Кажется, еще совсем недавно понятие "частная собственность" было чем-то непривычным. Сегодня граждане все активнее отстаивают принадлежащее им имущество. Защищать свои права на недвижимость иногда помогает товарищество собственников жилья. Юрист М2 рассказывает о том, как ТСЖ может распорядиться принадлежащей ему, а значит, и всем его членам землей.
Действующее законодательство, словно пытаясь усложнить жизнь россиян, никак не определится с предметом регулирования. В одних документах речь идет о земле непосредственно под домом, в других - еще и о прилегающей территории. Понятно, что это совершенно разные объекты, но добиться хоть какого-нибудь законодательного единообразия по этому вопросу пока не представляется возможным.
Еще одной проблемой является то, что в законодательстве федерального уровня нет никаких указаний на максимальный и минимальный размер земельного участка, выделяемого как непосредственно под дом, так и в качестве прилегающей территории. Учитывая формулировку ст. 31 Земельного кодекса, можно сказать, что вопрос о размере участка для строительства дома изначально определяется либо соответствующими органами власти (в зависимости от того, в чьем ведении находится земля), либо застройщиком. В последнем случае застройщик, подавая заявление о предоставлении участка под застройку, указывает его площадь или иным образом идентифицирует - например, указав кадастровый номер.
Таким образом, ТСЖ еще задолго до своего создания "обречено" на владение совершенно определенным участком. Никакого участия в определении размера площадки ТСЖ не принимает просто потому, что оно еще не существует.
Виртуальное имущество
Закон предусматривает, что после регистрации товарищества в его собственность передается определенный имущественный комплекс. При этом размер земельного участка, принадлежащего ТСЖ, может быть увеличен по заявлению товарищества. Для этого заявление должен рассмотреть и удовлетворить уполномоченный орган (в Москве им является имущественно-земельная комиссия административного округа).
Еще в 1997 году постановлением № 1223 правительство РФ утвердило положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах. Согласно этому документу, размер участка, необходимого для создания кондоминиума, определяется в соответствии с градостроительной документацией, нормативами и методиками расчета размера таких участков.
Все работы, необходимые для определения границ, обязаны выполнить местные органы власти.
Тем не менее даже через три года указанное положение не нашло практической реализации. Как отмечалось в постановлении правительства Москвы № 690 от 3 августа 2000 года, имущественный комплекс формировался зачастую без оценки возможности рационального использования передаваемого имущества.
Кроме того, определение границ территорий, передаваемых кондоминиумам, было затруднено в связи с отсутствием в столице межевания до уровня домовладений. В 2003 году столичные власти определили, что размер и границы участков устанавливаются уполномоченным органом исполнительной власти с учетом проектов межевания территорий (закон Москвы № 7 от 14 мая 2003 года "О землепользовании и застройке в городе Москве"). Однако речь шла о межевании территорий площадью не менее квартала.
Таким образом, власти должны по своему усмотрению (в соответствии с действующим законодательством) определять размер земли, принадлежащей каждому отдельному кондоминиуму. На практике такое происходит крайне редко. Пока для решения любого вопроса необходимо обращаться в муниципалитет или префектуру соответствующего округа.
Беспокойное хозяйство
Но, предположим, определить размер принадлежащей конкретному ТСЖ земли тем или иным образом удалось. Что с ней разрешено делать? Если толковать законодательство буквально, получается, что и по этому вопросу нет единого мнения. С одной стороны, если мы обратим внимание на ст. 137 Жилищного кодекса (ЖК РФ), где говорится о правах товарищества собственников жилья, то не найдем в ней упоминания об использовании имущества ТСЖ в коммерческих целях. В соответствии с указанной статьей ТСЖ вправе продавать, передавать во временное пользование, обменивать свое имущество.
Ст. 152 ЖК РФ, говорящая о хозяйственной деятельности товариществ, рассматривает в качестве такой деятельности сдачу в аренду части общего имущества в многоквартирном доме. Для лучшего понимания ситуации нам придется обратиться к ст. 36 ЖК РФ, где указано, что к общему имуществу относятся в том числе земля, на которой расположен дом, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома. Таким образом, ТСЖ имеет полное право распоряжаться своей землей.
Казалось бы, проблема решена. Однако многое зависит от того, как именно товарищество собирается использовать свою территорию. В законодательстве оговорено, что ТСЖ обязано действовать в интересах своих членов. Поэтому любое решение относительно использования земли должен принимать уполномоченный орган - общее собрание членов ТСЖ. В противном случае любое заинтересованное лицо вправе потребовать признания, например, заключенного договора аренды недействительным по формальным основаниям (если заключение этого договора не было санкционировано общим собранием).
Иногда даже при наличии всех необходимых документов сложно объяснить, как соблюдаются права членов ТСЖ, если по договору аренды на земле товарищества разместился вещевой рынок или магазин. В таких случаях все можно объяснить необходимостью магазина в шаговой доступности, но это не помешает любому желающему заявить, что магазин привлекает крыс, а подвозящие товар машины мешают нормально отдыхать.
Нередко ТСЖ стремятся оборудовать стоянку и оградить территорию. Сделать это реально далеко не всегда. Во-первых, для оборудования стоянки придется пожертвовать землей и зелеными насаждениями, для чего потребуется согласовать свои действия с управой. Во-вторых, решение об обустройстве стоянки принимают все члены ТСЖ в строгом соответствии с процедурой.
Наверняка найдется человек, которому не захочется иметь под своим окном асфальт вместо газона. Такой недовольный вполне способен попортить нервы местным властям и остальным жителям дома.
Что касается ограждения территории, то его тоже лучше согласовать с муниципалитетом. Кроме того, еще до установки следует уточнить, где проложены коммуникации. В противном случае при их повреждении ТСЖ придется оплатить ремонт, который, как правило, стоит намного дороже любых заборов.
Также не стоит забывать, что, если ваша ограда перекроет единственный (или наиболее удобный) доступ к какому-либо объекту инфраструктуры (магазин, детский сад, поликлиника и пр.), его просто снесут. Причем опять же за ваш счет.
Нет ничего более постоянного, чем временные жильцы
Если землю или иные объекты планируется сдавать, очень важно прописать в договоре аренды, что регистрацию и прочие расходы, связанные с договором, несет арендатор. Он же получает все необходимые согласования. К сожалению, полностью абстрагироваться от забот арендатора не получится. Если ему потребуется получить от арендодателя какие-либо документы, он вынужден будет обратиться к руководству ТСЖ. Также в договоре стоит определить судьбу сделанных арендатором улучшений. Как правило, неотделимые улучшения не просто остаются у арендодателя, а он даже не компенсирует их стоимость арендатору.
Даже когда ТСЖ официально является собственником какого-либо имущества, необходимо помнить, что товарищество объединяет много людей, у каждого из которых есть свое представление о том, как распоряжаться общим имуществом.
Помимо членов товарищества в процессе участвуют еще и контролирующие органы, которые фиксируют даже незначительные нарушения. Именно поэтому, чем больше согласований товарищество получило при управлении имуществом, тем лучше окажется полученный результат. И неважно, сдаете вы имущество ТСЖ в аренду или просто решили заботливо оградить свой участок.
