Как получить разрешение на строительство дома

Эта статья расскажет вам о том, как получить разрешение на индивидуальное жилищное строительство, избежав множества подводных камней. Мы осветим самые важные юридические аспекты процедуры и дадим несколько полезных советов.

Постройка дома почти всегда связана с оформлением большого количества документации. Помимо проектной и дозволительной документации на инженерно-техническое обеспечение почти всегда требуется разрешение на ИЖС — документ, дающий владельцу земельного участка законное право на проведение строительных работ, капитального ремонта или реконструкции зданий.

Стоит отметить, что наличие разрешения на ИЖС редко проверяется, а потому многие им пренебрегают. Однако, согласно КоАП, сумма штрафа за незаконное возведение строений на участке может составить порядка 7 тыс. рублей. Избежать административного взыскания можно, потратив не более двух недель на оформление ИЖС в органах местного самоуправления.

Когда требуется разрешение на строительство

Есть ли реальная необходимость в получении официального доступа к проведению строительных или ремонтных работ? Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ в категорию объектов, требующих разрешения на ИЖС, не попадают:

1. Временные, некапитальные и вспомогательные строения на земельном участке.
2. Здания, в которых проводится косметический ремонт.
3. Строения, в процессе ремонта которых не изменяется основной план помещений, конструктивные особенности и характеристики, обеспечивающие надежность и безопасность.
4. Объекты, модернизация которых не приводит к превышению установленных предельных параметров (красных линий).

Если объект строительства можно классифицировать как гараж, баню или другую хозяйственную постройку, сооружаемую без цели получения коммерческой выгоды, разрешение на ИЖС не требуется. Известны случаи, когда к такому определению приводили гостевые дома и небольшие строения, но если застройка носит масштабный характер, разрешение все-таки придется получить.

На какие объекты реально получить разрешение

Разрешение на ИЖС позволяет возводить строения, отнесенные в отдельную категорию градостроительным регламентом. Если объект строительства не соответствует установленным показателям, следует получить допуск другого рода — например, разрешение на капитальное строительство.

Параметры объектов (регламентированный минимум)

Для получения разрешения на ИЖС, проектируемое здание должно соответствовать ряду основных требований планировки и компоновки помещений:

• как минимум одна жилая комната (от 12 м² для гостиной и от 8 м² для спальни);
• кухня (от 6 м² или от 8 м², если в ней установлен котел отопления);
• раздельный санузел (шириной от 1,5 м и от 0,8 м для ванной комнаты и туалета соответственно);
• коридоры (от 0,85 м шириной).

Высота основных помещений должна составлять не менее 2,7 метра. Здание должно быть удалено на 5 м от красной линии улиц и на 3 метра от линии проездов и границ соседних земельных участков. Жилой дом должен иметь полное инженерно-техническое обеспечение: электрификацию, водопровод, дренажную систему, вентиляцию и отопление.

Более точная классификация помещений, на которые распространяется действие градостроительного регламента, описаны в  разделе «Строительное Проектирование» 55.13330.2011 СНиП. Если здание частично не соответствует категории жилищного строения, процедура выдачи разрешения на его постройку может сильно отличаться от стандартной.

Действие градостроительного регламента

Также постройка должна относиться к земельному плану, размеры и положение которого внесены в общую карту территориального зонирования. Действие регламента не распространяется на объекты, которые возводятся на земельных планах, имеющих территориальное отношение к памятникам культуры, зонам добычи полезных ископаемых или территориям общественного пользования.

Регламентированный предел и типы зданий

Согласно терминологии, определенной ГрК РФ, к объектам ИЖС относятся отдельно стоящие здания с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи. Сооружение пристраиваемых объектов и мансард определяется требованиями к тому объекту, к которому они относятся. В редких случаях, когда пристраиваемое помещение не выходит за пределы красных линий основного здания и не нарушает его конструкцию, получение разрешения не требуется. Спорным вопросом является сооружение отдельно стоящих построек: усадебных и гостевых домов, летних кухонь и домов отдыха.

Обращение за получением разрешения

Если здание полностью соответствует категории жилищной постройки, есть полная уверенность, что осложнений в процессе выдачи разрешения на ИЖС не возникнет.

Обращение в органы местного самоуправления

Бюрократические изыски начинаются с написания заявления в городскую или сельскую администрацию. В зависимости от территориального положения объекта, форма заявления может изменяться: соответствующий бланк можно получить в органах местного самоуправления. В общем случае, структура обращения выглядит так:

Заявление, составленное по установленной форме, необходимо сопроводить рядом документов:

1. Постановление главы местной администрации о предоставлении владельцу земельного участка под ИЖС и разрешении строительства.
2. Документ, подтверждающий право на застройку или право собственности.
3. Градостроительный план участка.
4. Пакет проектной документации(генеральный план, ситуационный план или акт о натурном УГЗУ, паспорт земельного участка и проекта жилого здания).
5. Заключение государственной экспертизы о предоставленной проектной документации.
6. Если планируется нарушить предельные параметры строения — разрешение на выход за установленные пределы.
7. Если строительство проводится подрядным методом — лицензия на проведение строительных работ.

Когда все документы собраны и заявление подано, оно рассматривается, проверяется комплектность и соответствие сопроводительной документации, после чего обращение либо удовлетворяется, либо в застройке отказывают, обязательно аргументируя причину отказа. По согласованию с органами местного самоуправления возможна выдача разрешений на отдельные этапы строительства: земельные работы, устройство фундамента, возведение стен и иже с ними.

Требования к проектной документации

Согласно ч. 3 ст. 49 ГрК РФ составление проектной документации для сооружения объектов индивидуального жилищного строительства является инициативой застройщика. Это означает, что для постройки жилых зданий, имеющих не более трех этажей и предназначенных для проживания одной семьи, проектная документация и ее государственная экспертиза не требуются.

Получение разрешения и регистрация строительных работ

Когда разрешение получено, застройщик обязан в течение десяти дней предоставить в органы местного самоуправления данные об объекте строительства: площадь и высоту, разметку плана, этажность, схему присоединения к инженерным сетям, тем самым зарегистрировав строительную площадку.

Разрешение является действительным в течение десяти лет, но его можно продлить, если на момент истечения срока строительные работы уже начали проводиться. Для этого необходимо подать соответствующее заявление не позже, чем за шестьдесят дней до окончания срока действия текущего разрешения на ИЖС.

Важные моменты

Состав Градостроительного кодекса четко указывает на следующие аспекты:

1. Рассмотрение заявления о получении разрешения на ИЖС проводится не более чем в течение 10 дней.
2. Отказ о выдаче разрешения возможен только в случае некомплектности сопроводительной документации или ее недостоверности.
3. Процедура получения разрешения полностью бесплатна.
4. Представители органов местного самоуправления не в праве требовать никакой дополнительной документации, кроме той, что предусмотрена кодексом.
5. При смене собственника земельного участка право на застройку и срок действия разрешения сохраняются.

Как видим, разрешение на ИЖС получить несложно, но это поможет избежать всевозможных казусов в виде административных санкций и штрафов со стороны местных контролирующих органов. Разрешение на ИЖС может оказаться спасительным документом, если на объект строительства направляются жалобы от местных жителей или учреждений.

© рмнт.ру, Игорь Максимов