На российском рынке недвижимости случаются ситуации, когда новый владелец недавно приобретенной квартиры обнаруживает, что в купленном им жилье остались прописаны проживавшие там ранее люди. Как быть в этой достаточно распространенной ситуации, расскажет эта статья.
Ситуация, когда в только купленной квартире оказываются прописанными прежние жильцы, явление нередкое. Только в Москве количество выставленных на продажу квартир с зарегистрированными жильцами составляет 10–12% от общего количества. Их покупка чревата для новых владельцев тем, что придется платить квартплату за зарегистрированных «мертвых душ» и могут возникнуть трудности с последующей продажей квартиры. Как же можно решить данную проблему?
Как приобрести квартиру без прописанных в ней жильцов
Как узнать, кто прописан в квартире
Любому человеку, намеревающемуся приобретать жилье, будет нелишним провести данные действия. Это поможет избежать описанных выше «неожиданностей». Информация о зарегистрированных в квартире жильцах отражена в домовой книге. Выписку из нее можно получить в местном ЖЭКе или паспортном столе. Но по закону, лицу, не являющемуся владельцем недвижимости, сотрудники данных учреждений никакой информации предоставлять не должны.
Потенциальному покупателю квартиры проще всего получить от ее владельца нотариально заверенную доверенность на получение информации о зарегистрированных в ней гражданах. Предъявив ее в паспортном столе или ЖЭКе, можно без труда получить ответы на все интересующие вопросы.
Другим вариантом получения информации о зарегистрированных жильцах является написание соответствующего запроса-обращения в Федеральную миграционную службу, на который, согласно законодательству, ее сотрудники должны дать ответ в течение 30 дней. Правда, без согласия самих прописанных лиц на предоставление их персональных данных представители ФМС никакой информации посторонним людям давать не будут.
На какие пункты договора купли-продажи необходимо обратить внимание
Следует настоять на внесении в договор пункта о том, что зарегистрированные в приобретаемом помещении жильцы должны выписаться из него в определенные сроки. Не лишним будет прописать в тексте ответственность за неисполнение данного обязательства. Это станет дополнительной гарантией того, что новому владельцу не придется долго и мучительно заниматься выселением старых жильцов через суд.
Следует знать, что согласно статье 558 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть указана информация о людях, сохраняющих право пользования приобретаемым жилым помещением. Если подобного перечня в договоре не указано, он будет считаться незаключенным.
Категории лиц, которых не удастся выписать из квартиры
Граждане, отказавшиеся от приватизации недвижимости в пользу другого лица на добровольных началах
Это подтверждается Постановлением Пленума Верховного суда № 14 от второго июля 2009 года.
Несовершеннолетние
Процесс их принудительной выписки практически невозможен. Единственный вариант — признать через суд, что регистрация несовершеннолетнего была формальной. Но шансы на то, что новый покупатель квартиры сможет собрать для этого доказательства, которые устроят суд, крайне малы.
Лица, получающие ренту по договору пожизненного содержания с иждивением
Если в договоре пожизненного содержания оговорено их проживание в помещении, провести принудительное выселение данных лиц не удастся, что подтверждается п. 1 статьи 602 и п. 1 статьи 586 ГК РФ.
Лица, получившие право пожизненного пользования помещением по завещанию
Случается, что умерший завещает своим наследникам недвижимость, но при этом указывает, что какое-либо лицо также имеет право на проживание в ней. Даже если наследники решат продать недвижимость, право лица на проживание остается.
Один из супругов, которому гарантировано право на проживание в брачном контракте
По российскому законодательству его нельзя лишить права на проживание, если это было условием брачного контракта или договора о разделе имуществом.
Выписываем бывших жильцов через суд
Обнаружив, что бывшие жильцы остались прописаны в квартире, можно попробовать решить дело полюбовно, направив им уведомление о том, что они утратили право пользования данной квартирой и должны выписаться из нее. Если ответ не был получен, остается лишь один выход — обращаться в суд.
Необходимые документы
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
- нотариально заверенный договор купли-продажи жилого помещения;
- свидетельство о праве собственности на приобретенную недвижимость;
- справку о регистрации по месту жительства;
- копию уведомления, отправленного старым жильцам, с почтовой квитанцией и описью вложения;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- копию искового заявления, отправлявшегося ответчику, с почтовой квитанцией и описью вложения;
- доказательства, что бывшие жильцы добровольно выселились из помещения и больше там не проживают, если таковые удастся собрать.
Что нужно отразить в иске
Называться документ будет — «Исковое заявление об утрате права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета». Данные требования необходимо аргументировать тем, что согласно подпункту «е» пункта 31 «Правил снятия граждан РФ с регистрационного учета», подобные действия производятся только по решению суда. Подавать исковое заявление нужно по месту жительства зарегистрированных в квартире жильцов.
Куда обращаться после получения решения суда
Согласно ст. 209 ГПК РФ, судебное решение, если только оно не было обжаловано, вступает в силу через месяц после его принятия. На его основании органы ФМС должны снять ответчика с регистрационного учета. Но это происходит далеко не всегда. Для верности истец может лично съездить с решением суда в паспортный стол и написать заявление на снятие ответчика с регистрационного учета.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
