случаях - договор передачи.
7.6. С собственником жилого помещения, получающим в результате обмена жилое помещение на условиях договора найма, заключается соответствующий договор найма.
Примечание редакции: Нумерация пунктов дана в соответствии с официальным текстом документа.
7.8. Наниматель, собственник, желающие произвести обмен жилых помещений, подают в ГУП "Мосжилсервис" заявления установленного образца.
7.9. Заявление собственника должно быть подписано всеми зарегистрированными по месту жительства в данном жилом помещении совершеннолетними независимо от родства и всеми сособственниками в случае, если жилая площадь, подлежащая обмену, принадлежит на праве общей собственности нескольким лицам.
Согласие на обмен жилой площади сособственника, не проживающего в данном жилом помещении, отражается в заявлении об обмене жилого помещения либо в ином документе, подписанном им в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации.
7.10. К заявлению собственника жилой площади, подлежащей обмену, прилагаются:
а) договор об обмене жилыми помещениями (нотариально удостоверенный либо составленный в простой письменной форме);
б) документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор
передачи, договор отчуждения, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
в) выписка из домовой книги о наличии всех лиц, зарегистрированных по месту жительства в данном жилом помещении, или справка об
отсутствии таковых;
г) копия финансово-лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации по месту жительства собственника или другие документы,
ее заменяющие;
д) справка об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и плате за коммунальные услуги;
е) в необходимых случаях:
- документы, подтверждающие регистрацию брака, нахождение в родстве между кем-либо из лиц, остающихся проживать в жилом помещении, часть которого подлежит обмену, и теми, кто туда въезжает;
- документ, подтверждающий согласие сособственника, не проживающего в жилом помещении, на обмен;
- документ, подтверждающий согласие на обмен временно отсутствующих, зарегистрированных по месту жительства в жилом помещении, подлежащем обмену.
- согласие органа опеки и попечительства и т.д.
7.11. В случае когда обмениваемое жилое помещение находится в собственности одного гражданина, в котором он и иные лица зарегистрированы по месту жительства, обмен может быть разрешен только при одновременном выезде всех совместно проживающих с собственником членов семьи и иных лиц.
7.12. Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента его государственной регистрации.
Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения договора найма и государственной регистрации договора отчуждения (обмена).
Отказ в обмене жилыми помещениями при его оформлении (удостоверении и государственной регистрации договора отчуждения (обмена) и т.д.) может быть обжалован в судебном порядке.
7.13. Собственник жилого помещения вправе произвести обмен принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения на другое жилое помещение по договору мены в соответствии с действующим законодательством.
8. Обменный фонд ГУП "Мосжилсервис"
8.1. Обменный фонд жилой площади создается в целях оказания помощи физическим и юридическим лицам в подборе вариантов обмена жилых помещений; расселения коммунальных квартир; решения жилищных вопросов социально незащищенных слоев населения, а также граждан, нуждающихся в приближении к месту работы или жительства родственников, замене жилых помещений по состоянию здоровья.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи вправе обратиться в ГУП "Мосжилсервис" с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения путем использования обменного фонда.
8.2. Обменный фонд ГУП "Мосжилсервис" формируется за счет выделения Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, в том числе за счет жилых помещений за выбытием граждан, выделяемых префектурами административных округов, а также может формироваться за счет выделения жилых помещений иными организациями либо лицами.
8.3. Ответственность за использование обменного фонда возлагается на ГУП "Мосжилсервис".
8.4. Не допускается обмен жилыми помещениями с использованием обменного фонда, в результате которого одна из сторон может стать нуждающейся в жилых помещениях в соответствии с действующим законодательством.
8.5. Контроль за использованием обменного фонда осуществляет Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
