Для многих из нас продажа квартиры становится единственной и самой крупной финансовой операцией в жизни. Сделка, увы, совершается только раз, и после ее завершения бесполезно ворочаться долгими бессонными ночами, снова и снова перебирая варианты упущенных возможностей. Здесь вряд ли удачной будет схема «Хочешь сделать что-то хорошо, сделай все сам». Тут нужны знания и опыт. Но даже если вы примите мудрое решение и обратитесь к специалистам, выбирать их и контролировать их работу придется все-таки вам. Итак, окунемся в суть вопроса как выгодно продать квартиру.
Подготовка документов
Первое, что нужно сделать при мысли о возможной продаже квартиры — это проверить наличие и актуальность всех технических документов на имеющееся жилье. При необходимости, обновить технический паспорт в бюро инвентаризации. Срок действия документов составляет 5 лет со дня оформления. Заодно убедиться зафиксированы ли все проведенные перепланировки, не были ли допущены ошибки при предыдущих замерах. Эти процедуры, если их приходится делать в срочном порядке на глазах у нервничающего покупателя обходятся в два, а то и в три раза дороже.
Сделать свидетельство об оформлении в регистрационной службе. Эту процедуру желательно провести, даже если вы давно купили, унаследовали или погасили паи в кооперативе и по закону не должны в обязательном порядке осуществлять регистрацию в учреждении юстиции. Кроме того, подобная процедура повысит ваши шансы быстро и без лишних уговоров продать жилье. Обеспечьте возможность юридического и физического освобождения квартиры к моменту продажи. Заранее выпишитесь сами и выпишите всех лиц, имеющих отношение к данному жилью. Получите письменное согласие на продажу у родственников или отказ от покупки у долевых собственников, желательно юридически заверенные.
Подготовка квартиры
Следующий предпродажный этап — подготовка самой квартиры. В редких случаях при продаже квартиры возникают ситуации, когда покупатель может потребовать проведение капитального ремонта. Подобные требования обычно отдельно оговариваются в договоре купли-продажи. Чаще покупающая сторона настроена все сделать по-своему, и чем меньше демонтажа при этом следует совершить, тем лучше. Ваша задача — избавиться от максимально возможного количества вещей, неоднозначных и слишком ярких дизайнерских решений.
Свободное пространство и визуально увеличивает габариты квартиры, и дает уверенность в оперативном вселении. Лучше провести генеральную уборку или легкий косметический ремонт, придав помещению ореол свежести и чистоты.
Обратить внимание на состояние лестничной клетки, лифта и подъезда в целом. По возможности привести все это в порядок перед приходом первых покупателей. Ну и при непосредственном представлении квартиры возможным покупателям, постараться акцентировать их внимание на плюсах прилегающей инфраструктуры: гараж, детские площадки, парки, уединенность или наоборот близость к популярным объектам, метро, автобусные остановки.
Пусть в это время в квартире витает легкий аромат цветов или приятно пахнет свежезаваренным кофе и выпечкой, решать вам. Станьте на время тонким психологом. В умении грамотно преподнести квартиру, как и в решении вопроса проверки готовности технических документов, неоценимы услуги специалиста, который поможет учесть все нюансы.
Обращаемся к профессионалам
Вот мы и подошли к этапу правильного выбора агентства по недвижимости. На что нужно обратить первоочередное внимание? На опыт работы агентства в сфере недвижимости, наличие филиальных сетей, перечень предоставляемых услуг, их стоимость и схемы оплаты, сроки выполнения обязательств и риски при невыполнении услуг. Важно убедиться в наличии у риэлтора, с которым вы собираетесь работать предписанных законодательством квалификационных аттестатов, свидетельств, лицензий и сертификатов на этот вид деятельности.
Важно именно заключение договора с конкретным исполнителем или агентством, определяющим весь комплекс предоставляемых услуг: посредническую деятельность, риэлтерскую экспертизу, организацию и проведение конкурсов, торгов и аукционов, информативно-консультативные услуги. В случае экспертизы, например, должны быть получены риэлтерские выводы с печатью и подписью, содержащие перечень исследованных правоустанавливающих, технических и прочих документов, вывод об их полноте и соответствии требованиям законодательства. Должны быть четко прописаны схемы оплаты и риски, возможность и порядок расторжения работы с агентством, наличие и размер штрафных санкций. Договор повышает персональную ответственность риэлтора и делает его однозначным сторонником продающей стороны.
Теперь рассмотрим самый важный для продающей стороны этап определения стоимости реализуемого жилья. Вряд ли стоит искать ответа по рыночной стоимости в бюро технической инвентаризации. Как вариант изучения ориентировочной ценовой гаммы, можно предложить исследование газетной и интернет-рекламы по продажам жилья. Но наиболее точные данные можно получить в местной риэлтерской фирме.
Специалисты, ориентируясь на свои информационные базы данных, довольно точно определят цену любой городской квартиры с учетом районной инфраструктуры, этажности, времени и типа постройки. Можно добавить, что процедуру оценки стоимости жилья фирмы проводят зачастую бесплатно в рекламных целях до заключения договора.
Проведение активной рекламной компании может быть всецело возложено на плечи вашего юридически доверенного лица, или вы можете принять в этом процессе живое участие. Самой эффективной считается интернет-реклама, за ней следуют газетные и журнальные объявления и, наконец, печатные.
Эффект от расклейки объявлений будет заметен только при их количестве от 500 штук.
При составлении объявлений самостоятельно разберитесь со спецификой квартирной терминологии, ориентируясь на образцы: чистая, свободная продажа, юридически, физически, альтернативная сделка. Первым признаком завышенной стоимости будет служить отсутствие отзывов в течение 3–4 недель, и наоборот.
Заключительный этап
И наконец, этап оформления сделки и передачи денег. В интернете несложно найти образцы договоров купли-продажи квартиры. В них четко прописаны условия внесения аванса, риски и неустойки по их возвращению, все нюансы отчуждения жилья. Можно выбрать наиболее полный и приемлемый вариант, но где гарантия, что учтены все последние изменения законодательства?
Не сложно разобраться и составить акт передачи жилья, можно обойтись и без нотариального заверения документов. Но стоит ли экономить копейки с риском потери очень большой суммы? Корректно составленная и нотариально заверенная копия договора — залог от проблем при потере, краже документов, неполном или несвоевременном погашении стоимости проданного жилья.
Момент непосредственной передачи денег, где и в какое время ее осуществить, до или после оформления в регистрационной службе? Поверить на слово покупателя, а может, выбрать аккредитив или арендовать банковскую ячейку? Это именно та часть сделки, которую просто необходимо доверить агентству недвижимости, даже в режиме строжайшей экономии. Тем более что 90% комиссионных риэлторы берут за поиск покупателя и только 10% за оформление. Взвесив все за и против, вы сможете принять правильное решение.
Грамотной и удачной сделки!
Присоединяйтесь к нам на канале Яндекс.Дзен
