Кохаузинг рассматривается сегодня как лучшая альтернатива традиционным формам недвижимости. Он обеспечивает людям с ограниченными ресурсами доступ к жилью, на которое, в противном случае, они не могли бы рассчитывать. В сегодняшней ситуации, когда кризис уложил в нокаут миллионы семей в Европе, кохаузинг является едва ли не единственной формулой «спасения утопающих». О том, что же он из себя представляет, и о секретах его популярности, читайте в этой статье.
Скандинавская модель недвижимости
Все-таки недаром Дания, Швеция и Норвегия лидируют в списке самых благополучных стран мира! Скандинавская мудрость и смекалка редко их подводят, как не подвели и тогда, в далеких 60-х, когда несколько датских семей решили объединиться, чтобы улучшить свои жилищные условия и в то же время не попасть в вечное рабство к банку. За ними подтянулись шведы и норвежцы, сразу оценившие все выгоды от этого союза. Так появился кохаузинг — жилищное сообщество, в котором недвижимость принадлежит всему кооперативу, а не отдельным лицам или семьям. Его участникам предоставляется право на жилье в обмен на вступительный взнос, который они получают обратно (а иногда и с неплохой надбавкой!) в случае своего выхода из кооператива. При этом все жильцы ежемесячно оплачивают аренду помещения, в котором они живут, и берут на себя общие расходы по уходу за территорией, садовым участком и т. д. Читая эти строки, в голове у многих может возникнуть образ коммуны, но на самом дела это не так, ведь здесь каждая семья имеет отдельную жилплощадь и независимые финансы. Ничего общего не имеет кохаузинг и с традиционным кооперативом, где после оплаты вступительного взноса каждый участник становится владельцем своего жилья и самостоятельно выплачивает ипотеку. В кохаузинге все и всегда принадлежит кооперативу, а его участники никогда не смогут стать владельцами квартир, в которых они живут. В таком сообществе жильцы вместе оплачивают банковский кредит в виде ежемесячных квот, размер которых уменьшается по мере погашения ипотеки.
Преимущества кохаузинга
Такое сообщество основывается на демократии и участии всех его жителей в принятии решений, связанных с жизнью кохаузинга. Заплатив первоначальный взнос, каждый участник имеет право на неограниченное проживание в кооперативе с правом его передачи по наследству, сдачей в аренду на определенный срок и т. д. Выселение жильца возможно лишь в случае регулярных неуплат или несоблюдения им норм поведения, установленных кохаузингом.
Огромная часть населения скандинавских стран живет в режиме таких сообществ. Так, каждый третий житель Копенгагена проживает сегодня в кохаузинге. При этом, количество зданий и урбанизаций с этой формой недвижимости, так же как и их востребованность, стремительно растут из года в год и пользуются поддержкой публичных фондов. Основная причина такой популярности — дешевый доступ к жилью, низкая оплата за аренду и отсутствие непосильного груза персональной ипотеки. Кроме того, скандинавские государства щедро субсидируют кохаузинги, отчего размеры начальных взносов и помесячных выплат заметно уменьшаются.
Другое преимущество такого сообщества — совместное проведение реформ, возможное благодаря контрибуциям всех его жителей. Интересно, что во многих случаях недвижимость в датских кохаузингах находится в лучшем состоянии, чем ее традиционные аналоги.
Сегодня в Дании с населением в 5 млн. человек существует 125000 объектов в режиме кохаузинга. Это дает возможность датской молодежи и семьям со скромным бюджетом получать доступ к жилью, не выделяя большую часть своей зарплаты на погашение ипотеки. Каждый участник кооператива вносит первоначальный взнос, сумма которого в Копенгагене колеблется от 3000 до 30000 евро, в зависимости от размера жилья и его расположения.
Покупка и строительство кохаузинга
Строительство или покупка кохаузинга возможны благодаря первоначальным взносам его участников. Однако основная доля его финансирования все же приходится на банковский кредит. В этом случае здание анделя выступает гарантией оплаты и переходит в собственность банка в случае задолженности со стороны кооператива.
Большинство кохаузингов в Дании создаются не в новостройках, а в старых зданиях, которые адаптируются под эту форму недвижимости. Такая же ситуация наблюдается и в других скандинавских странах, где, кроме того, правительство субсидирует реставрацию уже не новых построек, в связи с чем общая сумма кооперативного кредита уменьшается. В итоге все довольны: государство избавляется от ветхих строений, а кооператив расстается со значительной частью своей задолженности.
Продажа кохаузинга
Когда речь идет о продаже недвижимости в кохаузинге, имеется в виду передача прав на использование его жилья новым членам кооператива. Таким образом, продается не сама жилплощадь, а право на проживание в ней. В сделке принимают участие продавец, покупатель и директивный совет кохаузинга, который имеет право одобрить или отвергнуть кандидатуру покупателя. В свою очередь, продавец должен получить разрешение на продажу со стороны правления кохаузинга. При оформлении сделки директивный совет проверяет, соответствует ли цена на недвижимость установленным в кооперативе тарифам. Если она завышена, они обязывают продавца ее понизить до нормативной стоимости.
Сразу после продажи жилья деньги попадают к руководителям кохаузинга. Когда они убеждаются в том, что со стороны продавца не существует задолженностей, деньги поступают к нему на счет.
Списки очередников
Растущая популярность скандинавской модели кооперативов стала причиной все более длинных списков очередников. Кохаузинги сами определяют тех, кто имеет приоритетный доступ к жилью на их территории. Это означает, что когда участник кооператива решает продать свою долю, он не имеет права передавать ее на свое усмотрение, а вынужден заключать сделку с теми, кто состоит в списке очередников.
Цена на недвижимость в кохаузинге
Стоимость жилья в кооперативе зависит от его площади, проделанных реформ, общего состояния и наличия в нем мебели и бытовой техники. Многие кохаузинги принадлежат синдикатам и другим общественным организациям. В таких случаях стоимость жилья с годами не меняется и может лишь немного увеличиться из-за проведенных реформ.
В других кооперативах цена на недвижимость возрастает, адаптируясь к реалиям рынка. Однако это увеличение в любом случае не может превышать установленный нормативом максимум.
Сегодня в Копенгагене первоначальный взнос за квартиру в кохаузинге площадью в 50 м2 составляет 7000 евро, а ежемесячная оплата за аренду, включая отопление — 220 евро. Для сравнения: покупка той же квартиры в частном секторе обошлась бы в 140 тысяч евро.
Два примера кохаузинга в Дании
Урбанизация Boligforening Finlandsgade в центре Копенгагена — пример маленького датского кохаузинга. Он состоит из 72 квартир площадью от 45 до 116 м2. В сообществе есть внутренний список очередников: когда одна из квартир освобождается, участники кооператива имеют приоритетное право на ее использование в порядке очередности. Сами жильцы разработали 10-летний план по реконструкции своего здания. На сегодняшний день они полностью обновили крышу и возвели сад во внутреннем дворе, а в скором будущем планируют заменить все окна и водопровод.
Оплата за аренду здесь составляет от 2200 до 4200 крон в месяц (от 293 до 560 евро в зависимости от площади помещения). Большинство жильцов платит менее 400 евро в месяц. На свободном рынке стоимость за аренду такой же квартиры была бы как минимум в 3 раза больше.
На территории кохаузинга есть общая столовая, где все жильцы несколько раз в неделю вместе обедают или ужинают (по желанию), отмечают праздники и дни рождения, а также просторная детская комната, в которой дети играют под присмотром родителей, библиотека, спортивный зал, сауна и игровая площадка. Участники кооператива по очереди отвозят детей в школу, организуют экскурсии, поездки на природу и т. д. Возраст местных жителей самый разный: от студентов до пенсионеров, хотя подавляющее большинство здесь — молодые семьи с детьми.
Другая модель кохаузинга — жилищный комплекс AAB (Arbejdernes-Andel-Boligforening) — пример крупнейшего и самого старого кооператива в Дании. Он состоит из 17482 квартир и 82 зданий, каждое из которых экономически независимо и выбирает собственный совет директоров. Высший орган власти в ААВ — общественное представительство, которое избирает президента и вице-президента. Чтобы стать участником ААВ, нужно быть членом синдиката или стоять на учете как активный соискатель жилья. В большинстве случаев период ожидания в списке очередников превышает 15 лет. Это объясняется тем, что ААВ имеет здания в разных районах Копенгагена и позволяет своим участникам иметь дешевое жилье там, где им это удобно. Среднемесячная аренда квартиры в ААВ обходится в 300 евро, что при средней зарплате датчанина в 4000 евро представляет вполне безобидную сумму.
Кохаузинг в других странах и в России
С тех пор как волна кризиса захлестнула мир, даже самые консервативные страны Европы стали активно участвовать в создании собственной модели кохаузинга. Великобритания, Ирландия, Испания, Италия, Франция переняли бесценный скандинавский опыт и без остановки возводят на своей территории кооперативные комплексы. Огромное распространение кохаузинг получил в США и Канаде, где он носит название «кондоминимума», а также в Австралии и Новой Зеландии, где его называют strata title.
В России, сполна хлебнувшей прелести принудительных коммунальных ценностей, идея кохаузинга пока не нашла достойного числа последователей. Российская психология, история и даже климат не очень способствуют внедрению этой формы недвижимости в стране. Но все же предпосылки к этому имеются, хотя и не совсем в классическом стиле кохаузинга. Речь идет о так называемых экопоселениях, где все участники живут общиной, имеют общие инсталляции и инвентарь: столовую, продовольственный склад, холодильник, прачечную и т. д. Здесь же находятся бесплатный обменный пункт одежды, где каждый может оставить ненужные ему вещи в обмен на соседские, общинные библиотека, парк автомашин, телевизор, DVD, сауна и душ, а также небольшие магазинчики, где местные жители продают свои изделия. Одно из главных отличий экопоселений от кохаузинга — отсутствие независимых финансов каждого из его членов и система внутренних денег, которыми жители общины рассчитываются друг с другом. По их словам, так они максимально уходят от кабалы «внешних» денежных знаков, что дает им ни с чем не сравнимое ощущение свободы. Принцип экообщины построен на полном взаимном доверии, поэтому тут не существует дверных замков, ключей, охраны и других атрибутов внешней цивилизации. Тем не менее, мы говорим о коммунальной общине, а не о модели кохаузинга. А ведь именно в России, где подавляющее большинство жителей не имеют доступа к жилью из-за недостатка бюджета, система кохаузинга могла бы стать настоящим выходом из положения и прекрасной альтернативой традиционным формам недвижимости. В джунглях современного общества, где каждый сам борется за выживание, скандинавская модель кооперативов позволила бы многим решить свои жилищные проблемы и вместе создать такие условия для жизни, которых не всегда можно достичь в одиночку.
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
